 四大天王：长江实业、恒基兆业、新世界、新鸿基。 1、稳定的现金流和保守心态 我说你们拥有这么大的帝国，这么多的行业，他们甚至不止做地产，还有别的行业，航运什么，你能想象到的都有，这么庞大的帝国，以你一个个人而言，不可能什么都看，什么都理解，所以问了一句非常重要的话，送给各位地产商朋友或企业家，我说你最重视企业营运哪一块，也就是说我如果要求你看财务报表、运营状况，你会先看哪一个？他们回答非常有意思，那位人士告诉我说，他只看“稳定的现金流”，不止是现金流，还必须是稳定的现金流，为什么是稳定的现金流呢？你想一想，这就是一个保守心态的必然延续，稳定的现金流非常重要。 我曾经私下问过四大天王其中一位，我也相信他这句话应该代表了大部分有成就的商人。我问他这一生成功的哲学是什么，或者你这一生成功的关键是什么，内陆的企业家会怎么回答我？把握机遇，创造财富，创造机遇，或者是努力不懈，你们有非常积极的人生观，我把他们讲的话送给大家，两个字“保守”。 2、请想想做地产开发商什么心态？ 当它作为一个地产开发这个项目的时候，首先想得跟你不一样，你想得是你能赚多少钱，而他想得是他会赔多少钱？按照过去的惯例，如果今年很糟糕的话，我开发这个项目我赔多少钱？因此，你只写可行性报告，而他是写不可行性报告，如果我开发这个楼盘，我最终要赔多少钱，才想我要不要做呢，他首先想得是原先的现金流够不够补这块的损失。 3、资产负债率每家20% 这就是一个风险管理的基本态度，我这么讲，你会觉得非常可笑，这个人真傻冒，跟钱过不去，我们只要把楼盘建好了，提供最好的装修、最好的服务、最好的地段，就是能够发财，地产的成功三要素，就是地段、服务、装修。你想你都知道的事，别人会不知道吗，地段、服务、装修最后你还是扛不住，情况非常复杂。我仔细分析这些人之后，我不得不佩服，我就以资本负债比例为例，他们不是四家平均20%，中国的上市公司里面，资本负债比例平均是100-300%，而他们每家都是20%，不是平均20%，这种结构的类似我非常的震惊。 4、达到稳定的现金流之方法一：打底！目的是用稳定的现金流来弥补地产开发的波动。 想一想，对于恒基兆业而言，如何能够承担五年的负现金流？这一切一定要在一个所谓的稳定流的前提之下，你才能够应付这个局面。发现一个很奇怪的现象，就是香港四大天王为了达到稳定的现金流本身，做了两件事，那是我花了非常多的时间研究出的成果，这两件事我非常非常希望能够和各位地产界的朋友做做简单的沟通，我取了两个名字，第一个叫打底，第二个叫互补。
恒基兆业过去十几年以上有五年是负的现金流，如何保证不倒闭？首先是打底工作，所谓“打底”就是首先找到了两个能够提供稳定现金流的地方，第一个是地产出路，第二个是煤气瓦斯，很奇怪，地产公司跑去搞瓦斯跟煤气呢，他们不是为了搞瓦斯而去搞瓦斯的，当然这是我个人的判断，我认为一个是瓦斯煤气，一个是地产租赁，这两个行业的现金流都是稳定的，租赁的现金流甚至更高，你知道发生什么现象呢？虽然地产开发的现金流波动非常大，所以五年是负的，但是当我把煤气的现金流和租赁的现金流都加在这幅图上之后，突然发现整个地产开发的现金流被整个提高了很多，把负现金流这五年全部提高到什么地步？提高到正的现金流的地步，也就是说这五年地产开发的现金流虽然是负的，但是由于租赁的现金流加上煤气的现金流让整个负的现金流抬高到正的，所以这家公司总现金流而言，过去十几年当中，至少我的资料所显示，过去十几年、20年当中每年都是正的，这就是所谓的“打底”，非常有意思，不止是恒基兆业，当我回顾了像长江实业、新世界或者是新鸿基我都发现类似的情况，也就是说打底本身是非常非常重要的。你要做到这一步，事先一定要有很好的风险管理的计划，你要仔细的计算、推论，到时候你怎么把它补回来？这个非常重要，也就是说我把它的这种思维，换一个最简单的话来谈，你们现在做地产开发怎么做的？我过去讲你们是不会接受的，你们觉得太保守了，到2008年12月11号的时候大家都变得很谦虚了，到明年会更谦虚了，你就没有听我这句话。 5、达到稳定现金流之方法二：互补！目的是用其他行业和地产开发的这种波幅做对冲。 同时不止如此，除了打底之外，还有一项硬工夫，我为了确认我讲的是对的，我曾经私下对其中之一做了证实，确实是如此，那就是互补，什么叫互补？互补本身就是当你在做投资的时候，尤其是你又做地产，又做别的行业的时刻，你有没有想到互补是一个绝对标准，不能没有互补。什么叫互补？我投资A行业，我在选择B行业，而选择的条件是A跟B要互补，这话什么意思？这话A的现金流是这个样子，B就是刚好相反，什么目的呢？就是这家起来的时候，那家下去，一高一低可以产生互补，互补的结果可以达到稳定的现金流。所以打底的目的是用稳定的现金流来弥补地产开发的波动，而互补是用其他行业和地产开发的这种波幅做对冲。因此我有理由相信，这些人虽然是以地产起家的，可是对于地产而言，当他在做其他投资的时候，首先想到是互补，保证对冲这是非常重要的。 6、稳定现金流的意义：让整个行业往上抬升。 我举一个例子，你看一个行业是这样走的，另外一个行业是相反的，所以原来波幅这么大，这两个行业加在一起?2的结果呢？因此我做了一个计算，经过这四大王的互补之后，这种现金流从这么大变成最终的现金流，整个的幅度缩小了几倍。四大天王它的现金流的缩小振幅是几倍，李嘉诚的长江实业缩小了10倍，新世界缩小了7倍，恒基兆业缩小了12倍，这四大天王每一家都通过互补使得现金流各个行业之间的波幅缩小从7倍到12倍之间，平均的缩小幅度是10倍。所以使得地产开发有一定的耗能，通过别的开发使得个现金流的波幅小了十倍，如果你的现金流因为别的行业而缩小10倍，你不觉得今后会安全很多吗，而且不但波幅缩小10倍，还有两三个行业才可以提供最稳定的现金流，让整个行业往上抬。以恒基兆业为例，我的资料显示，在很久很久以前，当做地产投资以前，没有放弃租赁也没有放弃煤气，包括建筑、酒店、码头加在一起，目的就是使得这么大的现金流能够做缩小一点。经过这么复杂的考虑之后，再孕育出现在的四大天王，而且在整个的成长过程当中，你发现态度是非常保守的，绝对不像各位所想得，我要做大做强。这个做大做强我在五六年前批评过的，中国企业没有做大做强的本钱，而且我在广州也讲被媒体骂死了，不做大做强，还做小做弱不成，我一直是忍辱负重几年，郎教授是比较辛苦的，每次提出新观念，都要经过别人的谩骂才知道。 |
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