□本报记者 李 响 土地流转信托模式的内容正越来越丰富。
11月7日，一度被寄予厚望的“北京信托土地流转信托计划”终于出炉。是日，北京国际信托有限公司在江苏无锡阳山镇桃园村推出“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”。继中信信托之后，又一家信托公司迈入土地流转市场。此时，距离全国首支土地流转信托计划的成立，只有不到一个月的时间。
在今年年底农村集体土地确权即将完成的大背景下，当农村土地流转遇上信托，通过正规信托公司引入金融元素，实现农村土地的长期流转，或许是解决这一领域一些难题的好办法。
知名财经评论人叶檀曾公开表示，以信托办法进行土地流转，是突破小农经济的好办法，“可以让土地在不变性的前提下实现长期流转，利益均衡分配，将社会资源导入农业领域。”
目前，土地增值收益的分配并不公平，要增加农民在土地收益分配中的比例，就要改变单一的政府征地模式，采用多元化流转的方式。
“土地流转信托就是一种典型的创新流转模式，在未改变土地性质的同时，使农民收入增加、土地流转率上升。”一位业内专家对记者表示。而从此前各地探索的信托模式，例如“绍兴模式”、“益阳模式”，尤其是“沙县模式”来看，效果可圈可点。
据记者多方了解，除了已经涉足土地流转领域的中信信托、北京信托等公司外，还有多家信托公司传出在布局土地流转信托的消息。一家信托公司的工作人员对记者表示，土地流转信托或许会为目前亟须转型的信托业，带来新的盈利点。
“双合作社”设计模式
阳山镇的名片是水蜜桃，水蜜桃产业已经成为阳山镇的支柱性农业产业。
公开的资料显示，近年来，阳山全镇有一半的农民完成了“双置换”，实现了“土地换社保”。但对农民而言，一次性补偿解决的只是一代人的保障，失去的却是土地永久的经营权。而对政府而言，人均约10万元的资金投入，也是个不小的负担。
“此次引入土地流转信托，为探索农民永久性保障蹚出了新路。”阳山镇农办负责人表示。
该项目将在保持现有土地性质不变的前提下，由北京信托将桃园村158亩农用地的土地经营权作为基础资产设立土地信托，对信托土地的土地承包经营权进行管理。
正因为与安徽宿州埇桥区的情况不同，北京信托并没有复制中信信托的模式，而是采取了双合作社的设计。所谓双合作社，即该项目采取的“土地合作社”+“专业合作社”的设计模式。
首先，将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。
同时，由阳山镇桃园村的水蜜桃种植大户成立“水蜜桃专业合作社”。北京信托代表桃园村土地信托，将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。合作社全体股东，均为该村有种植桃树特长的村民，员工亦为村民，解决了部分农民的就业问题。
据介绍，此次签约后，北京信托还将向合作社每个成员颁发经监管部门批准的“土地收益凭证”，长远目标是实现农地使用权证券化。农民凭借“土地收益凭证”，即可获得永久收益，并在约定范围内进行转让、赠与、继承等。
如此一来，农民手中的土地承包经营权，就成为“可携带”的财富。
“中信信托推出的土地流转信托，引入了第三方作为服务商，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园。相比于这种模式，北京信托将土地租赁给当地村民发起的专业合作社，能够充分发挥当地种植能手熟悉当地土地特性、种植环境的优势，提高土地利用效益。”一位业内专家告诉记者。
提前锁定土地用途
在推出的桃园村信托计划中，北京信托引入了土地股份合作社，使土地经营权股份化。
首先，将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人。然后，在符合当地建设规划及土地利用总体规划的前提下，依据《农民专业合作社法》等相关法律法规，以村民自愿为原则，桃园村233户村民以其享有的、已经确权到户的158亩土地承包经营权作为出资，入股成立桃园村土地股份合作社。
“土地股份合作社依法享有土地经营权，其成员取得由惠山区农办发放的土地股份合作社股权证书，享受信托计划受益权。”一位业内人士告诉记者。
这种模式，使桃园村土地信托项目的经营主体为“水蜜桃专业合作社”，合作社全体股东均为阳山镇桃园村有种植桃树特长的村民，这与中信信托引入第三方服务商的做法大相径庭。
这样做，农民可成为合作社雇佣的农业工人，获得工资性收入，解决了农民的就业问题。更为重要的事，这种模式锁定了流转后土地的农业用途。
其实，鉴于农用地的经济产值远低于建设用地的现实，很多业内专家表示担心，建议应加强用途管制，防治土地流转后被“突破使用”。
北京信托相关负责人曾对媒体表示，将土地租赁给“水蜜桃专业合作社”，提前限定了土地用途，也避免了土地在流转过程中土地使用人出于利润最大化的考虑，打擦边球改变土地用途的情况发生。
人们关注的另一个焦点，是信托收益的分配问题。
据介绍，在园村土地信托项目中，收益由“固定收益+浮动收益”两部分组成。信托计划成立后，每个信托年度受益人按照其持有的信托单位享有固定信托利益；随着土地、果树的培育投入期结束，数个信托年度后，受益人除了享有前述固定收益外开始享有浮动收益。
不断丰富的“信托模式”
土地流转信托，实质上是一种用益物权的信托化，其过程是将农村土地使用权作为信托财产，委托信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权等。
“信托公司以土地流转信托实现规模化效益，推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。”一位供职于北京某信托公司的人士表示。
其实，国外的土地信托已颇有历史。日本等东亚国家比较普遍的做法，是通过建立土地信托银行参与土地信托业务。在我国，率先推出土地信托的是河南省安阳县，但能够称为模式的，是湖南益阳、浙江绍兴和福建沙县的做法。
例如，湖南益阳的做法是：在实现农村土地承包经营权确权颁证的基础上，由政府出资，在乡镇设立土地信托机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地信托机构，并签订土地信托合同，农业企业或种植大户再从信托公司手中连片租赁土地，从事农业开发经营活动。
这些信托模式大同小异。实施后，效果明显。
例如，在不改变土地集体所有制性质、农地属性以及农民承包权的前提下，沙县通过信托模式，目前已实现土地流转近13万亩，占全县耕地的65%，是全国土地流转率的3倍多，解决了耕地大面积抛荒的难题。
有鉴于此，福建省委于9月下发了“稳妥推进农村土地流转”的通知，推广沙县土地信托模式，“支持成立土地承包经营权信托公司，实行统一委托、统一流转、统一分配，健全县乡土地信托网络，建立风险防范和收益返还制度，提高土地流转规范化、市场化水平。”
而福建省农业系统人士表示，沙县的这一模式也有望成为土地流转改革的新样板。不仅在福建，在全国都有借鉴意义。
“在目前资本市场对土地改革预期强烈的大环境下，沙县模式的推广，将使农村土地改革的金融属性更强。”一位业内人士告诉记者。
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□本报记者 王海川 前不久，中信信托拿下国内土地经营权流转信托计划第一单后，土地信托这一创新成为人们关注的焦点。 这种模式，在保持土地性质不变的前提下，通过土地的重新归集、整理，将零散的农用地转移集中到现代农业种植企业手中，通过集约化经营，形成规模效益，科学推进土地流转，提升农户的地租收入，再通过信托产品特有的设计，公平合理地将集约经营提升的地租收入在农户、土地整理者之间进行分配，让农民成为真正的受益者，充分保护农民的长远利益和根本权益。 应该说，这是集约利用土地、提高土地效率的有效探索，有利于实现农业现代化，推进城镇化进程。 但从目前的情况看，这种模式仍存在一些令人忧虑的地方。例如，一些流转主体试图改变农用地用途，打擦边球，比如通过旅游休闲区建设、庄园式社区开发等方式获取暴利。此外，有的地方土地流转后，产生了一种“规模不经济”的现象，土地闲置浪费情况突出。 解决这些问题，需要进一步强化土地用途管制制度，建立更加系统的土地用途管制政策与土地规划管理体制。而对土地流转信托，最好的办法是“收放结合”，按照属地管理原则，该管的一定要管好。国家应从宏观层面出台规范性指导意见，各级政府要推出具体的实施政策。 在土地流转信托的问题上，需要国土资源部门有所作为：一方面，要警惕通过这种模式流转土地成为变相征地，突破“土地用途管制”；另一方面，各级国土资源部门在加强土地管理的同时，应积极支持这一新生事物，不应使土地管理的强化阻碍新生事物的发展。 据笔者了解，在土地流转信托领域，社会上对国土资源部门有很多期待。作为土地管理者，需要研究提出土地管理支持政策。这不仅是为了充分回应社会的期待，更是出于土地管理事业健康发展的长远需要。 笔者认为，对管理者来讲，土地流转信托必须坚持做到三点：一是农用地经过流转后不能改变其农地性质；二是不能在土地流转后使农民失去土地，并使流转后的土地能不断地取得规模化效应；三是土地流转后要让农民持续不断地分享土地收益。 而对信托公司来讲，最重要的原则则是土地信托投资要根据土地性质去寻找盈利点。 | 土地流转信托可以筹集资金，分担受托人的风险，但是如何在并不大的农业产出收益里辗转腾挪，让各方都得到满意的收益，确实是需要好好琢磨，更需要防范的是借此名义来分享农民征地补偿的可能。 □ 杨遴杰 土地流转信托在社会舆论不断预热后终于进入实际操作阶段。10月中旬，中信信托成立名为“中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期”的国内首单土地流转信托。11月初，北京信托发布名为“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”的信托计划。 土地流转——在这里更准确地说是农用地的流转——其实已经颇为普遍，稍成规模的流转一般的操作方式是某个企业或者种植大户将村民土地集中后进行耕种，每年支付给村民一定的实物或现金补偿。土地流转借助信托方式来实现确实是新事物，已公布的两个土地流转信托项目更像是开路先锋，更多的机构还处于观望状态。它不像房地产信托在过去几年狂飙猛进一样，而是至今才姗姗来迟，正是因为有很多难题需要解决。 在谈难题之前，先大致看看土地流转信托的大致做法。以中信信托项目为例，它是一个财产权信托与资金信托平行运作的混合信托模式，一头是农民土地承包权由政府集中后委托给中信信托，另一头是中信信托发布资金信托项目从市场融资来支付土地重新整理及开发过程中的费用。这种信托形式，远比房地产信托单纯的资金信托要复杂，也暗含着更高的成本与风险。 第一个难题：土地财产权的集中问题 我国在实施土地承包制之初，在分田时候采取“远近搭配”、“肥瘦搭配”等方式尽量做到各家公平，但是带来土地产权细碎的后遗症，导致之后进行土地流转都面临着非常高的中间成本。 按照农业部几年前的统计结果，我国农户户均耕地面积7.5亩，分布在5.7块地上。小面积流转还好办一点，中信信托项目近期流转5400亩，远期2.5万亩，如何保证村民们全部参与是个大问题。 实践中，他们采用的是由政府出面归集农民承包权的方式：政府统一与村民签字，把承包权集中到自己手中后，再流转给中信信托。这难免引起大家对其中可能存在的政府使用强制力的猜测，而且使得整个流转程序更复杂，牵涉的主体更多样。政府作为一个主体夹杂其间，未来的成本、收益、风险的计算与分配就更为复杂。但是不由政府来归集，让企业一家家谈，光是谈判成本会让企业知难而退。在这一点上，北京信托计划由村民自愿股份化后进行流转可能更简单，也避免政府介入过深。 第二个难题：农业的低收益如何解决参与各方的回报要求 受用途管制限制，农用地流转后只能用于农业用途。虽然中信信托的项目委托专业的现代农业投资公司来运作，进行整理规划和招商招租等方面工作，之后的土地还将用于建设现代农业循环经济产业示范园，但农业项目产出毕竟有限，中信自己的估计是，产业园运作目标实现后，每亩产值约5000元。 整个事情的相关主体，包括拥有承包权的村民、归集承包权的政府、中信信托、现代农业投资公司、招租来的实际种植户以及购买了信托份额的投资者。按照计划，村民的回报是1000斤中等价格的小麦产值（按照当前小麦价格大约1200元），以及扣除土地整理人的投入成本和管理费后增值收入的70%的浮动收益，5000元产值扣除这两部分，再扣掉前期土地整理成本和每年的耕作成本，能否有剩余已经很是值得怀疑，更何况还要在剩下的那么多主体之间来分配利益，要实现各自期望的回报率，难度非常大。 在这个问题上，北京信托直接将土地包给本村的水蜜桃专业合作社，倒是减少中间环节提升收益的更好方式。 第三个难题：各类风险如何化解 农业是高风险低收益的行业，土地流转信托很难实现高收益，如果市场出现波动，或者遇到大一点的灾害，虽然中信信托有第三类信托的资金作为补充来减少这一类风险，但是羊毛出在羊身上，流转期间的收益本就不多，不过是将好收成年份的收益转移过来，还需要支付第三类信托的收益，实质上更降低了各方回报。 如果中间出现资金紧张，最终实现不了最初承诺的村民收益，由此导致兑付风险，很可能会激发出社会矛盾来，会直接导致整个信托计划运作的稳定及长久性。更让人担心的是，10多年的信托期间，遇到城市扩张或者某些工程占用，导致流转土地被征收的情况，如何处理各方收益的问题，也成为潜在的大风险项。 这里就又牵扯出一个问题。农业项目本身利润并不高，靠寻求高回报的信托融资来推动土地流转，会否有意将利益回报放在土地被征收后的收益分配上？这就更让人关心土地流转期间出现此种情况。如果是这样，那么各方对征地补偿的分配比例如何确定？可惜在公开报道中并没有看到相应的内容。 当然，土地流转信托可以筹集资金，分担受托人的风险，但是如何在并不大的农业产出收益里辗转腾挪，让各方都得到满意的收益，确实是需要好好琢磨，更需要防范的是借此名义来分享农民征地补偿的可能。 （作者系浙江大学土地管理系教师、浙江省公共政策研究院研究员） |
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