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1 引言 由于现阶段我国农业生产成本较高、农业效益比较低下以及农民进城务工增多等原因，土地抛荒现象在全国范围内普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全和造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等问题。在此情况下，土地信托顺势而生，同时，土地信托也激活了农地流转。因此，土地流转信托作为土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必经之路。 自从2013年10月10日，中信信托与安徽省宿州市埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划以来，土地流转信托计划如雨后春笋，获得了极大的发展。本文在此基础上，来分析和探讨我国土地流转信托的模式和面临的风险问题，这对于今后我国土地流转信托计划的进一步开展具有重要的应用价值和借鉴意义。 2 土地流转信托的基本原理 所谓的土地信托，就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权、受益权和经营权进一步分开，农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营。 就目前国内市场上中信信托和北京信托发行的两单产品来看，土地流转信托主要是农村土地承包经营权流转信托，是一种财产权利的信托。 一方面，土地承包经营权不属于《信托法》中禁止和限制流通的信托财产，土地承包经营权可以成为信托财产。另一方面，《农村土地承包法》第32条规定："通过家庭集体承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或其他方式流转"，可以将信托模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包经营权通过信托模式流转符合有关规定。通过设立财产权信托，符合土地公有制以及禁止土地所有权流转的规定。 3 土地流转信托的现有模式分析 3.1 美国模式 美国土地信托模式是开发者（委托人）购买一块生地，再将该土地所有权信托给受托人，签订信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人销售该受益凭证给市场上的投资人，受益凭证代表对信托财产（土地所有权）的受益权，销售受益凭证所得资金用来改良土地，然后将土地出租给由该开发者组成的公司。受托人收取租金，承担给受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证。 该模式具有以下特点：通过资金的"集合"，解决了开发土地尤其是生地所需的巨额资金；为投资者提供了投资于利润丰厚的土地产业的机会，同时也降低了个体投资风险；投资人所拥有的受益凭证可以流动，具有较强的变现性。 3.2 日本模式 1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托[3]。1986年，《国有财产法》、《地方自治法》的修改以及同年《税法》的实施，大大加速了土地信托的发展。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人治理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其他手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。 该模式具有以下特点：替代性，即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性但无能力开发的现象；稳定性，即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利；高效性与多样性，即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的治理与处置手段多样化。 3.3 国内模式 3.3.1 国内土地流转信托业务总结 1、农村土地流转信托 2013年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期" 。 2013年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"，这是国内成立的第二个土地流转信托计划。 随后，又有一些新的土地流转信托计划陆续成立。2013年12月20日，中信信托在山东省青州市成立土地经营权流转信托计划，项目一期流转何官镇南小王村晟丰土地股份合作社的1850亩土地。2014年1月23日，中信信托在贵州省开阳县成立土地流转信托计划，首期合作开展1000亩土地信托流转试点工作。2014年2月24日，中信信托在安徽省马鞍山市成立土地流转信托计划，标志着马鞍山市首单2.66万亩农村土地承包经营权信托计划项目即将落地。2014年3月7日，中信信托与湖北省黄冈市人民政府正式签署龙感湖土地信托化改革试验区战略合作协议。龙感湖土地信托化改革试验区拟划定面积100平方公里，此次的土地流转信托面积达6万亩，信托时间为10年。2014年4月1日，中信信托与河南省济源市人民政府，就济源地区规划面积约20000亩的农村土地承包经营权流转签署战略合作协议，共同探索农业发展新路径，农业产业升级新理念。据有关媒体报道，目前，中信信托已在安徽、山东、贵州、河南等地推出了土地流转信托项目，现正在与广东惠州、吉林、云南、贵州等地接洽合作事项，今后还将继续在河北、内蒙古、新疆、吉林和四川等省份进行推广。 在北京信托第一单土地流转项目后仅一周有余，北京信托在江苏省句容市后白镇又成立了"北京信托·金色田野土地信托1-5号五只土地信托"，受托土地规模达9928.46亩。2014年2月27日，北京信托在密云县穆家峪镇签约成立"北京信托·金色田野2014008号土地信托（密云水漳村）" 项目，受托管理土地规模约1700亩。 中建投信托作为第三家正式开展土地流转信托业务的信托公司。近日（2014年7月28日中国证券报报道），中建投信托与江苏省镇江新区丁岗镇集体资产经营管理中心、浙江森禾种业签署三方框架协议，标志着中建投信托首单土地流转信托--"中建投·镇江新区·森禾一期土地流转财产权信托"正式落地。此次土地流转信托计划涉及1750亩农村土地承包经营权，其具体交易结构是：农户以农村土地承包经营权入股成立合作社，将农村土地承包经营权转化成合作社股份，再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经营管理中心，该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托，中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。 兴业信托是第四家正式开展土地流转信托计划的信托公司，于2014年9月19日与河南省新乡市达成战略合作协议。兴业信托此项土地流转信托项目落地在新乡市延津县石婆固镇。兴业信托一手托两家，一方面代表农户利益，一方面支持农业生产企业发展。该项目合作方大豫大美现代农业公司是一家集高效农业种植、生态观光度假旅游、家庭示范农场、农民合作社联合社为一体的现代化农业开发公司。此次流转流转总规模为1000亩，首期流转300亩土地用于开发特色果园，并已完成土地流转和租赁等工作。消费者可通过"果树认养"和"农场认养"获得休闲农业的消费权。兴业信托与大豫大美将根据企业发展，采取多种金融服务方式合作，打造安全、绿色的农业产业链。 另外，据《财经》媒体不完全统计，除上述四家信托公司之外，目前安信信托、中融信托、中粮信托、国元信托、上海信托、华宝信托、平安信托等诸多信托公司，均已开始针对土地信托进行研究准备和实地调研，并将会积极推动相关项目的开展。 2、新型城镇化建设 作为土地流转信托计划的延伸，中信信托在新型城镇化建设方面也进行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信托与四川宜宾市政府、中国铁建股份有限公司签约合作，共同推动新型城镇化的长期建设。2014年6月5日，中信信托与四川省成都市武侯区正式签署战略合作协议，联手推动新型城镇化建设，这是中信信托在新型城镇化建设方面的又一重大探索。根据协议，双方将密切合作，整合土地资源，改善生态环境，推进公共服务基础设施建设，提高民众生活质量，全面推进成都市武侯区新型城镇化建设。双方将重点引进现代化金融服务、打造总部经济、发展能源与机电贸易、推动信息技术研发、促进文化旅游投资等。中信信托致力于成为"综合金融解决方案的提供商和多种金融功能的集成者"，将充分发挥信托制度优势，积极整合各方资源优势，创新金融服务模式，全方位支持地方建设。 本文分别以中信信托成立的第一单土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期"和北京信托成立的第一单土地流转信托计划"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"作为案例，来进行后续的模式分析和风险研究。 3.3.2 中信信托第一单土地流转信托产品模式分析 2013年10月10日，中信信托与安徽宿州埇桥区政府合作，正式成立国内第一个土地流转信托计划"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期"。此项目期限为12年，信托收益权采用结构化设计，涉及流转的土地面积达5400亩。流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园，由安徽帝元现代农业投资有限公司（简称安徽帝元）作为服务商提供服务。 参与到信托计划的农民收益分为三部分：常规收益以每年每亩1000斤国标三等小麦价钱计算（不低于1000元）；浮动收益为信托公司与合作方对土地整理、运作后，土地增值净收益的70%；农民作为产业工人的打工收入。该项目交易结构如下图1所示。 3.3.3 北京信托第一单土地流转信托产品模式分析 2013年11月7日，北京信托在江苏无锡推出土地流转信托"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"，该信托期限不少于15年。 北京信托在该项目中采取了"土地合作社"+"专业合作社"的双合作社设计，即首先将拟进行信托的集体土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股"土地合作社"，"土地合作社"作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。同时，桃园村的水蜜桃种植能手成立"水蜜桃专业合作社"，北京信托代表桃园村土地信托将土地租赁给"水蜜桃专业合作社"。 参与到信托计划的村民，收益由"固定收益+浮动收益"两部分组成：固定收益为地租每年每亩1700元；浮动收益从第七年开始享受，每年参与"水蜜桃专业合作社"20%的盈利分红。该项目交易结构如下图2所示。 中信信托"中信信托.农村土地承包经营权集合信托计划1301期"和北京信托"北京信托.无锡阳山镇桃园村农村土地承包经营权集合信托计划"两种模式的对照情况如下表1所示。 3.3.4 A类委托人主体分析比较 在中信信托的信托计划中，涉及该信托计划的农户分别与朱庙村村委会、塔桥村村委会签订《农村土地承包经营权委托转包合同》，朱庙村村委会、塔桥村村委会与朱仙庄镇政府签订《委托管理协议》，镇政府与埇桥区人民政府签订《委托管理协议》，最终由埇桥区政府作为委托人与中信信托签订信托协议。在此过程中，埇桥区政府并没有取得农民的土地承包经营权，也就不能直接作为委托人把土地承包经营权流转给中信信托。 在北京信托的信托计划中，村民将承包经营权投资入股土地合作社，取得土地合作社的股权，合作社拥有相应土地的承包经营权，合作社作为委托人将承包经营权委托给北京信托设立信托。在该交易模式中，信托公司不必与大量农民直接商谈合同条款，委托方为土地合作社，项目进程中沟通、管理成本小。另外，土地合作社更贴近农民生活，有政府信用背书，易于取得农民的理解和信任，便于项目开展。中信信托与埇桥区政府签订信托协议，可能也是出于此种考虑。 但是，在北京信托的模式下，农民个体不拥有信托收益权，信托的收益权属于土地合作社，农民以所拥有的合作社股权分取信托收益。如果将来信托收益权凭证的二级流通市场发展壮大，则农民拥有的土地合作社股权无法享受抵押、担保的便利。因此，从长期来看，中信信托模式要优于北京信托模式。 3.3.5 模式改进 如果将中信信托模式改进，由地方基层政府牵头组织，以村为单位，农民与村委会签订《农村土地承包经营权委托转包合同》，村委会接受农民委托以农民的名义对外转包，此时承包经营权仍在农民名下。信托公司再与村委会签订《农村土地承包经营权转出委托书》，村委会代表农民作为委托人设立土地流转信托。 这样，农民个体拥有独立的相应份额的信托收益权凭证，相当于将土地承包经营权作为一种资产证券化，并以信托公司的信用背书，便于在二级市场流通、从而促进土地流转信托的推广。 更重要的是，该模式能够规避《物权法》、《担保法》关于耕地等集体所有土地使用权不得抵押的规定。农民或农业企业如果有融资需求，可以用信托收益权凭证去银行抵押、担保，虽然是非标金融产品，但其符合相关规定，银行也能对其有一定程度上的认可度。 4 土地流转信托的风险分析 中信信托和北京信托两种模式发行的都是混合型信托计划，包含A类财产权信托份额和B类资金份额。A类财产权信托份额是将农民手中分散的土地承包经营权集中整合，其存续取决于土地承包经营权的交付和农民受益的保障情况。B类资金份额是为土地利用提供融资支持，其存续取决于资金的使用和回报情况。综合来看，承租人对土地的使用情况和投资回报率是土地流转信托计划能否正常存续的关键。 面对可能出现的各种风险，信托计划中可以设置提前终止条款，及时止损，保护受益人的利益。比如，当出现重大不利情况时，受托人返还委托人的土地承包经营权，信托计划提前终止。 4.1 信用风险 4.1.1 A类委托人财产交付风险 如果参加信托计划的农民不按约定交付土地，或者不愿参加信托流转的农民名下土地影响土地的大规模平整开发，使承租方不能有效利用土地，造成承租方无法支付租金的违约情形，可能会对信托财产或收益产生不利影响，从而产生信用风险。 风险应对措施：信托公司可以与流转土地的上级政府部门签订协议，由政府配合协调解决。比如利用预留地置换农民的土地、通过补偿解决土地纠纷等。 4.1.2 承租人管理团队或实际控制人风险 风险应对措施：承租人挑选时，参考地方政府推荐或与金融机构有长期良好合作关系的企业。在项目运作过程中，积极关注管理团队及实际控制人的生活、经济动态。 4.1.3 委托人、农民履约风险 农民脱离土地转化为产业工人后，较低素质劳动力可能既难以接受现代农业科技，又难以适应非农产业新技术、新要求；对于未转化为产业工人又无其他工作的农民，如何安置也是问题；在整体经济下行时，农民外出务工受阻，低素质劳动力转移渠道越来越窄，部分地区出现返乡潮。以上三种情况下，委托人或农民都可能重新对土地提出要求。 风险应对措施：通过约定，让承租人长期雇佣、培训土地转出的农民，使其有稳定的生活来源，收入较以前有较大提升后，农民恋土情节会减轻，从而规避其违约风险。 4.1.4 承租人、借款人履约能力风险 在中信信托和北京信托的信托计划中，都有B类信托份额主要用来向承租人发放信托贷款。承租人的履约能力取决于项目的投资收益。以信托产品平均预期年收益率9%，再加上1%的信托报酬，那么B类信托的年化贷款利率至少为10%。 风险应对措施：发放贷款前综合测算资金用途合理的投资回报率，确定贷款是否发放。考察项目的资金配比和借款人自身的金融机构借款余额，分析借款人的担保能力和违约成本。通过监控借款人财务数据，分析借款人自身现金流，确保第一还款来源安全可靠；对第二还款来源保持关注。 据有关报道，现代农业的投资收益率远高于制造业，而中信信托也测算出帝元项目的总投资利润率约为17.35%。加之考虑现代农业企业的政府补贴、税收优惠、优惠贷款等支持性政策，以及人们对食品安全的关注，愿意为绿色农产品付出高价，现代农业的利润率能够保障信托贷款利率。 4.2 市场风险 4.2.1 行业风险 农产品市场成本、价格等发生波动或技术、政策等导致承租人收益下降，或农业投资受整体经济不景气影响导致投资损失，都将使A、B类信托份额的收益面临损失风险。 风险应对措施：信托公司结合关联金融机构优势，为承租企业提供金融产品服务，比如用期货期权等衍生产品对冲现货风险，投保农业险等。 在中信信托的条款中规定，一旦出现市场风险，将由承租方承担农民地租的差额补足义务，该条款一定程度上保证了A类信托份额的收益。 4.2.2 土地运营风险 从两单信托计划来看，土地流转信托涉及的流转总面积体量都非常大。对承租人的土地运营能力，种植、管理、销售能力要求很高，承租人可能面临一定的运营风险。 风险应对措施：将大规模的土地整理后进行模块化运营，企业与科研院所合作或引进相关人才，培养可复制的运营管理模式，建设专业运营管理团队。也可以引入其他承租人，分担经营风险。 据公开资料显示，在中信信托项目中，帝元发展"循环农业"，将5400亩耕地分为多块进行利用：第一块近4000余亩作为基础农田，交给一家国营农场运作；第二块用来建设大棚进行设施农业生产；第三块用以建设畜禽屠宰基地；上述三块产生的作物秸秆及废弃物将通过第四板块"生物质能源化无害处置中心"和"大型有机肥料和机制肥生产基地"处理成沼气等产品。 4.3 操作风险 4.3.1 项目进程中的日常操作风险 主要包括合同签订、账户管理、项目监控、收益分配等业务环节出现的受托人事务管理风险。 风险应对措施：加强信托公司内部控制流程建设。 4.3.2 "确地确权"实施风险 设立土地经营权流转信托的首要条件是土地确权。土地二轮延包混乱、村组频繁调整承包年限、农民之间不规范流转等原因导致部分土地权属难以确定，土地纠纷不断，给土地确权带来困难。部分地区为减少麻烦，采用"确权不确地"的方法流转土地。 风险应对措施：与地方基层政府签署协议，要求其配合确权工作，推行规范的确权合同，核实农民交付土地承包经营权的真实性，做到"确权确地"。另外，国务院一号文件提出五年内基本完成全国农村土地确权工作，此举将极大地促进确权工作推行，降低信托流转土地的交付风险。 4.3.3 B类信托份额担保措施落实风险 承租人可能存在操纵资产评估价格、资产多重抵押等风险。 风险应对措施：核实抵押资产价值，查实承租人在人行征信系统中的抵押贷款情况，与承租人实际控制人夫妇签订连带担保责任合同。 4.3.4 B类信托份额资金募集风险 由于土地流转信托属于创新信托产品，公众对其认知还不充分，B类资金信托份额可能存在募集风险。 风险应对措施：加强信息披露、与银行签订专项理财计划整体认购协议、信托公司市场部做好推介准备。 4.4 政策风险 国家三农政策、土地政策、土地相关法律法规调整会对土地流转信托财产造成影响；税收政策、补贴政策、产业政策等变动以及经济周期性波动，可能对承租方的生产经营造成影响；或者参与信托流转的土地被征收、征用，都会影响信托存续及收益。 风险应对措施：关注国家政策及宏观经济数据，关注承租人企业微观数据，提前预警。 4.5 流动性风险 在农业生产经营中，流动性风险主要是来自于季节性原因引起的资金周转困难的风险。企业在保障日常生产经营资金需求的同时，要支付土地承包经营权租金，某段时期资金压力会较大，甚至在土地平整或运营初期，资金投入量巨大，而产出较少，容易出现流动性风险。 风险应对措施：根据中信信托项目中设计的B类、C类信托份额，结合整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划，并遵循"订单先行"原则来安排配套融资，有的期限可长达两年，而为解决流动性支付的资金信托计划期限则只有三个月。 5 土地流转信托展望 农村集体土地分为三类：农用地、建设用地（宅基地、公益性公共设施用地、乡镇企业经营性用地）、未利用土地。在现行条件下，似乎也仅有农用地的承包经营权可以设立信托计划。从《土地管理法》等相关法律法规来看，集体建设用地使用权流转并没有得到合法的确立。从现实角度来看，如果宅基地流转放开，等同于小产权房开闸，这将对房价造成剧烈影响；如果经营性用地放开，基层政府的征地垄断就会被打破，此举对相关利益方影响更大。 新型城镇化是下一轮我国经济增长的主要动力，国家开发银行预计，未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元，存在巨大的资金缺口。土地流转信托作为城镇化中的重要金融工具，如果实施顺利，资金将不断涌入农业。 目前，安徽正在推行宅基地流转试点，另外，城市土地流转模式也有机构在探索。农村建设用地流转一旦放开，土地溢价将远远超过农用地，对农民和信托公司的回报将有极大的提升。这一块业务能否开展，成熟的相关信托产品何时能够面世，主要取决于农村土地制度改革的顶层设计。（注：本文为天津市企业博士后创新项目择优资助计划资助项目） |
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