房地产开发成本核算与税务风险防范

房地产特殊业务税务风险防范--开发成本核算与税务风险

(2011-08-29 11:13:27)

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标签： 开发成本 税务风险 防范 房产

分类： 会计核算

房地产开发成本核算与税务风险防范

投资企业以土地投资，被投资的房地产开发企业未取得无形资产转让发票，例如：甲公司拥有土地历史成本为5000万元，评估价值为8000万元，甲公司以该土地投资房地产开发企业乙公司，取得30%股份。是否允许以评估报告为依据，作为计税成本在税前扣除？

1、土地征用费及拆迁补偿费：包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等

土地增值税的规定：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　　开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费（设计费）：项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

土地增值税前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

问：支付境外的设计费，入账合法凭证包括哪些，是否需代扣营业税、所得税？

3、建筑安装工程费

例：某地税局在对某房地产开发有限公司进行税收检查时，发现该企业“其他应付款”账户中有一笔与甲公司的往来款，甲公司汇来房款850万元，企业从其他应付款转预收帐款科目611万元，检查预收帐款明细帐，发现企业已于2009年12月确认了销售收入为611万元，为何其他应付款中仍有余额239万元？经调取甲公司的购房合同发现，甲公司与房地产公司2009年5月签定了正式的房屋销售合同总价为611万元，同时还签定了一份补充协议，主要内容为：因甲公司购买楼房为装修房，故甲公司实际支付房地产公司850万元中611万元为房价，剩余价款为装修款，由房地产公司支付给乙装饰工程设计公司。因该笔款项尚未支付，仍挂在企业“其他应付款”科目中，根据企业提供的装修合同，该房地产公司与乙装饰工程设计公司签定了该栋房产的室内设计合同，合同总价为239万元。据此，检查人员认定该企业销售的实际是精装修房。

根据国税函[1998]53号批复：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约（或合同），向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《营业税暂行条例》第五条关于“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用”的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。

分析：将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？应如何操作，注意哪些问题？

 ①装璜企业必须实际是关联企业，但表面不能体现是关联企业。并双方具有严格的合同或协议，而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价。装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实的体现，并具有合理利润空间。装璜成本由设计费、材料费、工时费组成。
 　 ②时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装璜成本。
 　 ③最重要的一点：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。
 　 ④还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用我这个企业装璜，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。以上操作的风险：
 　1）如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。
 　2）如果将房屋先装修后等买房人来买，也不行。
 　3）这个装璜企业千万不能体现是关联企业。
 　4）利润的合理划分不能偏离常规。
 　 否则：税务机关认为装潢企业是开发企业请的，根据国税发[1998]53号文，发生的装潢费用是开发企业的成本，开发企业销售商品房应包括装潢费用在内。如果这样就惨了，不但没少缴税，还多了一个环节。

4、公共配套设施费：开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

土地增值税中的公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

5、基础设施建设费：包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

土地增值税中的基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

6、开发间接费用（区别期间费用）：企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

土地增值税的开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

注意：开发间接费用列支的内部证据；土地使用税、广告宣传费、招待费、代理佣金等只能计入期间费用。

营销设施建造支出，清算土地增值税时，是否可以在开发成本中核算？

☆理解房地产企业计税成本，要弄清楚以下四组概念。

（1）期间费用和开发产品成本（开发间接费用问题）

企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算。

如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费记入企业的管理费用。

（2）开发产品会计成本与计税成本

（3）完工开发产品计税成本与未完工开发产品计税成本——完工条件

（4）已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本