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打造中国著名的城市综合体品牌 （1）请您介绍一下中航城公司未来的发展战略？ 深圳中航城发展有限公司是深圳中航集团旗下的全资子公司，中航城公司成立之初即被赋予了成就中航商业地产发展的历史重任。公司业务重点定位于大型城市综合体项目的开发，其核心产品元素紧密围绕商业地产展开，通过对市场的深入研究及行业发展的认真思考，公司确立了中长期的战略发展目标：依托中航集团的强大实力，通过深圳中航城项目的开发建设及未来的运营管理，广泛积累专业经验、培养职业化团队、塑造产品品牌，同时积极稳妥地向一些经济基础较好和发展潜力较大的二、三线城市进行战略扩张，快速获取更多的市场机会和业务空间，中航城公司的战略愿景是：成为中国著名的城市综合体开发运营商。 （2）您如何看待商业地产和购物中心行业今后的发展形势？您认为今后行业的发展特征是什么？ 中国的改革开放取得了巨大的成就，中国已从计划经济时代转型到市场经济，经济的发展势必带动消费的提升，更活跃的消费需求呼唤商业的变革，被束缚的商业能量在短时间内释放出来，商业地产在中国呈现出蓬勃的发展态势。但与发达国家相比，中国的商业地产才处于刚刚起步的阶段，市场秩序尚未建立，我对今后商业地产发展形势的看法是：起步晚、发展快、竞争强。 中国的商业地产比起欧美及日本的发展晚了很多，他们已经走过几十年上百年的发展历史，而中国的商业地产才十来年的时间，我们对商业地产的认识和理解都还很初级，商业地产开发也是在摸索和实践中不断总结经验；但中国的商业地产发展速度是相当惊人的，中国用几年的时间走完了欧美国家几十年的路，短短几年时间，中国发达城市的购物中心开发体量已经达到一个很高的水平，据不完全统计：北京已开业及在建的购物中心项目已达70多个，上海也有50多个，深圳近20个，一线发达城市的购物中心零售面积比例已超过50%。中国商业地产今后的发展热潮将由一线城市快速向二、三线城市转移，二、三线城市还存在很多投资机会；购物中心开发在高速发展的同时也面临很多问题，选址、规划及专业操作水平都将直接影响这些项目未来的生存，大量的项目“扎堆”开发，缺乏科学合理规划，行业本身的供应链系统还不够发达，众多项目同质化现象严重，盲目开发和非理性投机行为大量存在，市场竞争的压力巨大。但总体来说，只要中国经济持续、稳定发展，未来商业地产的发展空间和市场机会还很好，当然这个过程中，也必将经历优胜劣汰。 我们认为商业地产未来的发展特征将体现在以下几个方面： 一、物业硬件环境越来越好，更多具有国际水准的专业设计产品会带来全新的商业设计概念； 二、项目操作的专业化程度越来越高，随着大量成功项目的开发，一大批具有商业地产职业素养的行业专家和资深人士将推动整个产业的快速发展； 三、随着很多项目由开发转向运营，服务与管理水准将不断与国际接轨，营商环境将得到极大的改善和提升； 四、政策导向将发挥更加积极的作用，一些有助于引导行业健康发展的政策法规会更加完善，为产业升级创造有利的外部条件； 五、以出售为主的商业开发模式将逐步被具有统一经营产权的开发模式所取代，商业项目的可持续性发展得以保证； 六、随着商业地产开发的成熟，未来一线城市的购物中心建设将从城市型向社区型转移，社区型商业将成为一个新的亮点。
通过项目的发展建设，我们感觉到目前商业地产面对的最大挑战有以下几个方面： 一、专业人员的匮乏，现在很多从事商业地产的开发商都是从以前的住宅开发转型而来，对商业地产的理解和认识有很多误区，住宅地产与商业地产完全是两种概念，其专业程度和复杂程度远非住宅地产能比，加之行业发展的历史还很短，而行业发展又快，有经验的专业人员非常缺乏。 二、融资困难、渠道单一，商业地产考验的不仅仅是专业，更加考验实力，由于商业地产行业是通过长期的运营获取收益回报，对资金需求很大，不能有效解决融资渠道很难把这个产业做大做好。这也是目前市场上存在大量销售商铺的原因之一。 三、产业链还不够完善，零售商资源还跟不上商业地产开发的发展速度，尤其是一些国内连锁企业的实力还不足以消化大量新增的商业面积，造成目前项目的招商压力，很多项目都面临商铺空置的尴尬境地， 四、开发过剩的问题，经过几年的发展，商业项目在一些个别城市或局部区域有开发过剩的苗头，这不仅造成土地资源的浪费，同时对市场产生的负面影响在加大。 （4）您认为政府在促进购物中心和商业地产行业健康发展方面应该如何发挥作用？ 政府对商业地产的健康发展起着决定性的作用，商业地产的发展应该与城市规划协调、统一进行，而且要从市场的角度合理、科学进行规划，避免出现无序、恶性的竞争。一方面，政府要对发展商业项目选址有全面、综合的考虑，对土地出让和使用功能要充分论证和调研，引入市场决策机制，必要时要启动听证的杠杆，避免项目重复建设。另一方面，政府对行业的发展要制定更多，更加完善的政策法规，确保商业地产健康稳步发展。再有，政府要在交通、能源、环境等方面为商业地产的开发创造必要的有利条件并给予适当的扶持，因为商业项目的建设同样会促进城市的繁荣与进步，它是一个城市发达程度的标志之一。 （5）面对中国购物中心日趋旺盛的资金、品牌和专业方面的需求，贵司在未来的发展中针对于这方面有哪些新的考虑？ 在开发资金的需求上，一方面我们将依托中航集团母公司的强大优势和实力，另一方面我们也在积极探索更多适合公司的融资渠道和模式，在解决资金需求的问题上，我们认为目前可供企业选择的方式不多，主要还是通过银行贷款这条途径，社会资金还不能很好进入产业的发展。 公司从成立之初就非常注重品牌的建设，对品牌的打造我们将通过两方面工作来进行，一方面，对公司的发展目标、战略及愿景进行宣传，今年是中航城品牌启动年，我们将通过一系列的营销活动进行推广，力求快速树立市场形象；另一方面，我们就密切与行业协会的合作，积极利用行业平台传递中航城品牌的声音；现有，我们还将通过打造具有中航城自有特色的商业产品，以产品为核心，强化大众对我们品牌的感知和认同。 公司在专业团队的培养方面非常关注，我们通过社会招聘，引进了一大批具有多年专业经验的人才，同时又通过校园招聘吸纳了大量专业对口，具有潜质的新鲜力量，公司还出巨资分期分批派出学习团队到世界各地进行参观、考察和学习，目前公司已经搭建完成专业队伍的梯队框架。 （6）伴随着日益增多的购物中心项目，您认为对贵司项目有何影响，同时您认为中国商业地产和购物中心未来的前景会怎么样？ 总体来讲，中国购物中心的发展才刚刚起步，大家都处在探索的过程中，行业整体的发展与进步可以带动整个产业的壮大，我们很乐意看到有更多的企业加入到这个行业领域，共同为中国的商业变革做一些努力和贡献，在这个过程中有竞争，也有借鉴，这是一件很好的事情。中国人具有无穷的智慧和创造能力，我想，中国的商业地产是一个新兴产业，我们中国商业地产和购物中心的发展一定会与宏观经济、综合国力的增强相匹配，让世界感受中国的现代文明，让世界钦佩中国的商业力量。 |
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