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近年来，关于房地产开发企业的成本和税费问题，众说纷纭。尤其是关于土地增值税的报道，这几天更是来势汹猛。专家说法不一，普通老百姓更是听得一头雾水。真相到底是什么？ 有感于此，认为根本问题在于房地产信息的不透明。不妨先从最基本的房地产开发企业的关键点之一，即开发成本到底是多少说起，来揭示冰山之一角。 以下数据均来源于一个真实的开发项目。为防“人肉”，在保持数据真实性基础上,其他信息大有改变，请勿对号入座。 一、基本情况。 以我国中部省份某县城一个中高档小区为例。该项目全部是高层建筑，容积率高，地价相对较低；如果是六层以下的砖混结构，肯定容积率就低了，地价相对就高了。 该小区约115亩，总建筑面积205000平米;商业用房45000平米，每平米售价8000元；住宅面积160000平米，每平米售价2800元。该项目的特殊之处在于：利润点完全依赖商业用房，住宅主要为了回收成本。 二、土地购置成本。 买地成本：每亩50万。容积率2.7左右。 折合销售面积每平米280元。 买地交纳城市配套费 20万每亩。 折合销售面积每平米112元。 墙改费：每亩0.5万。 折合销售面积每平米2.8元。 契税等税费：折合4.8%，每亩2.4万。 折合销售面积每平米13元。 地价成本合计： 折合销售面积每平米408元。 三、开发成本和开发费用 施工过程中手续费、测量费等 折合销售面积每平米1元。 房屋建筑成本（框架结构） 折合销售面积每平米1400元。 绿化 折合销售面积每平米100元。 道路 折合销售面积每平米100元。 供电 折合销售面积每平米100元。 给排水等管网 折合销售面积每平米50元。 天然气 折合销售面积每平米35元。 勘察设计费用 折合销售面积每平米18元。 监理费用 折合销售面积每平米10元。 开发管理费用 ，总投资5%， 折合销售面积每平米80元。 宣传策划营销等费用 总投资2% 折合销售面积每平米32元。 开发成本和开发费用合计 折合销售面积每平米1926元。 四、税费 综合税率按售价12.5%，住宅售价2800 折合销售面积每平米350元。 综合税率按售价12.5%，商业售价8000。 折合销售面积每平米1000元 五、售价和利润 住宅售价 折合住宅销售面积每平米2800元。 商业用房售价 折合商业销售面积每平米8000元。 贷款利息 自己实力雄厚，又采用预售等措施，管理到位，实际没有发生。 住宅每平米利润。 住宅折合销售面积每平米117元。 商业用房每平米利润 商业折合销售面积每平米 4667元 最后，总算账 4667*45000+160000*117=21187万。即赚了两亿一千万，很可观。 （购房者还要交维修基金和契税，这不算开发商成本，也与开发商利润无关） 以上数据请各位网友切勿与身边项目对号入座，如有雷同，纯属巧合。 |
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