物流地产的投资回报期，很多人都算错了

物流地产的资金投入较大（当然比商业地产小），投资回报率不高（但相对稳定），投资回报期长，不如商业地产来得迅速和暴利。按照50年产权和20年基建投资的折旧计算，在保障空置率在5-10%之间（关于空置率的问题详见另文）的基础上，收回投资一般需10+年。

我看过不少国内很多专家给业主做的物流园区规划，投资回报期设定在6年的很多，甚至列出了多达十几甚至几十种的盈利点，就“物流的地产”而言，绝大多数物流增值服务（专家常常提及的盈利点）与之根本就没啥关系，那是另外一个层面的问题。投资回报期的算法不是这么算的。（关于物流园区盈利的问题详见另文）

10+年，根本不用质疑，这是经过近20年的经验验证的。问题不是出在这，问题出在10+年，抗日战争和解放战争都打完了吧？在市场上，一些关系至深的行业足以进行2-3轮的洗牌或周期波动了。因此，快速回笼资金，成为物流地产商最关键的命题，把这个命题提升到生死存亡毫不为过。

催使这个命题的，除了投资回收期导致的风险问题，还有战略发展的问题。

作为一个想要长远发展的物流地产商，一定要走网络化和规模化的道路（关于其原因和如何走详见另文），这就需要有足够的资金来驱动。如果只做三五个物流地产，大可无需那么多的资金，几亿的资本完全可以周转开。但如果物流地产项目上升到两位数，走到跨区域布局的时候，那就不是一个量级的事情了，届时资本的问题就会出现。

我在研究安博（Pro-Logis）和普洛斯 “GlobalLogistic Properties (GLP)”的过程中发现，这两家世界物流地产商（或者说工业地产商更恰当一些）的投资回收期，并不像很多人说的回笼资金要10+年。

其实可以按常识设疑，以安博（Pro-Logis）为例，分布20多个国家，3、4千个项目，5、6千万平米的地产，10年回笼资金，需要多大的资本来滚动？不是个小数字。

我的发现是，安博（Pro-Logis）和普洛斯 “GlobalLogistic Properties (GLP)为代表的世界物流地产商，其投资物流园区的资金回笼期均在2—3年，相当于商业地产了。（部分地产有3—5年的，但都持有）

如果中国本土的物流地产商的资金回笼期10年，人家3块钱相当于你10块钱来用，差距立现。其实这背后主导的就是国际资本的驱动，所以，中国本土的企业如果要想玩物流地产，就必须学会资本运作，我认为养老金特别适合。可以借鉴REITs（Real Estate Investment Trusts 房地产投资信托基金）。补充一句，和一些专家一样，我在研究安博（Pro-Logis）过程，就是在学习REITs的过程。