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中国保障性住房急需重新定位 文/吴其伦 保障房建设是一项重大的民生工程，不仅有利于缩小收入差距，促进社会和谐稳定，也有利于优化投资结构，扩大消费需求，带动相关产业发展，更能在很大程度上有于支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。 根据规划，“十二五”期间我国要建设3600万套保障房，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。可从近年来的保障房建设情况来看，还存在诸多问题： 一是质量事故频现，品质难以保证。由于在保障房设计、施工、监理、验收质量把关不严，导致部分地区的保障房质量事故频现，如“北京市大兴旧宫三角地保障房项目因质量问题被拆除6栋楼”、“河南省郑州市汇景嘉园保障房项目因质量问题被拆除8栋楼”、“青海省湟中县康川新城保障房项目因质量问题被拆除部分楼层”等。有些保障房还使用了不合格甚至是伪劣的建筑材料，存在较为严重的质量安全隐患，保障房的品质难以得到保证。 二是定价标准偏高，民众难以承受。近年来，昆明、石家庄、杭州、长春等地都曾出现弃购经济适用房的现象，究其原因不外乎价格、户型、位置等，而价格过高导致普通民众承受不了是经适房遭弃购的最主要原因。相比于经适房的“高价”，廉租房的“高门槛”，公租房似乎成了解决“夹心层”住房问题的唯一方法，然而，从国内已经试行的几大城市来看，“略低于市场水平”的定价标准令公租房成为“鸡肋”。 三是市场开发模式，降低保障功能。目前，保障房的规划、建设、供应采取的是市场化或接近市场化的运作模式，比如，经济适用房及公共租赁房的建设与供应是采用商品住宅区内配建、开发商承建、收购商品房的方式进行。表面看来，这样的运作模式能在一定程度上提高保障房的建设速度，可市场化的运作模式所带来的直接后果是保障房变成赢利性产品，普通民众依然在为高房价埋单。这在令保障房的保障功能就大打折扣的同时，也让民众产生政府在利用保障房赚取利益的误解。 导致上述问题存在的原因有很多，比如政策跟不上、监管不到位、执行有偏差等，可最根本的问题却在于保障房的定位。笔者以为，保障房急需重新定位。 一、应重新定位保障性住房的名称 谈及保障，人们会想当然地认为是政府为缺乏保障即低收入人群提供生活保障。而结合实际来看目前政府“保障”的人群，绝非仅仅是低收入人群。比如，能够购买经济适用房的人，已经属于“小富”阶层了。对于这些人而言，政府提供的经济适用房绝非保障，而只是优惠房而已。
可见，“保障性住房”一词，不仅不能准确地表述政府所提供的产品，也不能准确表述政府要达到的目的。应将“保障性住房”变更为“民生性住房”（本文以下统称为民生性住房）。因为，较之“保障”，“民生”一词的外延更宽，不仅能够涵盖“保障”的意思，也能包括惠及中低收入阶层的意味，更能体现本届政府“民为本”的执政思维。 二、应重新定位民生性住房的主体 目前政府采用委托开发商建设或直接收购商品房的方式进行民生性住房开发，势必导致出现价格仍然超出民众承受的状况。民生性住房是政府为中低收入民众提供的产品，非盈利性应该是其最主要特点，应由政府主导并直接组织力量建设开发。政府直接建设，减少中间环节，采取零利润的方式开发、供应民生性住房，将在最大程度上惠及民众，保障民生。 三、应重新定位民生性住房的产品
经济适用房定位为民生微利房，由政府直接建设并供应，不允许进入二级市场买卖；公租房定位为民生租赁房，由政府主导，社会力量参与，政府统一租赁管理；廉租房定位为民生免租房，政府建设、分配给极度贫困人群。 民生微利房建设与投放过程中产生的利润，全部用于民生免租房的建设；对于民生租赁房，政府设定租金，并在土地、税费、贷款方面给予支持，采用谁投资谁受益的模式鼓励社会力量投身民生租赁房的大规模开发；对于民生免租房，采用动态管理的模式，对于入住者的收入情况进行跟踪管理，一旦入住者家庭收入增加超出民生免租房供应标准，或入住者去世其子女不符合供应标准的，政府将收回该房。 四、应重新定位民生性住房的建设与供应策略 首先，从开发策略来看，政府应直接投身民生性住房建设，设立全国民生性住房建设总局，各地方政府设立相对应的局、分局。组建强有力的民生性住房建设执行团队，从相关部门抽调部分作风过硬、工作精干的领导干部，并面向社会公开招聘专业化的运作管理人员，专项从事民生性住房建设、供应及管理工作。这样，才能确保民生性住房建设工作的顺利开展。 其次，从供应策略来看，目前，我国民生性住房是采取先建设、再申请、后供应的模式。此模式存在诸多问题：一是供需不对称，开发商在进行民生性住房设计时完全是凭自己的经验或喜好，没有充分考虑到中低收入民众的真实需求，这样，民生性住房投放市场时民众很难接受；二是资金压力大，2011年开始，我国民生性住房大提速，尽管各地都顺利完成了年初既定的目标，可地方政府普遍发出资金压力大的呼声。事实上，这是目前民生性住房先开发、后供应的模式造成的。 若在民生性住房建设与供应方面，采取居民提交申请，经审核达到一定数量集中开建的模式进行的话，上述问题将迎刃而解。以经济适用房为例，在民众提交申请时，民生性住房建设机构可收集到民众的真实需求，比如，列出几种户型供民众选择，这样，在进行民生性住房产品规划时就显得有的放矢，此其一；其二，在通过审核的民众数量达到开建标准时，可向民众出具民生性住房认购资格证书，载明区域、位置、户型、面积、用材、价格等事项，与此同时，向民众收取30%的预付款，加上财政补贴的资金，足够民生性住房开发所需。
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