养老地产设计

国内关于养老地产设计方面的研究已经非常多了，但大多数研究是设计机构从目标客户的广义使用性的角度出发来看待这个问题，很少有站在养老地产开发机构的角度上去关注这个问题，对设计的可行性、经济性、整体项目结合度、项目开发计划要求等探讨不足。深圳和颐养老地产运营管理有限公司根据自身的实践和合作伙伴的经验就中国养老地产开发机构的视角，着重谈一下在养老地产开发过程中属于养老地产开发机构所关注的具有一般性问题及所要遵循的原则。
一 养老地产设计要首先要与养老项目土地性质与经营形式相适应。
这又是一个中国式的问题。中国的养老地产土地来源很复杂，土地性质多样。而土地性质又往往决定经营形式，国内养老地产的经营形式主要有销售型、会员型、出租型、资金使用型、入门费+月费型等几种形式。不同的经营形式对养老地产设计的要求是完全不同，经营形式决定养老地产设计，设计要适应经营形式的要求。
二 养老地产设计要养老地产后期运营的安全性实用性功能性。
养老地产的经营好坏，其实在规划设计阶段就已定型。可以养老地产设计是未来养老地产后期运营管理理念的反映。不考虑后期运营就设计开工，那结果可能是前期建设工作与后期经营完全不匹配。从而大大降低养老地产项目的可识性。开发机构在项目设计前期就考虑好后期的运营管理问题，并用它来指导项目的规划设计，使项目能更好的实现建设与营运的衔接，大大提高项目在后期营运中的安全性实用性功能性。
三 养老地产设计要统筹建设成本和运营成本的平衡。
建设成本是一次性成本，运营成本是持续产生的成本。在养老地产设计里，要完整的考虑两者的关系，并尽力使二者达到平衡，最后力争达到的效果是在整个开发营运期的综合成本最低。
四 养老地产设计要理性的考虑养老地产开发机构与客户群体的统一中对立的辨证关系。
养老地产开发机构做为商业化的投资机构，在目前中国法律关系和社会环境下在大的方向的和谐相处中，也不可避免地存在某种形式的博奕，在某种突发情况下，有可能瞬间放大了这种博奕的形式，在法律上经营上给养老地产的投资机构带来许多不确定性，养老地产开发在设计阶段就要对未来可能发生的各种不确定性做出安排，综合考虑证据收集、突发性事件替代措施、预防性措施等方面做出应对。
五 养老地产设计要于整个开发项目相融合。
在目前国内的养老地产开发中，单纯的养老项目开发是不多见的，养老地产所在的社区往往表现出多形态、多世代、复合化的规划特点。深圳和颐养老地产运营管理有限公司把它们分为六大产品系列：
1 可持续照护型国际养老社区
2 养老养生生活综合体
3 休闲度假型养老公寓
4 养老启动型亲情生活社区
5 基础照护型养老小区
6 医护型专业化照护老年生活设施
养老地产设计需要在不同的产品系列中兼顾养老物业形态与其它功能形态物业在建筑形式融合、使用功能有机统一、配套设施共用、建筑形态相互促进、物业开发顺序、销售回款状况等等方面的平衡统一。
六 养老地产设计要有与开发计划紧密结合的模块化设计的理念。
很多养老地产项目的开发都因市场、资金安排等原因进行分期开发。在养老地产设计中要充分考虑这个因素，特别是对于养老地产的配套设施的建设安排上要尽力统筹，既不要因此对开发的资金的安排造成影响，也不要因为某些必要的配套设施的缺乏，造成了项目开业后的混乱，对项目的运营产生不良的后果。
七 养老地产设计要充分考虑配套设施的功能性和经济性。
目前，由于国内的养老地产设计机构大多师从于国外的设计机构，对养老地产项目中的配套设施关注度不高。中国有自己特殊的国情，中国的老人也有自己特殊的生活习惯和消费方式。完全照搬是不行的。而中国现有的养老地产项目又往往远离交通、商业便利地区。这使得养老地产配套设施一方面成为老年人日常活动的中心，另一方面也成为养老地产开发机构运营期内重要甚至是最重要的盈利来源。养老地产设计中要充分考虑，认真选择，综合平衡。最终实现入住的养老产品需求者和养老产品提供商在养老地产这个平台上的招商双平衡，运营双丰收。