房子，俨然已成为中国这十年来最受追捧的大件。每套房子背后都有一份购房合同，这份由房地产开发商提供的格式合同是否合乎规范、是否完善？这涉及到每位购房人的利益。 重庆市第一中级人民法院近期对商品房买卖案件分析发现，现行《商品房买卖合同示范文本》对公共区域约定、宣传材料和实景示范区沙盘能否视为合同补充、逾期交房赔付方式等问题语焉不详,成为许多购房纠纷的争议源头。 广告时“艺术照” 交房成“生活照” 廖女士2007年买了重庆市北部新区一套新房。绿化率超高、小区景观超好、楼间距超大……开发商的宣传广告和实体沙盘让廖女士怦然心动，于是掏钱订购。 “交房后，我发现小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场这些都和当初宣传的不一样！”她多次找开发商要求赔偿，但双方在赔偿金额上存在较大差距，未能达成一致，一怒之下，廖女士将开发商告到渝北区人民法院。“宣传中那些配套设施是我买房的重要原因，他们应该为承诺的话承担责任。”廖女士说。 法院经审理查明,该开发商的宣传资料中载明的小区的容积率、绿化率、网球场、游泳池等情况确实与实际情况存在较大差距,但双方签订的购房合同上，并未就上述事项专门约定。 开发商方面认为，即使广告内容与小区实际存在误差，也不属于违约行为，“房产广告仅作为参考之用，不具备合同条款的效力。” 重庆一中院终审判决认定，就本案而言，开发商的行为构成违约。 但不是每位购房者都有廖女士的好运。二审承办法官万怡解释说，法院认定本案中开发商违约，前提是将宣传内容视为合同约定。 “宣传内容如果是对房屋及相关设施做的说明和允诺,该说明和允诺又是具体确定的,并且该宣传内容对合同的订立和价格有重大影响，那么法院可以将宣传内容视为合同约定。”万怡告诉记者，在司法实践中，能够将宣传内容视为合同约定的情形十分有限。 为了规避法律风险，开发商往往会在宣传资料上注明广告内容仅作参考，该内容不视为合同约定。“更何况，许多购房者在诉讼中还面临着举证困难的情况。”万怡表示，各种因素综合起来，购房者在这类诉讼中，诉求经常得不到法律支持。 夸大广告宣传，底气从何而来 “购房者认为开发商虚假宣传，要求开发商承担违约责任，自己认为非常合理的请求却难以得到法院支持，一个重要原因就在于购房合同缺乏相应约定。”重庆一中院法官李颖说，商品房买卖合同一般以建设部和国家工商行政管理局2008年印发的《商品房买卖合同示范文本》（下称《示范文本》）为基础，开发商再酌情调整部分内容，形成统一的格式文本。因此，很多购房合同在签订过程中，开发商与购房人能磋商的内容比较有限。 针对辖区内商品房买卖合同纠纷日益增多的情况，重庆一中院民四庭进行了专题调研，发现该类纠纷大多数发生在合同履行阶段，而作为购房人与开发商双方合同订立的基础，《示范文本》扮演着十分重要的角色。“我们认为《示范文本》中部分条款的设计在适用中存在问题，相对于房地产市场的发展来说显得滞后了。”李颖说。 “由于《示范文本》中没有开发商违反广告宣传的具体违约责任约定，即便认定了开发商违约，应按照实际损失予以赔偿，但却因为这种损失往往难以具体明确，而只能酌情考量。”重庆一中院民四庭副庭长潘晨表示，《示范文本》相应条款的缺失不利于充分保护购房人的合法权益，也不利于引导开发商诚信经营。 该院法官发现，《示范文本》不仅对开发商的宣传内容缺少规制，对交付房屋质量的规定等方面也有待改进。 不久前，重庆一中院审理了一起因房屋质量引发的纠纷，被告方房地产公司在法庭上始终以房屋取得了“一证两书”为辩解理由，“交付的房屋已通过规划、消防等相关部门检查验收，并取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案登记证》（合称一证两书），房屋质量是合格的。而且房屋质量保证书中未载明渗水、返硝属于保修项目，我们无保修义务。因此，未违反合同约定。” 据了解，房屋买卖双方一旦因为房屋质量问题发生争议，“一证两书”是开发商最常用的挡箭牌。房屋质量问题往往是购房人拒绝接房的主要原因，《示范文本》中约定开发商交付房屋时应具备“一证两书”，但大多数房屋买卖合同中没有就房屋质量进行更为具体的单独约定。 在具备“一证两书”的情况下，法院很难认定开发商拟交付的房屋存在的质量问题是否影响到交付使用，从而难以判决开发商承担逾期交房的违约责任，往往只能判令开发商承担交房后的质量整改责任。 示范文本不规范 因房屋配套设施与宣传不符以及房屋质量问题引发纠纷，是近年来商品房买卖合同纠纷的重要类型。据重庆一中院统计，辖区法院2009年受理了商品房买卖合同纠纷3433件，到2011年上升到8423件，类型也呈现出多样化特征。“一房二卖纠纷的情形有所减少,而涉及房屋质量、逾期交房、办证以及房屋面积计算等方面的纠纷则呈上升趋势。”李颖表示，房地产市场活跃，公民维权意识增强是案件数量上升的一个因素，但更多是源于双方签订合同时对可能出现的情况缺乏预见性，而《示范文本》的进一步完善可以有效预防纠纷发生后无据可依的情况。 首先，《示范文本》中关于小区公共使用部分的基础设施和公共配套建筑的基本情况缺乏明确规定,开发商容易利用这个缺失，对基础设施和公共配套建筑进行虚假、夸大宣传。在缺少对开发商虚假广告宣传的违约责任约定的情况下，开发商受到惩处的损失与其获得的收益相比微乎其微，导致违法行为难以得到有效遏制。 其次，《示范文本》在房屋质量方面缺失相应条款的状况更为突出。仅有开发商与相关职能部门参与，就可以取得“一证两书”，购房者却无法参与。李颖认为，即使相关单位对建筑物或构筑物的验收合格，也并不完全等同于房屋质量符合开发商与购房人之间的合同约定。《示范文本》中仅将房屋具备“一证两书”作为明确的交付条件是不完善的，当购房人因房屋存在质量问题拒不接房时，开发商可通过此种约定免除逾期交房的责任。 除此之外，对于房屋存在不同程度的质量问题，购房人会向法院提出承担修复责任、解除购房合同或赔偿损失等诉求。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但商品房质量问题到什么程度为“严重影响正常居住使用”，由于没有明确具体的标准，实际操作中更多依赖于法官的自由裁量。 因房屋配套设施与宣传不符以及房屋质量问题引发纠纷，是近年来商品房买卖合同纠纷的重要类型。据重庆一中院统计，辖区法院2009年受理了商品房买卖合同纠纷3433件，到2011年上升到8423件，类型也呈现出多样化特征。“一房二卖纠纷的情形有所减少,而涉及房屋质量、逾期交房、办证以及房屋面积计算等方面的纠纷则呈上升趋势。”李颖表示，房地产市场活跃，公民维权意识增强是案件数量上升的一个因素，但更多是源于双方签订合同时对可能出现的情况缺乏预见性，而《示范文本》的进一步完善可以有效预防纠纷发生后无据可依的情况。 首先，《示范文本》中关于小区公共使用部分的基础设施和公共配套建筑的基本情况缺乏明确规定,开发商容易利用这个缺失，对基础设施和公共配套建筑进行虚假、夸大宣传。在缺少对开发商虚假广告宣传的违约责任约定的情况下，开发商受到惩处的损失与其获得的收益相比微乎其微，导致违法行为难以得到有效遏制。 其次，《示范文本》在房屋质量方面缺失相应条款的状况更为突出。仅有开发商与相关职能部门参与，就可以取得“一证两书”，购房者却无法参与。李颖认为，即使相关单位对建筑物或构筑物的验收合格，也并不完全等同于房屋质量符合开发商与购房人之间的合同约定。《示范文本》中仅将房屋具备“一证两书”作为明确的交付条件是不完善的，当购房人因房屋存在质量问题拒不接房时，开发商可通过此种约定免除逾期交房的责任。 除此之外，对于房屋存在不同程度的质量问题，购房人会向法院提出承担修复责任、解除购房合同或赔偿损失等诉求。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但商品房质量问题到什么程度为“严重影响正常居住使用”，由于没有明确具体的标准，实际操作中更多依赖于法官的自由裁量。
《示范文本》作为政府相关部门指导商品房交易市场的规范性文本，充当着维护合同双方当事人合法权益的角色。重庆市第一中级人民法院法官李颖认为，相关部门有必要结合当前商品房买卖中出现的各种问题,对《示范文本》进行补正和完善，对买卖双方的权利义务作出更加明确的规定，以进一步规范开发商的行为。 将宣传广告写入合同 实践中，多数开发商都会拒绝将其在售房宣传资料中的有关承诺订入合同，发生争议时，则以该宣传资料不属于合同内容、不具有约束力为由进行抗辩。 根据最高人民法院相关司法解释，若宣传广告及其他资料中对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，只要买受人提出是因该具体明确的说明和允诺与开发商签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容。 因此，李颖建议，将开发商的宣传广告和宣传资料等相关材料作为《示范文本》的附件，同时将开发商违反广告宣传的违约责任加以明确，这样既可以促使开发商履行承诺，也便于在纠纷发生时，缺乏相关专业知识的购房人能够及时提供相关依据，保护自身利益。 完善房屋交付条件 商品房是一种特殊商品，其质量虽然经过参加建设的各方进行了验收，但由于建筑物涉及的工程工艺复杂，并不能保证在验收过程中万无一失。因此，拟交付的房屋如果已经取得“一证两书”，但购房人有证据表明该房屋存在质量问题，就应当对该房屋质量进行实质性审查，而非仅仅作形式审查。 对房屋的交付标准而言，除了将“一证两书”作为房屋交付的必要条件，还应将建筑法、建设工程质量管理条例等相关法律法规规定的质量标准纳入《示范文本》的交付条件之中，如果房屋质量不符合法律法规的规定，不能保证购房人正常和安全使用，就可以认为不具备交付条件，买受人就可以据此要求开发商承担逾期交房的违约责任。 细化质量问题责任方式 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房人可以解除合同，这在审判实践中已是共识。但对房屋质量问题一般达到什么程度买受人可以请求法院解除合同，实践中却存在较大分歧。 房屋的质量问题依据程度的大小可以分为三种：房屋主体结构质量不合格，如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题；严重影响正常居住使用的质量问题，如不能正常供水供电等；其他质量问题，如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。 李颖认为，据此分类，《示范文本》中商品房的相关质量条款有必要细化责任承担方式。开发商应承诺其房屋质量标准不得低于《工程建设标准强制性条文》中涉及房屋建筑部分的条款内容以及房屋主体结构质量合格，如未能达到此要求,则购房人有权退房；若商品房发生非主体结构质量问题但严重影响正常居住使用，则购房人有权退房，“正常的居住使用”主要以安全为标准；若商品房发生非主体结构之外的一般质量问题,例如地面倾斜、管线破损以及保暖、隔音效果差等，购房人有权要求开发商限期修复并承担违约责任。 |
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