|
评估方法 (一)评估途径适用性分析 根据资产评估行业的有关规定，注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法(资产基础法)三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估基本方 法。评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径进行。 1．市场途径适用性分析 市场途径是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值等评估思路。 由于被评估单位属非上市公司，且与被评估单位相关行业、相关规模企业的交易案例很少，所以相关参考企业和交易案例的经营和财务信息等资料难于取得，故市场途径不适用本次评估。 2．收益途径适用性分析 被评估企业属于医药生产行业，必须取得国家食品药品检查监督管理局药品生产批件、必须通过药品生产企业的 GMP 认证。截至评估基准日被评估单位处于在建期，土建项目尚未完工，且药品生产批件尚处于申报、拟申报期间，尚未取得药品生产 GMP 认证。被评估单位未来生产经营收益所承担的风险无法用货币来衡量，故无法采用收益途径对被评估单位股东全部权益价值进行估算。 3．成本途径适用性分析 成本途径也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象的评估思路。运用资产基础法评估企业价值，就是以资产负债表为基础，对各单项资产及负债的现行公允价格进行评估，并在各单项资产评估值加和基础上扣减负债评估值，从而得到企业的股东全部权益。基本公式为： 股东全部权益价值=各单项资产评估值之和-负债评估值。 被评估单位资产均为常见的资产类型，根据所收集的资料，运用成本途径所需要的经济技术参数都能获得有充分的数据资料，以资产持续使用为前提因此本项目选择成本途径 进行评估。 (二)评估途径过程简介 经评估途径适用性分析, 本次对XX药业有限责任公司股东全部权益价值评估采用成本法进行评估，具体评估过程及评估方法说明如下： 1．成本途径评估简介： (1)流动资产的评估 ①货币资金的评估 货币资金包括现金、银行存款。 对于现金的评估，在核对现金账账、账表、清单一致的基础上，评估中对现金进行了盘点，并倒推至评估基准日，确认账实相符后，以评估基准日的审计后账面值确定评估值。 对于银行存款的评估，通过核对银行对账单及银行存款询证函，确认银行实际存款余额，并审核企业提供的银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，确认无影响净资产的因素后，以审计后账面值确定评估值。 ②其他应收款的评估 对于其他应收款的评估，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，对大额债权进行了函证，同时评估人员采用了审核财务账簿及抽查原始凭证等替代程序，经分析核实后，根据应收款项可能收回的数额确定评估值。评估中对于部分难以估计可能发生损失金额的应收款项的评估，依据相关规定，参照企业计提坏账准备的方法进行估计。 ③存货的评估 原材料、包装物账面价值由购价加购进费用等构成。由于被评估单位尚未正式生产经营，账面存货均为近期购置且为药品研发阶段所必须原材料、包装物，按基准日市价加购进费用与账面价值基本一致，故以账面值确认评估值。 (2)对机器设备类资产的评估 委估机器设备属非独立经营且不可单独计算获利资产，并且无二级市场交易实例可比较，无法采用收益法和市场比较法评估，故对该类资产采用重置成本法进行评估。 重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后估算资产价值的一种方法。其计算公式一般表述为： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 或机器设备评估值=重置成本×综合成新率 评估人员根据机器设备的具体情况加以分析后认为，机器设备市场现行价格已经考虑由于新工艺、新材料、新技术出现的一般影响，故本次评估不再计取机器设备功能性贬值；评估人员已关注到外部经济环境条件未发生明显变化、其价值能得到实现这一现状，本次评估不再计取经济性贬值。本次评估主要考虑实体性贬值，又称有形磨损贬值，也称有形损耗，是指机器设备在使用、闲置中及自然力的作用、人为的影响导致的磨损、变形、自然老化等物理性能的损耗或下降造成实体性陈旧而引起资产贬值，主要根据机器设备的各组成部分，参考已使用年限、对勘察的各部分现状及其它因素恰当的综合评定。 ① 重置成本的确定 对于机器设备和电子设备计算公式为：重置成本=购置成本+运杂费+安装调试费+其他费用。即：根据相同或相近规格型号的设备的现行市场价格，并考虑运杂费和安装调试费、 其他费用等合理费用确定委估设备的购置成本。对于运杂费及安装调试费均由厂家负责的 设备或小型设备，评估中不考虑运杂费及安装调试费。其他费用主要为资金成本等费用。 对于车辆，其重置成本计算公式为：重置成本=购置成本+车辆购置税+其他费用。其 中其他费用主要为牌照费用等费用。 ②成新率的确定： 对于设备，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对设备当前技术状态的介绍，结合设备的生产厂家、使用寿命、利用率、工作环境及维护保养等因素，分别采用年限法和观察打分法综合确定成新率。计算公式如下： 综合成新率＝年限法计算的成新率×0.4＋观察打分法计算的成新率×0.6。 对于行驶车辆，根据现场勘察结果及企业有关专业技术人员对车辆当前技术状态的介绍，结合不同车辆的使用寿命、已行驶公里数及维修保养等因素，分别采用年限法和工作量法确定理论成新率，然后与技术状况成新率加权确定综合成新率。计算公式如下： 综合成新率=理论成新率×40%+技术状况成新率×60% 其中：理论成新率取里程成新率和年限成新率的孰低值。 里程成新率＝(经济行驶里程－已行驶里程)/经济行驶里程×100% 年限成新率＝(经济报废年限－已使用年限)/经济报废年限×100% 普洛药业股份有限公司 (3)在建工程的评估 在建工程包括在建土建工程及设备安装工程，在建工程为支付的工程款、甲方供材费用、设备购置费用。评估人员对在建工程的账面价值的形成、构成进行了核查、分析，其账面价值均为公司为建造工程所花费的前期费用、部分材料购置费用、工程管理费用、支付的工程款。评估中就在建工程项目详细情况向公司管理人员、工程技术人员、有关专家咨询，所有在建项目均能建成，没有证据表明有减值的可能。经分析，由于工程建设所需资金均为自筹，在建工程的账面余额不包含资金成本。根据资产评估准则——不动产准则有关规定，本次对在建工程评估以核实后的账面余额、资金成本确定。 (4)工程物资 评估时查阅了物资近期购置发票、货运发票，经核实，申报数量准确，评估人员与被评估单位物资部保管人员进行现场盘点，账面价值包含了运费、入库前费用，并且工程物资领用较为频繁，账面价值基本反映现行市价和运输费用，账面价值是合理的，因此，评估时以其审计后账面价值作为评估值。 (5)无形资产的评估 本次评估根据委估土地的现状及搜集资料的情况，土地使用权采用市场比较法进行评估。 市场比较法在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 委估土地为近期通过山西省大同县土地储备中心招标拍卖挂牌出让国有建设用地程序竞得的土地使用权，经网上查询及现场实地调查，大同医药工业园(二期) 2011 年—2013年工业出让土地市场比较稳定，无大的变动，因此以市场比较法对待估土地进行评估。 (6)开发支出的评估 开发支出为预付公司药品生产技术的研发支出。评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，对预付款项的发生时间、具体内容、形成原因及债务人的情况进行了解分析，并查阅了相关技术转让(开发)合同。被评估单位与产品生产相关的技术转让(开发)正在按计划进行。从被评估单位与公司签订的相关技术转让(开发)合同来看，被评估单位所支付的研发支出，将来能够形成申请药品生产批件的权利，因此本次开发支出以所支付的款项金额作为评估值。 (7)递延所得税资产的评估 评估人员对相关账簿、凭证进行了审核，就差异产生的原因、形成过程进行了调查和 了解，经核实企业该科目核算的金额符合企业会计制度及税法相关规定。对为筹建期亏损、 坏账记提财税差异形成得递延所得税资产，随着被评估单位生产经营的逐步展开，由于筹 建期亏损、坏账记提财税差异形成递延所得税资产将来能够抵扣经营所得税额，故以审计 后账面值确定评估值。 (8)负债的评估 负债全部为流动负债，包括应付账款、其他应付款、应交税费。 ①应付款项 应付款项包括：应付账款、其他应付款 评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，评估中以审计后账面值确定评估值。 ②应交税费 评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账务资料及纳税申报材料等相关资料，主要为企业期末应缴个人所得税等，均为评估基准日需实际承担的债务，评估以审计后账面值确定评估值。 (三)评估结论的确定方法 被评估单位资产均为常见的资产类型，根据所收集的资料，运用成本途径所需要的经 济技术参数都能获得有充分的数据资料，以资产持续使用为前提因此本项目选择成本途径 进行评估。 |
|
|
