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评估方法 市场法是指通过与市场参照物比较获得评估对象的价值。而市场法要求在公开市场上有可比的交易案例，且市场交易数据比较充分。在本次评估中，无法在公开市场上取得类似交易案例，因此本次评估未采用市场法进行评估。 成本法也称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。由于被评估企业持续经营，被评估对象具有预期获利能力，被评估企业具备可利用的历史资料，在充分考虑资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值基础上，在采用收益法进行评估的同时，采用成本法进行评估。 成本法 成本法是以资产的成本重置为价值标准，反映的是资产投入（购建成本）所耗费的社会必要劳动，即求出企业各项资产的评估值并累加求和，再扣减负债评估值后得出净资产评估值。按委估资产类型选择的评估方法如下： （一）对流动资产的评估 根据被评估单位流动资产的具体情况，本次评估主要采用成本法、现行市价法等方法进行评估。 1、货币资金 （1）现金 现金采用盘点倒推的评估办法，其计算公式为： 基准日现金评估值=盘点日库存现金实盘数+基准日至盘点日现金支出数-基准日至盘点日现金收入数。 （2）银行存款 通过核对银行对账单及银行存款询证函，确认银行实际存款余额，并审核企业提供的银行存款余额调节表，对未达账项进行分析，确认无影响净资产的因素后，以账面价值确定评估值。 2、应收款项(包括应收账款、预付账款和其他应收款) 对于应收款项，评估人员在对其应收款项核实无误的基础上，评估人员首先核对明细账、总账和报表，然后对每笔往来款具体分析数额、欠款时间和原因、款项收回情况、欠款人信用等因素，判断是否发生坏账。根据具体情况，分别采用账龄分析法和个别认定法，对评估风险损失进行估计。经过调查问询，于基准日账面所列示的应收账款欠款人未发现不良信用情况，经营正常，无明显风险，故本次应收账款以账面价值确认评估值。坏账准备评估为 0。 3、存货 存货包括库存商品和盘盈的周转材料。 （1）医院日常药品、卫生材料以及医院辅助用的低值易耗品等。 A、药品 药品的计价方式为售价金额核算法, 即平时商品的购进、储存、销售均按售价记账，售价与进价的差额通过'商品进销差价'科目核算，期末计算进销差价率和本期已销商品应分摊的进销差价，并据以调整本期销售成本。根据企业提供的药品清单，我们核实了有关入账原始单据，了解了存货的保管、内部控制制度，并对其进行了抽查盘点，以经核实后的数量并参考近期市场价计算确定评估值。 由于库存商品均为近期购置，商品进销差价还原至各药品中后，各药品的价格与现行市价基本一致，故以库存商品账面值扣除商品进销差价后确定评估值。 B、卫生材料和低值易耗品 卫生材料、低值易耗品按实际成本计价，于领用时一次摊销，据企业提供的清单，我们核实了有关入账原始单据，对其进行了抽查盘点，以经核实后的数量并参考近期市场价计算确定评估值。由于卫生材料、低值易耗品均为近期购置，其账面价值与现行市价基本一致，故以卫生材料、低值易耗品账面值确定评估值。 （2）盘盈的在用周转材料主要为医院在用的各种辅助用品，以经核实后的数量并参考近期市场价考虑一定的成新率确定评估值。 （二）对非流动资产的评估 1、房屋建筑物 本次房屋建筑物评估中，因华西社区服务中心房屋属于商品房，周边地区的房地产市场发育比较成熟，成交实例比较多，故采用市场比较法进行评估外，其它房屋建筑物采用重置成本法进行评估。 成本法 主要房屋建筑物评估方法是根据建筑工程概预算指标或竣工结算资料确定委估建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估值。 房屋建（构）筑物评估值=重置全价×成新率 其他房屋建（构）筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各 项评估要素，确定重置单价并计算评估净值。 （1）重置全价 重值全价由建筑安装工程造价、前期及其他费用、资金成本三部分组成。 a、建筑安装工程造价的确定 建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、消防及配套信息系统工程的总价，土建、装饰装修工程造价采用重编预算法进行计算。评估现场工作期间，评估人员套用辽宁省安装工程消耗量定额、辽宁省建筑工程消耗量定额（2001）、（2008）进行工程直接费计算，采用当地工程材料造价信息进行材料价差调整，计算得出建筑安装工程造价。 b、前期及其他费用的确定 前期及其他费用套用当地建设工程其他费用标准及国家计委、国家物价局、建设部规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。 c、资金成本的确定 资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设工程合理建设周期计算，并按均匀投入的原则考虑： 资金成本＝(工程建安造价+前期费用及其他费用)×1/2×贷款利率×合理建设期 2）成新率的确定 按照建筑物设计寿命、现场勘察情况预计建筑物尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）×100% 对于非生产性用房采用现场勘察成新率和理论成新率两种方法计算，并对两种结果按勘察和理论 6:4 的比例加权平均计算综合成新率。其中： 勘察成新率 N1：通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。 理论成新率 N2 根据经济使用年限和房屋已使用年限计算。 理论成新率 N2=(1－已使用年限÷经济寿命年限)×100% 或 N2＝[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100% 经以上两种方法计算后，通过加权平均计算成新率。 成新率 N=勘察成新率 N1×60%+理论成新率 N2×40% 市场法 是将待估房地产与在较近时期内发生的同类房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（房地产的外部条件）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以同类房地产的价格为基础，做必要的修正，得出待估房地产最可能实现的合理价格。 思路为选取基准日前后交易的相类似的三个参照物，通过系数调节求取评估值。 2、机器设备 机器设备评估常用三种方法，即市场法、成本法和收益法。根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种评估基本方法。列入评估范围的设备没有足够数量的市场交易参照物，又无单独经营记录，不适用市场法、收益法，故本次对机器设备采用成本法进行评估。即以基准日的现时价格重新购建同等功效设备的全部成本乘以成新率得出设备的评估价值。基本公式如下： 评估值=重置价值×综合成新率 （1）重置价值的确定 1）机器设备重置价值 重置价值是指现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用，包括设备自身购置价格、运输费用、安装调试费用、进口设备关税、大型设备一定期限内的资金成本、其它必要合理的费用（如手续费、验车费、牌照费等）。对进口设备首先应注意符合替代性原则，查找有无替代设备。在没有替代设备的前提下，对可直接得到该设备的市场价格的按市场价格来确定重置价值。 ①购置价 主要通过向生产厂家询价及参考近期同类设备的合同价格确定。 ②运杂费 此次评估过程中，经查看近期设备购置合同基本全部由卖方负责运费，因此在此次评估中不予考虑运杂费。 ③安装调试费 根据设备的特点、重量、安装难易程度，以设备购置价为基础，按不同安装费率计取。 ④设备基础费 大型设备基础按相关土建方法计算费用或者根据机械工业企业设备基础费率指标确定。 ⑤资金成本，根据建设工期，结合评估基准日当地执行的贷款利率，并按资 金均匀投入考虑。 资金成本=总投资×现行固定资产贷款利率×建设周期×1/2对建设安装周期较短、价值量较小的部分设备，不计资金成本。 2）运输车辆重置价值 根据当地车辆市场信息及近期同类车辆的合同价格确定其重置价值： 3）电子设备重置价值 根据网上报价等近期市场价格资料，依据电子设备自身的配置情况，确定评估基准日的电子设备价格，一般不计取运杂费、安装调试费等，确定其重置价值： 重置价值=购置价 （2）成新率的确定 1）设备综合成新率的确定 分别计算理论成新率和勘查成新率，加权平均确定其综合成新率，即综合成新率=理论成新率40%+勘查成新率60% 其中： ① 理论成新率 按机器设备的已使用年限，评估确定的不同类型设备的经济寿命年限及根据现场勘查情况和设备的大修周期确定的超过经济寿命年限的尚可使用年限，计算 成新率： 理论成新率＝（1-已使用年限÷经济寿命年限）×100%或[尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）]×100%（第一个公式一般用于经济寿命年限期内的设备，第二个公式一般用于超期服役的设备） ② 勘查成新率 通过现场勘查设备现状及查阅有关运行、修理、管理档案资料，对设备各组成部分进行勘查，确定其勘查成新率。 2）车辆成新率 根据最新《机动车强制报废标准规定》，确定报废年限和报废行驶里程。对车辆进行现场勘察，确定现场勘查成新率。 根据现场勘查、鉴定、了解评估对象的现存技术状况、利用率、负荷率、工作环境、运行能力、磨损程度、大修和维护保养情况等因素经过综合分析打分，得出实际分数，确定出车辆的技术鉴定成新率。 3）电子设备成新率 电子设备成新率主要是参照经济寿命年限直接确定的。 （3）评估值的确定 评估值=重置价值×综合成新率 车辆 （1）车辆重置全价的确定：车辆购置价选取当地汽车交易市场评估基准日 的最新市场报价及成交价格资料并考虑车辆购置附加税及牌照费用等予以确定。 具体公式为： 车辆重置全价=购置价+车辆购置附加税+牌照费用 （2）成新率的确定 对于车辆的成新率，先分别计算已行驶里程成新率和使用年限成新率，取孰低者作为理论成新率，然后由评估人员通过对车辆的整车、发动机、离合器、前桥、后桥、变速箱、传动轴、车架、制动系统及车身等部位经现场鉴定了解和调查，按车辆的实际技术状态确定是否修正其理论成新率。 （3）评估值的确定 评估值=重置全价×成新率 3、在建工程 本次评估主要采取了核对总账、明细账、抽查原始凭证等程序，对款项支付的合理性进行判断。以核实后的账面值确定评估值。 4、无形资产 纳入评估范围的无形资产为土地使用权。 评估对象于评估基准日登记用途及实际用途均为医疗卫生用地，本次评估设定该宗地用途为医疗卫生用地，土地使用权类型为出让。根据中华人民共和国国家标准《城镇土地评估规程》（GB/T 18508—2001），工业用地评估适宜的评估方法有市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等方法。 大连市虽然公布了大连市土地级别和基准地价标准，但尚未公开发表基准地价修正体系，因此无法采用基准地价系数修正法进行评估。 医疗卫生用地属于公共建设用地，经调查无评估对象所处区域内与其类似的医疗卫生用地的交易实例，因此无法采用市场比较法对评估对象的出让地价进行评估。 根据调查得知，评估对象所处区域国有建设用地主要通过征收集体土地而来，该区域有比较详细的征地的成本资料，故可采用成本逼近法进行评估对象出让地价的评估。 （三）关于负债的评估 关于负债中应付账款、预收款项、应付职工薪酬、其他应付款等科目的评估。 对于负债，评估人员根据企业提供的各项目明细表，根据评估目的实现后的被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。 收益法 （一）概述 本次评估目的是为确定XX医院在评估基准日的股权价值。XX医院有限公司的财务核算相对规范；资产经营和财务数据资料可信度较高；未来收益和风险可以预测。根据国际国内股权价格评估惯例，确定按照收益途径、采用现金流折现方法(DCF)评估XX医院的股东全部权益价值。 现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。 （二）基本思路 根据本次评估现场调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业经审计的会计报表口径估算其权益资本价值，即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上其基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，来得出企业股东的全部权益价值。 本次评估的具体思路是： 1、对纳入报表范围的资产和经营业务，按照最近几年的历史经营状况和业务类型等估算预期净现金流量，并折现得到经营性资产的价值； 2、根据历史数据及预测数据，估算评估基准日合理溢余性或非经营性资产（负债），在预期现金流量估算中予以考虑； 3、由上述各项资产和负债价值的估算加和，得到评估对象的企业价值，经扣减付息债务价值后，得出企业股东的全部权益价值。 （三）评估模型与基本公式 本次估值选用的基本模型和公式为： A：企业的权益资本价值； P：企业的经营性资产价值； 式中： Ri：未来第i年的企业自由现金流量； Rn：未来第n年预期企业自由现金流量； r：折现率； D：企业的付息债务价值； ΣC i：基准日的溢余性或非经营性资产价值。 ΣC i = C 1 + C 2 （3） 式中： C1：基准日溢余性资产价值； C 2：基准日非经营性资产价值。 本次评估，使用企业自由现金流量作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=息前税后利润+折旧和摊销－资本性支出－追加营运资金 （4） 根据企业未来市场发展情况等，测算其2013年10月1日至2018年的自由现金流量，得到企业经营性资产价值。 （四）折现率 本次评估，根据评估对象的资本债务结构特点以及所选用的现金流模型等综 合因素，采用资本资产加权平均成本模型（WACC）确定折现率r r= r1×w1 + r2×w2 （5） 式中： r1：扣税后的加权付息债务成本； r1 =r0×（1-t） （6） t：适用所得税税率； W1：付息债务价值的比例； W1=D/（D+E） （7） W2：权益资本价值的比例； W2=E/（D+E） （8） r2 ：权益资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定权益资本成本r2； r2 = Rf+β×（Rm- Rf）+Rc （9） Rf：目前的无风险收益率； β：风险系数； Rm：资本市场平均收益率； Rc：企业特定风险调整系数包括企业规模超额收益率。 八、 评估程序实施过程和情况 根据国家有关资产评估的规定，依据资产评估准则的要求，我们的评估程序实施过程主要包括了接受委托、现场调查、资料收集与分析、评定估算、评估汇总、撰写报告等，评估程序实施过程及情况说明如下： （一）明确评估业务基本事项、签订业务约定书 听取公司有关人员对公司情况及委估资产历史和现状的介绍，进行前期现场调查、访谈调研工作，了解产权持有者的财务核算制度、会计科目设置和基本核算方法，了解评估目的、明确评估对象及评估范围等。在明确评估业务基本事项基础上，听取委托方介绍评估资产的范围、类别、评估目的和时间进度要求，并深入现场，对委估资产状况做初步了解，在此基础上，根据本次评估目的及可能实现日，与委托方商定评估基准日，签定了“资产评估业务约定书”。 （二）编制评估计划 评估接受委托，确定该项目总协调人和项目负责人，并挑选相关专业的评估人员组建项目团队。根据“资产评估业务约定书”结合项目的具体情况，拟订初步的评估工作计划，包括各类资产拟采用的技术方案、人员配备及时间安排进度；与此同时，根据评估工作的需要，请产权持有者作好资产评估前的各项准备工作，包括资产清查核实、填写各类资产评估申报明细表及准备与评估有关的各种经济、技术资料。 （三）现场调查、收集评估资料 1、资产清查 （1）清查组织工作 本组评估人员到达评估现场，对申报评估资产进行现场清查。根据企业申报评估资产类型，评估人员按照相关要求，分别对有关资产进行全面的现场清查。清查工作结束后，均提交了清查核实及现场勘查作业工作成果。 （2）清查主要步骤 ①指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料 在评估人员到达现场前，通过电话等方式指导企业相关的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。 ②初步审查产权持有者提供的资产评估明细表 评估人员通过翻阅有关资料，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读预评估各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。 ③现场实地勘查 针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘查方法。在现场勘查过程中，评估人员通过核查账簿、原始凭证，并对大额款项进行函证或相关替代程序进行清查核实；对企业存货的内部管理及会计核算进行了解。 ④根据当地有关规定及行业发展趋势，参考企业自身因素对企业未来的生产经营状况及发展趋势，分析企业预测的合理性。 ⑤核实产权证明文件 2、有关经营资料的收集和分析 （1）收集评估所需基础数据和资料； （2）调查、了解医院经营的历史状况，对医院填报的资产评估申报表进行征询、鉴别，并与医院有关财务记录数据进行核实； （3）研究、分析医院所处行业的历史、现状及未来发展前景； （4）进行市场调研，了解同行业的基本情况； （5）对医院未来可预测的若干年的预期收益进行预测； （6）对医院未来持续经营条件下的长期预期收益趋势进行判断； （7）选取各项评估参数，建立收益法计算模型。 （四）评定估算 评估人员根据项目组制定的作价原则，结合委估资产情况，进行评定估算工作。根据资产评估初步结果进行评估结论分析、撰写报告、说明。 （五）编制和提交评估报告 （1）对评估结果进行汇总、分析、调整修改； （2）将评估结果提供给委托方并听取其意见； （3）根据实事求是的原则结合委托方的反馈意见进一步检查调整评估结果； （4）撰写资产评估报告书； （5）按我公司内部三级复核程序，逐级进行复核； （6）根据复核意见，修正 评估报告； （7）正式出具评估报告书并提交委托方。 评估假设 （一） 评估特殊性假设 1、XX医院自基准日之后以营利性医院机构运行，并具备持续经营的基础和条件；现有的经营范围、经营方向不发生重大变化； 2、假定目前行业的产业政策及现有法律环境未发生重大变化； 3、假设企业业务未来的发展与现时制定的发展战略、经营方针和经营销售模式基本保持不变，能按计划及时向市场提供满意服务； 4、假设企业未来的业务收入能基本按计划回款，不会出现重大的坏账情况； 5、假设企业按照现有销售方和回款方式进行经营； 6、假设企业经营所需的各项证件能如期取得； 7、假设企业的有息债务能按预期计划偿还。 （二） 一般性假设 1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），我公司按准则要求进行一般性的调查。除在工作报告中已有揭示以外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的；同时也不涉及任何留置权、地役权，没有受侵犯或无其他负担性限制的； 2、对于本评估报告中价值评估结论所依据而由被评估单位及其他各方提供的信息资料，我公司在进行审慎分析基础上，认为所提供信息资料来源是可靠的和适当的； 3、经核查本评估报告中价值估算所依据的资产使用方式所需由有关地方、国家政府机构、团体签发的一切执照、使用许可证、同意函或其他法律性或行政性授权文件于评估基准日时均在有效期内正常合规使用，假定该等证照有效期满可以随时更新或换发（如营业执照等）； 4、除在评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家及地方性相关的法律、法规； 5、假定企业负责任地履行资产所有者的义务并称职地对有关资产实行了有效的管理； 6、我们对价值的估算是根据2014年2月28日本地货币购买力做出的； 7、假设企业对所有有关的资产所做的一切改良是遵守所有相关法律条款和有关上级主管机构在其他法律、规划或工程方面的规定的； 8、本评估报告中的估算是在假定所有重要的及潜在的可能影响价值分析的因素都已在我们与委托方及被评估单位之间充分揭示的前提下做出的； 9、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；国家的宏观经济形势不会出现恶化； 10、本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化； 11、无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响； 12、不考虑通货膨胀因素。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同评估结果的责任。 |
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