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上周已经讲过全国豪宅市场的整体情况了，今天开始再详细谈一下各个城市之间豪宅市场的情况以及一些明星项目，并展望一下2014年的豪宅市场。 不同城市间豪宅市场容量还是存在明显的差异，北京、上海属于一类，广州、深圳、杭州则属于另外一类。今天先介绍北京和上海 的市场。 先说北京。首先，北京豪宅市场一直比较稳定。最近几年都是在2000套上下，2013年成交有所上升，达到3012套；其次，2012年以来北京出现了几个豪宅明星项目，销售达到数百套，基本上豪宅都当白菜卖了，其中，融创西山壹号院和方兴的两个金茂府项目是典型代表。这三个项目不但在1000-2000万总价段销售榜上位居前三，在2000-5000万的销售榜上也位居前列。另外远洋Lavie在5000万以上销售中位居首位，年成交达到20亿，很不容易。再次，以远洋、方兴、融创、龙湖等为代表的一线房企基本垄断了北京豪宅市场TOP10，这与这些企业占有较好土地资源并有能力打造豪宅产品有很大关系。
另外，北京还有一大特色，高端别墅较受欢迎。TOP10热销榜中远洋万和公馆、远洋天著、中海九号公馆的别墅年销售量都能达到80套以上，而5000万以上的顶级别墅远洋Lavie的销售情况也很不错，可以说北京别墅市场的需求比上海及其他城市都要强，这种需求我们认为它更自于整个中国的高端客户群体，特别是整个北方的高端客户群体，都成为北京豪宅市场的重要客源。 值得一提的是，尽管北京的限购相对比较严格，但是豪宅市场见招拆招，有的用公司购买豪宅规避限购，还有的索性全款付清后不做备案登记，等哪天政策放开再说，北京豪宅市场这种不规范的操作情况较多。
对未来北京的豪宅市场，我的判断是还可以继续看好。但也要注意到，由于最近几年北京的空气污染问题，以及去年开始的反腐败的深入，使北京豪宅市场未来的客户群体可能会发生一定的转变，比如外来客群比重可能会下降。今年北京豪宅市场也有多个项目可以期待，比如去年的热点板块—孙河，无论是泰禾的北京院子还是中粮的项目，都将继龙湖的双珑原著后继续刷新板块楼价记录；还有融创去年9月拿的农展馆地王项目，楼板价达到7.3万/平方米，我们非常想看到正式推出后的楼价是否能够达到孙宏斌提到的15万/平米。但是考虑到总价因素，这些项目很难再创造西山壹号院和金茂府那种销售速度。 另外北京也存在一些总价较高去化较慢的豪宅项目，总价较高导致去化速度极慢。比如合生霄云路8号，项目单套总价在3000万左右，共推案 432套住宅，从2008年开盘至今仅销售掉244套，六年时间才去化一半，也算京城一朵奇葩。 相对北京，上海豪宅市场更像是一个自用居住主导的市场，从总价段上看，1000-2000万之间占了87%，是五个城市中最高的。其中，1000-1500万占据了70%，可见上海豪宅市场主要以入门级豪宅为主导。而且从区域分布来看，内中环成为成交主力。上海连续两年豪宅成交冠军—中海紫御豪庭，正是中环上的大盘。上海传统高端住宅的主力板块，也从原来的市中心逐步外移（详见我之前写过的《地王登基，上海高端居住区外移》），所以中环附近目前是上海千万级豪宅发展势头最好的区域。超过2000万之后，上海豪宅成交速度明显放缓，2000-5000万上海共成交391套，明显少于北京。5000万以上更是集中在少数项目上，主要是绿城玫瑰园和中粮海景，这两个明星项目2013年共成交26套，占了5000万以上项目成交的60%。2000万以上的豪宅项目又回归到了传统的市中心，回归到了真正的传统豪宅区域，比如新天地、陆家嘴、原法租界等。
另外，上海的别墅市场相对北京来看去化更难。2013年千万以上项目成交TOP10榜中，上海销售较好的都是公寓类项目。13年榜首的中海紫御豪庭，公寓卖了424套，而别墅仅卖掉11套，相较北京热销别墅的成绩，差距明显。反而在豪宅滞销项目榜上，许多别墅一年只去化1、2套。
2014年，豪宅市场应该会延续2013年的势头，但想再上一个台阶，困难比较大。在上篇已经讲过，豪宅市场和刚需市场完全不一样，主要依靠挖掘存量市场。再加上这两年上海豪宅市场原来的一股购买主力—江浙客户购买力下降明显，外需对上海的贡献有限。 另外还可以看一个数字，在1000-2000万的总价段中，前三位热销项目的单价在4、5万左右。2000万到5000万的差异比较大，单价5、6万到10多万都有，5000万以上项目的单价基本在10万以上。因此，2000万以上的高单价项目如果要挑战成交量的话，阻力会比较大。另外位于郊区，总价在2000万以上的别墅项目，去化速度也不会特别快。这两种都是我认为在上海去化有压力的豪宅项目。 未完待续。 点击进入【股友会】参与讨论
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