江苏姜堰“东方不夜城”返租三年后仍是毛

【导读】江苏姜堰200多名业主投资“东方不夜城”商铺，开发商佳源地产承诺负责招商，时隔三年，店铺仍旧空空如也。耍滑使诈开发商用尽一切手段，业主气愤难平。工作人员睁眼说瞎话，业主维权希望渺茫。本期《天天315》聚焦：投资店铺有风险！

　　央广网财经南京 3月27日消息 据经济之声《天天315》报道，“东方不夜城项目位于姜堰大道南侧，总建筑面积26万平方米，是姜堰市第一个集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的大型商业项目。项目建成后，将成为姜堰城市建设的地标性欧式建筑群。目前，东方不夜城项目大部分商铺已与商家达成合作意向，以移动公司、大地影院、凯盛家纺等品牌商家为主，并与温州商会、义乌商会、常熟服装协会等商会组织达成合作意向。”——这段话出自2009年江苏省姜堰市佳源房地产开发有限公司的“东方不夜城”项目发布会。当时佳源房产公司不仅召开了发布会，还在姜堰市展开了铺天盖地的广告攻势。李先生就是因为他们打来的广告推销电话动了心。但是，投资50万元买的商铺，到现在还只是安安静静等着落灰的毛坯房。

　　李先生：当时很多中介公司经常打电话，我是抱着投资的信心去看的。当时他承诺帮忙招商引资，说这个是黄金地带，说你们只要首付了房款，然后每年就可以以这个商铺的租金还贷。我们看着那个地段也还好，就买了这个商铺，当时是1万8千左右一个平方，我那个店铺是27个平方，大约是50多万。他当时是承诺包租的，但那个房子一直空了3年，一直都没有招商，也没有交租。

　　和李先生有相同遭遇，在“东方不夜城”购买商铺的业主接近200位。由于“东方不夜城”地理位置靠近市中心，大家刚开始都认为这个商业区地点好，谁也没想到3年过去了，原本以为会红红火火的商业区到现在还一片冷清。

　　陈女士也在2011年买了“东方不夜城”5号楼2层的一间商铺。她告诉记者，在签订购买合同的时候，佳源房产公司采取了直接返租金的方式，一次性在房款里返还了3年的租金。并且与陈女士签订了招商代理协议。有效期是截至2014年3月30日。眼看着协议期限就要到了，但是开发商根本不兑现招商的承诺，业主们都觉得自己投资商铺的钱打了水漂。

　　陈女士：当时卖房的时候他们说好了，这个房子一楼是男装，二楼是童装，三楼是娱乐什么的，然后我买的是二楼的，返租三年。当时我实质上付了44万，总房款应该加上返还的11万，是按百分之多少返还的，第一年7%，第二年8%是递增返还的。2014年的12月30号，不是要把这个房子三年包租返还给我们吗？3月30号到期，我们到不夜城去看了，全部空的，没有租，包括装修什么的都没有，还是原来的水泥地，没有动过。我也承认投资肯定是有风险的，但这个地段是很好的，主要是他们没有招商。

　　佳源房产公司承诺，在陈女士所购买的店铺里招童装品牌，一直没有实现。那么，既然开发商不履行承诺，业主们为什么不自行招商呢？陈女士说，现在整栋楼的水、电等配套设施，都得不到物业的配合，根本没有商铺愿意进来。

　　陈女士：去年一楼的人准备自主招商，结果里面路灯什么的都不开，他们不肯开，开了要给电费。还有你要招商的话，他不提供水电的线路图、消防线路图，你是做不了的，我们都是外地来的。

　更令陈女士苦恼的是，在与他们签订的购房合同中，根本没有任何条款写明要返还租金，也没有写明佳源房产公司不履行招商义务，将会遭到什么惩罚。更没有写明他们承诺的要帮陈女士在她的店铺里招童装品牌商家。陈女士手里只有一份和开发商口头承诺根本不相符的委托经营协议。

　　记者：这个合同上写明了他会帮你们承租吗？

　　陈女士：公司口头的，没有文件。宣传资料上是这样子炫耀的，是口头上说的。合同上不写返还，也不写返租什的么，实际上就是把你的房价钱拿掉了。比如我这个房子卖55万，然后他说3年返还给你11万，然后房价实际显示是44万。这一块是口头说的，没在合同上面。我们有一个委托经营管理的那个协议，上面说的就是第一，乙方自行确定调整该商铺经营范围及经营模式，就是说原来口头确定的童装什么的都没有用了。第二，在保证甲方既定收益的前提下，乙方独立处理一切与该商铺经营有关内外事物。但是它商铺没有经营。上面还写了委托经营期限到2014年3月30日。

　　陈女士告诉记者，这件事已经僵持了一年多，因为业主们早已开始担心，委托协议马上就到期，开发商不会去管运营招商的事情，将来想维权希望会非常渺茫。但是，就在业主们和佳源房产公司维权期间，业主们纷纷接到了一个询问他们是否愿意出租商铺的电话。大家不要以为事情就有了转机，寻租方说，一年租金只愿意出2000块，当然没有业主同意出租。可等业主再去找佳源房产公司讨要说法的时候，他们却以业主不愿意出租商铺作为挡箭牌。

　　陈女士：有人打电话找他，他说不是我们不招商，是你们不同意招商。他这个话是从哪来的呢？有人打电话问我，你那个房子租吗？我说什么价格啊？他说2600，你来看看吧，这边都是2600-3500，我说是一个月？他说不是，一年。那我说2600-3500一年租了干嘛呢？然后就不了了之。哪知道我收到这个电话以后，基本上每个二楼的业主都收到了同样的电话。然后有人去找他的时候他们就说了，是他们自己不租的，不是我们不帮他们招商。

　　一场场闹剧表明，为了拖过协议有效期，这家开发商真是动足了脑筋。记者在搜房网上找到了“东方不夜城”的售楼信息和电话，这个楼盘的商业店铺仍然在出售当中。当记者询问这个楼盘的商用店铺出租情况时，销售人员异常警觉。

　　记者：我想问一下，如果买商铺的话你们包招商吗？

　　客服：我们这一块之前是有的，就是说三年的话是给您租金，同时把你的房价稍微抵一点，具体的话可以到我们这边来看一下。

　　记者：三年以后呢？

　　客服：三年以后您可以自己租，或者您也可以委托我们，到时候再说。

　　记者：到时候商铺已经开起来了吗？

　　客服：对，已经开了。您可以到现场这边过来来看一下，我们这边是市中心的位置。

　　记者：那商铺租金现在大概多少，您这里能帮我介绍一下吗？商铺如果往外租的话…

　　客服：不好意思，这边我不太清楚，不好意思。

　　记者：如果往外租的话好租吗？

　　客服：这是业主自己的事情，我们这边是售楼处，如果真的后期租的话也不是我们这边管。我这边真的不清楚，不好意思。

随后记者又接通了“东方不夜城”招商部的电话，这里的工作人员更加“训练有素”，工作人员伶牙俐齿、死不认账、态度蛮横。

　　记者：我想问你，原来承诺了比如开儿童服装或者是其他的，后来没有开。

　　招商部：你怎么知道没有开，现在5号楼二层儿童游艺开得好好的呢，天天都在营业啊，生意还很好呢。5号楼2层儿童游艺，而且叫智多星，你可以自己去查，还有一个，你自己也可以去查，都在那里。

　　记者：里面现在是很热闹很繁华是吗？

　　招商部：是的。对。

　　记者：有很多人反映……

　　招商部：有很多人反映，哪一些人？具体是哪一些人？

　　记者：招商问题你们解决好了吗？

　　招商部：我们现在接听的电话全部都是关于我们业主的，如果说您不是业主本人的话，不好意思，我没有权利回答。

　　那么，现在“东方不夜城”商业区究竟是什么状态呢？《天天315》节目组委托姜堰市当地媒体的记者去现场一探究竟。

　　姜堰市记者：我现在还在现场。

　　记者：是东方不夜城。整个的感觉是一个什么样的，是一个正常营业的商场吗？

　　姜堰市记者：一些商户基本上已经开始建成营业了，但整个建筑群内部基本上很空旷的，很冷清。

　　记者：你现在是几号楼？

　　姜堰市记者：5号楼。

　　记者：现在5号楼是什么情况？

　　姜堰市记者：感觉比较空，里面1楼、2楼加起来大概有40、50家也不止，但是商铺只有一两家、三四家。二楼有一家教育机构，挂牌子，但是里面设施还没有到位，还没装修。还有一家就是儿童娱乐的，那个已经开始营业了。

记者也尝试联系了姜堰市“东方不夜城”项目的开发商浙江佳源房产公司，登陆公司网页赫然写着浙江前十大房产公司的标语，并且在显要位置突出了服务监督电话。

　　客服：不好意思，我们这里对信息方面有专门的行政文秘部这边统一回复，我这边提供一个电话号码给您，你打过去的话，他们会给你做相应解释的，好吗？

　　记者多次拨打他们提供的电话，以及浙江佳源房地产公司的官网联系电话，都无人接听。由于3月30日佳源房地产公司就要以代理经营合同到期为由将商铺交房给业主。业主们再次找到开发商讨要说法。但仍然没有结果，事情依然陷入僵局。

　　记者：有个业主就提出来，你说你经营的，我不管你经营成功多少，只要有你经营过的一个痕迹给我，比如说这个房屋装修过了，水电是通的，电器也开着，就是在为三年的经营招商做过努力的，只要留下这个痕迹，我们就把房子收过来。如果你不能证明那个，那么你哪一天能招商了，哪一天我们来收房。然后那个相应的负责老总他说了，有些事他能做主，有些事他不能做主。

　　专家点评

　　房地产专家、经济之声特约评论员韩世同和北京潮阳律师事务所律师郑传锴做客节目，就此事发表观点和看法。

　　以返租的形式进行广告和销售，在房地产界这是一种常态吗？

　　韩世同：其实住建部商品房的销售管理办法是2001年6月制定的，其中有一条规定就是，不得以返租或者是类似返租的形式来销售未竣工的房屋，但是竣工的可能不在此限。另外，工商总局也有关于广告发布的规定，里面规定广告不得出现融资或者变相融资的内容，也不得含有升值、投资回报等承诺。这两条规定其实是原来对商铺销售了之后返租的现象有一定的制约，因为返租经常会出现纠纷，但现在这一轮的浪潮比较高涨，各地都在大力投资搞商业地产，这个规定约束力本来就不强，再加上时效等的问题，现在基本上就没有太多的人管这事。

　　从法律上来说，以返租的形式进行广告以及销售，违反国家相关的法律规定吗？

　　郑传锴：正常的销售一个最基本的原则是，法无明文禁止行为即可，如果开发商是以现房销售的模式进行返租销售的话，不违反住建部和国家相关规定的话，我个人认为可能这个行为倾向于是合法的。如果是明确违反法律规定的话，业主还可以以明确违反相关法律规定为由来主张合同无效。

　　现在非常迫在眉睫的一个问题是，委托运营协议是到今年的3月30日到期，也就是说，三天之后委托协议到期了，我们的消费者应该怎么办？

　　郑传锴：应该说这份委托协议只要是不违反法律强制性规定的，它是一直有效的，它的效力是可以延续的。目前业主所面临的是履行期限渐满这样一个问题，还是要主张一个不安抗辩权基于对方的违约行为。基于委托运营协议，开发商没有做到相应的招商工作，没有履行完相应的合同约定，所业主也存在一个不安抗辩权或者叫同时履行抗辩权。建议业主及时咨询律师，可以以法律的方式以合法的方式来取证，维护自己的权利。

　　这个开发商为什么不对这个商铺进行招商然后运营呢？

　　韩世同：这个城市可能是比较不大的一个城市，它的开发体量可能超过了它在短期内能够承受的，恐怕这个市场需要一个比较长阶段的培育和引导。开发容量比较大的话，想要招满商可能需要时间，现在的期限太短，三年的话可能根本达不到培育市场的目标，至少可能要8年、10年以后可能才能达到经营的预期目标。