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双政发[2010]21号
双辽市人民政府关于
公布实施全市新一轮基准地价的通知
各乡、镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:
为进一步加强我市土地价格管理,规范土地交易行为,促进房地产市场健康发展,保证土地价格适应我市经济社会发展需要,根据省国土资源厅、省发改委、省财政厅、省统计局《关于印发〈全省基准地价更新与平衡工作方案〉的通知》(吉国土资用发[2007]26号)和省国土资源厅、省财政厅、省物价局、省统计局《关于公布实施全省新一轮城镇基准地价的通知》(吉国土资发〔2010〕1号)文件要求,市政府决定公布实施调整更新后的双辽市城区及建制镇(乡)基准地价、土地使用权出让金均价、土地使用权年租金标准和工业用地出让最低价标准等土地价格。现将有关问题通知如下:
一、各类土地价格的内涵
(一)双辽市基准地价是指城镇规划区范围内,设定土地利用条件下,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的,基准日为2008年9月1日,法定最高年期(商业用地40年、居住用地70年、工业用地50年)出让土地使用权的区域平均价格,包括土地取得费、开发费和土地出让纯收益,不包括城市基础设施配套费。
其中,土地开发程度为:双辽市城区“五通一平”,即宗地外通路、通电、通水、排水、通讯和宗地内场地平整;各建制镇(乡)“三通一平”,即宗地外通路、通电、通讯和宗地内场地平整。
设定容积率:城区商业用地2.0,住宅用地1.8,工业用地0.6。乡镇商业用地1.2,住宅用地1.2,工业用地0.3。
(二)土地使用权出让金(即土地出让纯收益)是指土地所有者在国有土地上取得的纯收益,即在国有土地上已完成或部分完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格(包括新增建设用地有偿使用费)。此次公布的土地使用权出让金均价是指各土地级别不同用途土地出让平均纯收益。
(三)土地使用权年租金是指最高年期的土地使用权出让金折算到一年期的地租标准。
(四)工业用地最低价标准是指国家根据城市等别和区域土地利用政策确定的工业用地出让最低价控制标准。
二、地价更新的范围
双辽市土地利用总体规划确定的城区建设用地范围内的国有建设用地,包括双辽市城区、各建制镇(乡)规划区的国有土地。其他区域的国有土地参照临近用途的土地级别确定。
三、土地级(等)别的确定
本次基准地价更新对双辽市城区和建制镇(乡)的土地级(等)别进行了适当的调整,原城区各类土地级别保持不变,建制镇(乡)级别保持不变。上述基准地价、出让金均价、路线价都建立了宗地价格修正体系。
确定宗地的土地级别和等别应以城区土地级别图和建制镇(乡)等(级)别图为准。
道路两侧同路不同级的,道路本身所涂颜色是几级,则对面区域延伸一个宗地与道路所涂颜色级别一致。城区土地级别图范围以外的国有土地使用权价格,参照区域末级执行。
本通知自下发之日起施行。原《双辽市人民政府关于公布实施全市新一轮城镇基准地价及出让金标准和协议出让土地使用权最低价标准的通知》(双政发[2006]12号)同时废止。
附件:1.双辽市基准地价等土价格使用说明
2.双辽市城区基准地价标准(包括土地出让金、年租金、工业用地出让最低价标准)(表1)
3.双辽市乡镇基准地价标准(包括土地出让金、年租金、工业用地出让最低价标准)(表2)
二O一O年三月二十日
双辽市基准地价等土地价格使用说明
(一)土地用途的确定
本次基准地价更新维持原商业、住宅、工业三种基本用途不变。根据《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007),商业用地包括批发零售用地、住宅餐饮娱乐用地、商务金融用地、其他商服用地等;住宅用地指城镇用于居住的各类房屋用地及其附属设施用地;工业用地包括为工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地、采矿用地、仓储用地等。凡是不符合《划拨用地目录》的公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通用地、水域及水利设施用地等凡经营、办公场所以外用地参照工业用地确定土地价格。车库用地按照规划部门批准的主体建筑物性质确定土地用途和土地价格。
(二)国有土地使用权出让价格的确定
协议出让国有土地使用权出让底价,由双辽市国土资源局委托具有土地评估资质的中介机构进行评估(净地出让按基准地价评估,毛地出让按土地使用权出让金价格评估),在评估结果基础上,由双辽市国土资源局集体研究确定。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权出让底价,由双辽市国土资源局委托具有土地评估资质的中介机构进行评估(净地出让按基准地价评估,毛地出让按土地使用权出让金价格评估),在评估结果基础上,由双辽市国土资源局集体研究确定出让底价后,以竞价结果确定成交价格。
(三)关于工业用地出让最低价的应用
对于符合《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》(国土资发[2006]307号)和《国土资源部关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》(国土资发[2009]56号)文件规定的工业用地项目,可以执行工业用地出让最低价标准。
(四)关于国有土地使用权年租金的应用
国有土地使用权租赁是国有土地使用权有偿使用的一种形式,是土地一级市场行为。国有土地使用权年租金价格是确定土地使用权人缴纳土地租金的依据。其适用范围主要是指原以划拨方式取得的国有土地使用权,现已不符合《划拨用地目录》规定应当依法有偿使用的土地。土地使用权人应依法缴纳国有土地使用权年租金。经营性房地产开发用地不适用国有土地租赁。
(五)关于地下空间土地使用权土地价格的确定
根据《中华人民共和国物权法》的有关规定,单独设立地下空间土地使用权,用地面积按规划部门批准的地下建筑物的最大垂直投影面积计算。为鼓励开发利用地下空间,地下空间土地使用权基准地价、土地出让金价格按所在级别同类土地用途价格的一定比例执行。具体比例为:地下一层土地使用权基准地价按同类用途基准地价的20%确定,地下二层按10%确定,地下三层(含三层)以下按5%确定。如果按分摊面积设定地下空间土地使用权,具体比例为:地下一层土地使用权基准地价按同类用途基准地价的50%确定,地下二层按30%确定,地下三层(含三层)以下按15%确定。
(六)关于建设用地审批后改变容积率等规划条件补缴地价问题
国有建设用地使用权成交后,用地单位应当按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的规划条件进行开发建设,不得擅自改变。经营性用地招拍挂成交后,用地单位确需调整容积率或规划用地结构的,应经规划部门同意后报市政府批准。经批准同意调整容积率或规划用地结构的,用地单位应当持批准文件即时到市国土部门申报,签订土地出让合同补充协议,并按批准改变容积率或规划用地结构时的宗地市场价格评估确定楼面地价,计算应补缴的土地出让价款。如计算确定的土地出让价款低于成交土地出让价款的不退差。
用地单位申请竣工验收时,建筑面积变化幅度在国家允许范围幅度内的,不再增收土地出让价款。已出让工业用地增加容积率的,不再增收土地出让价款。
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