分享我當房東的經歷。

八十年代，新婚不久，既未有兒防老，難免思量積穀防饑。不忿美國徵稅太重，所以想方設計如何合法省稅及存糧。老公認為買股票及基金好，不頭痛。我不贊同，覺得風險高；常取笑他「股票當牆紙嫌它不夠寬，當廁紙又嫌它硬」，還是買木頭好（美國房子俱木造），砸到頭上還會痛，較實在。還有最大好處是左邊口袋的錢付銀行房貸利息，Uncle Sam（政府）在年底又會乖乖的奉還於右邊口袋(房貸抵稅)。何況衣食住行乃人生四大必需，老公管吃（餐館），我自然要管住(購房收租）。

那時候老公打理自己的餐館，我在銀行上班，兼顧電油站及旅館，所以買的物業一律要求不太老舊的，怕沒時間整理及維修，另一條件是要柏文 (apartment）不要獨立屋，中上地區。當時我選在聖地牙哥東南邊，早期越棉寮的聚居地。我的房屋經紀常問我為甚麼不要獨立屋，我說一個房子租不出，我便要獨力支付所有費用，但柏文比獨立屋價格差不了多少，如分拆開來其實比獨立屋便宜，一棟七單位的柏文總不會全空吧？若有一兩間未能如期租出，有其他五、六戶的分擔，我的壓力便大大減少。他又問為何不選高尚住宅區？我告訴他有錢住高尚住宅區的大多收入高，有買屋能力，騎牛搵馬暫時性的，一旦找到合心水的住房就會自購他遷，我不希望常換租客。

那時越棉寮多以難民身份入美，據說他們可享美政府七年救濟金及房屋醫療等福利津貼；我的柏文選在交通便利的地區，他們坐巴士及走路都可上學及上街購物，所以很受歡迎。

其次是我購房目的，旨在抵稅，祈求收支平衡，並不希望在租金盈利，因此我的租金比同地區的單位都便宜50到百元不等，首付亦放20%，房貸每月不是很多，親友都不明原因，認為我不是腦袋進水，就是笨得可以。孰不知，我放了首付本金後，每個月都是房客們替我供屋養房，30年後房子就歸我所有，加上房子增值 （equity）及折舊 （Depreciation）真不容小覤。便宜租金是牢牢的吸引住戶長居的理由，我也接受政府租房資助( San Diego Housing Commission, Rental Assistance – Sec 8), 有了政府作後盾，更不怕房客欠租及遲繳。

租約我自己擬定，兩個月按金，一個月上期，月初三天需支付房租，違者罰欸 25元'第五天仍未全繳合約作廢，立即搬遷，任何理由違約，違約者需支付所有訴訟費及賠償，我一律用三十天的租約 (30 days rental agreement)，而不要長期合約 (lease), 為的是怕遇上惡棍易請難送。而且兩個月押金足夠我有時間請他退房，第五天仍賴著不走者，向法院備案，三天內刑警 (Marshall)自會執法將之逐出。

房客由我挑選，除了有合法居留及身份證 (ID 及駕照) 外，尚要有工作証明 (current paystub) 糧單，最重要的是上兩任房東聯繫，通常我不太在乎前任的話，他若希望壞租客快走，當會隱惡揚善，大說好話，其實是巴不得他早走早著。但前、前房東再無利害關係，說話更為可信。糧單薪金讓我瞭解他收入能否支付房租，加上僱主的評價，新房客的人品大概可知一、二，心中有底，不中亦不遠矣。

我當時實在太忙，不能配合所有租客的時間遂一收租，又孤寒捨不得聘請租務公司管理，所以就委託每幢房子其中一戶能信賴的房客代收，租金收齊後就打電話知會，通常我會於每月第五天銀行下班後從North Park 28街開始，一直收到College 63街，真是忙得不亦樂乎，生活很充實。

租金一律只收支票Money order 或 Cashier's Check, 不要現金。被委託的房客我會按單位給予優惠，從租金扣除，三至四伙的我每月給50元」，七伙的100元，除收租外並兼顧公共空間，如停車場、走廊及樓梯打掃、電燈短路，報告維修需要等。他們是我眼線，雙方都開心樂意。我有專門維修公司負責水電工程師，一通電話便替我上門解決，再寄賬單支付，因為我的樓層都在15至35年新舊，所以沒大修理，否則可慘了。
記得有一年四十街失火, 我剛從36街電油站回來經過，立即在後座二樓打911 接消防局，那接線生居然問我 「是那類火災？氣體、液體、金屬、電器/電線？Class A,B,C,D…」,氣得我七孔生煙，告訴她 「我只知火已燒到眼前, 告知地址，請立派消防車」。 丟下電話逃命， 到樓下才發現有房客尚在屋內午睡，不知走火，匆匆拍門叫醒逃生。

鄰居白人東主早已率領員工幫忙救火，消防隊抵達時火已撲滅。我那幢房子是三合一，前幢商用可作花店或影樓，後面一幢兩層樓作住宅，所以左方是白人開設的豪華轎車服務，右方是藥品製造商。消防員後來調查，是有人與後街大廈住戶結怨，用啤酒瓶盛汽油想燒燬仇人的車子，但轎車公司的狗吠，嚇得失手而把汽油彈丟到午睡的住戶後院引起火警。

住戶的單車及花棚被燒，有消防局証明保險統賠，沒損失尚給我更換新的棚頂，真可謂因禍得福。第二天帶了新滅火器還給鄰居並登門道謝，他很詫異， 說他名叫「德」(Doug)，問我知不知道他是誰？我說我只知道他是好人，因為他昨天幫忙救火。他說:「 小姑娘，有聽過 Hells Angels(地獄天使嗎)？我只知Hells Angels是電單車黨，其他不很清楚，所以就回答他，社會上有好人壞人，公道自在人心，我倒願意結交他這地獄裡的天使，而放棄認識那些天堂裡的魔鬼。他聽後欣然收下滅火器，從此幫忙看顧保護我這物業，我很幸運及感恩。

總括來說，當房東除了房子地段環境好之外，還要租金合理，配上完美的租約，足夠的押金，睦鄰友善，動之以情，曉之以理，房東住客都能相安，投資亦有很好回報。

切記，三至六個月的儲備金以作急用是必須的，我們稱為cushion, 有墊褥就算跌倒也不太痛。有幸我十年來當房東從未有單位空出，租客都幫忙競告親友，候租名單一大堆。1990年後很多越南華僑紛紛冒出頭來，開餐廳、旅行社、電子廠、超級市場及金舖等，更廣置華廈，且那時有了兒子，開車帶著他去收租，常有住客告之，你真好彩躲過了，數分鐘前兩街之隔才發生鎗戰，或某天鄰座大廈遭人持械打劫…促使我出售物業的念頭，再者在銀行看見很多大公司遷往他州，又有很多人開始失業，建築商的樓盤擱置，我想我的收租大勢已去，只有鳴鼓收兵，急流勇退。

美政府真不是蓋的，各位如要出售物業，最好先資詢會計師， 我1991年出售兩單元, 除了全年薪金扣稅及每季的預算稅外，另要補交聯邦稅7萬多, 加州稅4萬多，合共差不多13萬。因為政府除了Capital Gain本金得利之外，以前你想交或不願扣除的折舊 （Depreciation）統統一次要回。如果你把小屋換大屋，四單位賣掉盈利加本金購入八或十單位時，政府不收四單位當時的盈利 Capital Gain, 而讓你rollover, 先別過早高興，到你賣大屋時所有獲利均要回吐，真把我膽汁也吐出來。

小市民實不夠格與官爭，在我沾沾自喜之時，原來政府正在把我養肥再宰矣。再後來賣的房子，盡量讓買主向我貸欸一部分, 十年或十五年 Balloon Payment Mortgage 減輕巨額收入。投資物業與個人自住不能混為一談，所以收租的物業一律當投資論，反正美政府永遠都是萬稅，萬稅，萬萬稅。