二、房地产开发在各个阶段的成本控制
房地产业作为国民经济的支柱产业是近年来消费和投资的热点。在激烈的市场经济中如何求生存、求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，一直备受众多房地产开发企业的密切关注。因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。
（一）决策阶段
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作。投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。在决策阶段，主要应做好以下工作：
1、 重视可行性研究
可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况、数据作一下修改而已，几乎千篇一律，甚至硬将不可行的结论改为可行。因此，建设单位必须高度重视可行性研究，委托社会化、专业化的咨询公司的同时，要积极参与其中，保证决策的科学性。
2、 从造价管理的角度讲
从造价管理的角度讲，可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析，认真编制工程投资估算。
3、 对工程造价影响较大的因素
仔细研究找出对工程造价影响较大的因素，尽早制订应对措施，控制开发项目的造价，降低工程成本，提高经济效益。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下三个方面：
1、实行方案设计、工程设计的招投标制度
建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。
2、加强技术沟通、实行限额设计
设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂的材料和设备。
目前设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计取，这样就不利于设计单位加强成本控制，造成设计保守、不合理、浪费大等现象的产生。如果实行设计质量奖优罚劣的制度，设计单位就会在批准的项目投资限额内，认真的进行多个方案的技术经济分析和比较,在保证安全和不降低功能的前提下，采用新方案、新技术、新材料、新工艺。节约了工程投资，应按节约的投资限额给予一定比例的奖励；反之对超过投资额的设计单位给予一定的罚款,做到奖罚分明。因此必须将工程造价与设计人员的个人利益挂起钩来。设计费可采用如下计取方法：
设计费=概算造价*设计费率+（限额造价-概算造价）*奖励费率
这样在现有的收费基础上，加入了节约投资提成的数额。当“限额造价-概算造价”为负值时,则又相当于加入了超出投资扣减设计费的惩罚方式。当然,只有在奖励费率大于设计费率时，该计取方法才能起到刺激设计者节约工程造价的目的。从表面上看,建设单位似乎比目前规定多付出了一部分设计费，即（限额造价-概算造价）*奖励费率。实际上这部分费用仅占节约资金的一小部分，而节约的大部分资金将为房地产开发企业所受益。
3、加强设计出图前的审核工作
加强出图前的审核工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。从设计阶段所设计的成果来看，设计方案的不足或缺陷加以克服时，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在设计出图前加强对设计图纸的审核管理工作，以求得提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。
（三）招标阶段
1、招标文件与合同的编制
这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头和核心。一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都应该做出最清晰的说明：对甲供、甲限、甲方制定材料要明确；对变更索赔签证洽谈的处理方法要写明时间实效、结算方式、度量标准等；质量标准评定等级或评分评优要合理；工期推算要准确；奖惩条款要实际等。
2、施工单位的选择与合同签订
对于不入流的公司，一定要在准入机制上、在资质上把好关。另外，对其注册资本、公司财务状况、优质指标、同类型工程、技术人员、机械、市场地位口碑、管理情况等都要做出详细限制。对于房地产开发招标来说，应首选邀请招标，而且最好是合作伙伴型，知己知彼，一般不要搞华而不实的公开招标；合同中风险范围、奖惩、结算调整范围、分包中配合费等问题一定要写清楚。
3、施工组织设计的审定
在施工组织设计中施工单位会隐藏一些结算时可能发生索赔的内容。这个阶段虽然控制造价的方法比较难以把握，可是一旦出错，会使以后的结算发生很大麻烦，所以这个阶段，造价人员必须参与。
4、图纸会审
图纸会审是由具体实施人员对图纸上一些错漏进行核对并出正式文件。作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了。而且对造价人员来说相当重要。另外一点是。图纸会审记录回去仔细计算无误后才可出正式文本，否则在以后进行变更就倍功半了。
在项目立项前，必须按上面的造价构成进行测算和风险分析，以确定项目的可行性。对房地产开发造价进行预测就是要对这些可能变化的因素进行预测，考察它们可能的变化趋势及其对开发造价的影响。这一点与预算并不完全相同，预算主要是根据工程量，利用定额和材料的差价来比较确定地计算出项目的费用，是比较确定的。而不确定的因素往往是影响造价构成及其控制，乃至影响正确科学决策的主要问题。
因此,设计单位提交施工图设计文件后，房地产开发企业应组织各方面的技术业务人员，甚至聘请外部专家如施工图审查公司，对这些文件进行审核。应重点审查以下几方面的内容：设计文件内容是否准确完整，设计深度是否满足施工阶段的要求，并符合国家及地方规定的要求；使用功能及质量要求是否满足国家及合同规定的要求；经济合理性是否有保障，是否满足项目成本控制目标的要求。只有审核合格的施工图设计文件，建设单位才允许其进入下一道工作程序。如果审核不合格，则应坚决要求设计单位予以修改后再进行审核验收,直至通过为止。另外就是在选择施工图审查公司时应当注意，选择易于沟通的施工图审查公司，在施工图绘制前期介入，在施工图绘制过程中，对规范的边界或有争议处如超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义、配筋等进行多方协商沟通。施工图到达施工现场后，在正式开工前,房地产开发企业应及时要求监理单位组织施工单位进行图纸会审，其目的主要在于:使施工单位和各参建单位熟悉图纸,了解工程特点和设计意图，找出需要解决的技术难题,并制定解决方案；为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的各种隐患及时消灭。图纸会审结束后,房地产开发企业督促监理单位形成会审问题清单,并及时递交设计单位做出相应调整。
三、成本控制的有效措施
成本控制是一个动态的过程，市场经济变化多段，使得工程造价控制也变得更为复杂，这就需要开发商对工程造价进行全过程、全方位的造价管理，才能提高投资方的经济效益，才能在激烈的竞争的房地产开发市场中立于不败之地。房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段。
（一）前期调研
在房地产工程开发前期，要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，但是现在没有几个房地产公司愿意花这份投入，就是做了也是流于形式，都是靠自己的感觉去上项目，这是非常危险的。房地产开发企业从事项目开发的根本目的是为了盈利，进行成本控制的根本目的是要取得经济效益。在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本、利润和风险，这也是管理会计的重要内容。可行性研究是在对消费者的心理和市场容量、造价等进行准确分析、充分估计的基础上，决定该工程是否开工。在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量地减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。
项目投资决策阶段各项技术经济决策，对该项目的工程成本有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设计选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对工程成本影响程度最高，达到80％-90％。因此项目投资决策的正确性，直接关系到项目的建设成本和项目建成后的社会效益和经济效益。它是工程造价合理性的前提。项目决策的内容是决定工程成本的基础，项目决策的深度直接影响投资估算的精度和工程造价的控制效果。因此，在项目决策阶段，开发单位应着重做好以下工作。
1、认真做好市场调查研究工作
应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测；对产品销售进行预测、价格分析，判断产品的市场竞争能力及进入市场的前景；对产品的方案和发展的方向进行技术经济论证比较，在充分考虑市场、技术、环境等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。
2、合理确定建设标准
建设标准水平应从目前的经济发展水平出发，区别不同地区、不同规模、不同等级、不同功能、不同消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等情况，合理确定。如针对别墅项目，我们应充分分析以上各种因素，确定我们的品质定位是豪宅型、中间型、经济适用型。据此再来确定需要达到何种建造标准。
3、认真编制投资估算
准确的工程建设投资估算可为项目投资资金筹措、工程设计招标、工程限额设计提供可靠的依据。编制时，应认真负责、实事求是，既不可有意高估冒算，以免积压和浪费资金，也不应故意压价少估，而后进行投资追加，打乱投资计划。应注意不同地区、不同时间差价的调整，注意项目投资总额的综合平衡。
成本管理人员应做好投资估算指标的积累，建立工程造价的信息网络，及时收集相关的估算指标和信息，结合工程的实际情况对指标进行修正，补充与完善、利用。为领导定位决策当好参谋，为后续的初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定坚实的基础。使投资估算真正起到控制项目投资的作用。
（二）设计阶段
降低建筑安装成本，首先要搞好设计阶段的投资控制。把全面造价管理工作的关键放在设计阶段。未雨绸缪，可以取得事半功倍的效果。因此，建设单位应以对建安成本影响最大的设计阶段为关键环节，注意以下几个方面：实行方案设计、工程设计的招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。如一个好的项目，如果完全委托或全部由境外设计，则设计费用本身会相当高。可以将方案进行招标，中标的方案在施工图设计时，可以再组织进行招标或委托。加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性；要尽量搞标准化和系列化的设计。在保证项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。在设计招标中，应明确要求设计方提供真实的设计概算指标，特别是结构数据，如含筋量、硅量等，以方便对结构设计的造价比较。
（三）施工阶段
在工程施工阶段，由于工程设计及招投标阶段业已完成，其工程量已完全具体化。在此阶段，影响工程造价的可能性相对其他要相对少一些，但是真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好，会使控制失控。施工阶段投资成本控制的关键，应该从以下三个方面进行控制：
1、工程监理制实施与管理
实现三控一管的监理体系，是控制工程质量、进度、投资三大目标的重要保证，充分发挥其控制投资，增进效益的作用，还可以给预、结算审查提供一套比较规范的设计变更、现场签证的资料文本，从而反映真实的工程量。
合理控制工程变更，工程变更包括设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更，这些变更主要由建设单位引起。控制施工变更的关键在于建设单位自我约束，按洽商变更程序办事。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的权限、分工及职责，确保洽商签证质量，杜绝不实及虚假签证的发生。施工前，要组织施工人员到现场勘查，对图纸进行会审，技术交底，避免施工中出现不应有的反攻，特别是对那种设计费用较高的设计，必须设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等现场核实，尽量减少合同外费用。
2、严格审核承包商的索赔要求
对于承包商索赔要求的处理，则应按合同办事。加强对索赔资料的审查，强调处理索赔的及时性，加强预见性，尽量减少索赔案的发生，以免索赔额过大引起投资失控。现场签证是工程建设中经常性的工作，若管理不到位，就可能给工程带来不必要的损失，这就要求驻地监理及甲方代表要有高度的责任感和使命感，做好现场记录，同时要经常到工地，做到随做随签，避免一揽子及日后签证。
3、搞好材料设备的加工订货
预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。
（四）竣工结算阶段
工程竣工结算是工程造价控制的最后一关，若不能严格把关的话，将会造成不可挽回的损失。这是一项细致具体的工作，核对时要认真、细致、面对高估冒算，要严格把关，同时也要尊重实际，不要恶意压价，审核时要保持良好的职业道德与维护公司信誉。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技措费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。
结论
综上所述，随着土地出让方式、拆迁方式的变化，加之建设单位自身资金压力等等，加强建设项目投资控制，降低建安工程造价是开发企业的当务之急，必须抓紧抓好才能使企业在当今激烈竞争的市场经济大潮激流勇进，只有这样才有可能将造价控制的工作做好，取得理想的经济效益。
