〖万科成本〗设计阶段成本管理作业指引

来来永胜 2015-11-19

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一.指引概况

二.工作程序
2.1建立成本数据库
2.1.1原片区新项目，城市造价采购部根据市场调查情况、信息收集情况和项目资料完成建立成本模型和数据库，提出项目工程成本估算报告，城市副总经理进行审核。
2.1.2新片区新项目，集团运营管理部根据市场调查情况、信息收集情况和项目资料完成建立成本模型和数据库，提出项目工程成本估算报告，集团副总裁进行审核。
2.2概念设计阶段规划方案设计阶段成本管理
2.2.1城市设计部组织概念设计，并会同城市营销策划部确定产品组合及成本分配、产品配置标准（参见《产品组合及成本分配表》、《产品配置标准建议书》、《项目产品建造标准》）。
2.2.2城市造价采购部会同城市设计部、城市营销策划部对概念设计进行项目成本测算，主要对项目产品组合进行成本分析、动态调整，积极采取新材料新技术、并根据市场材料价格进行评估。城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、分管副总裁对成本估算和测算进行审核,由总裁进行审批。
2.2.3城市设计部根据工程成本测算要求，进行方案设计并将成本要求建议落实在《方案设计任务书》中提交设计单位进行方案设计。
2.3方案设计匡算及设计限额成本指标
2.2.1方案设计完成后，城市造价采购部进行“项目成本匡算”编制，并对比概念设计项目成本测算，对成本影响较大或成本容易流失的单项工程需做专项成本分析，形成分析报告。
2.2.2“项目成本匡算”及成本分析报告完成后同步进行“设计限额成本指标”编制，由城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、分管副总裁进行审核,报总裁进行审批,并报城市项目负责人备案,进入下一步流程。
2.2.3城市造价采购部会同城市开发部、城市营销策划部、城市设计部、城市财务部、人力资源部、进行“初步目标成本”编制,根据初步目标成本开始进行。由城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、成本分管副总裁审核，报总裁进行审批,并报城市项目负责人备案,进入下一步流程。
2.2.4城市财务部根据城市造价采购部“初步目标成本”进行项目经济测算, 由城市总经理、片区总经理、集团财务资金部、分管副总裁审核,报总裁进行审批,并报城市项目负责人备案,进入下一步流程。
2.4初步设计阶段限额指标
2.4.1城市设计部根据城市造价采购部设计限额指标及前期相关信息确定产品建造标准，主要对项目产品组合进行成本分析、动态调整，积极采取新材料新技术、并根据市场材料价格进行评估。
2.4.2城市设计部将初步设计限额指标落实在《初步设计任务书》中提交设计单位进行设计。
2.5设计概算修正及目标成本概算修正
2.5.1初步设计成果提交后，城市造价采购部组织编制项目“设计概算修正”，概算依据初步设计图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。
2.5.2城市造价采购部对比初步设计限额指标和设计概算修正，编制“初步设计阶段成本分析报告”，主要对初步设计阶段所做的主要成本工作进行总结。城市造价采购部负责设计概算修正和“初步设计阶段成本分析报告”编制。
2.5.3由城市造价采购部向城市设计部反馈“设计概算修正”和“初步设计阶段成本分析报告”。有超设计限额情况，城市设计部根据审批意见调整设计，并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议，提交城市造价采购部。
2.5.4“设计成本概算修正”和“初步设计阶段成本分析报告”由城市分管副总审核,报城市总经理进行审批,并报片区总经理和城市项目负责人备案。
2.6施工图设计限额指标
2.6.1城市造价采购部组织根据初步设计概算修正结果提出施工图设计限额指标（建筑钢筋含量、混凝土含量等，参见《项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》）,此工作与设计概算同步进行。
2.6.2针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议。
2.6.3对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为设计阶段成本控制重点，具体如下：
1）土方工程：争取设计一次到位，减少动土次数，重点控制挖运方数量；
2）挡土支护工程：结构做多个方案比选，优化设计，给出挡土支护的经济指标值；
3）桩基工程：该工程特点是不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，一定要做几个桩基形式的方案比选后，再制定经济指标值；
4）结构工程；是成本控制的重点，在满足设计规范的基本要求下，尽可能的降低成本，主要控制钢筋、混凝土含量的限额设计值；
5）建筑、装修工程：该部分质量及效果对售楼影响较大，影响成本的主要因素为材料选型，而且要避免重复设计和施工，减少设计变更及补充设计，重点对住宅外墙砖、铝合金门窗、标准层电梯前室装修、防水工程等制定经济指标值；
6）安装工程：主要控制设备（电梯、机房设备等）及材料（管线）选型及方案优化；
景观工程：景观工程设计前充分考虑营销的要求、施工图的质量及材料的选型是该部分成本控制的重点，对小区硬质地面材料、绿化工程制定经济指标值；
7）分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化。
2.6.4根据以上限额设计数值及成本控制建议，城市造价采购部编制施工图设计阶段《项目施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》，报城市分管副总审核、城市总经理审批后作为施工图设计阶段的成本限额。片区总经理及城市项目负责人备案。
2.7施工图预算
2.7.1施工图完成并提交后，城市造价采购部编制项目“施工图预算”、并对比分析施工图设计限额编写“施工图设计阶段成本分析报告”，城市分管副总审核、城市总经理审批,片区总经理、城市项目负责人,集团运营管理部备案。
2.7.2城市造价采购部向城市设计部反馈“施工图预算”及“施工图设计阶段成本分析报告”。如果超出在设计限额10%以内为可接收设计，否则城市设计部根据审批意见施工图设计修改。
2.8项目最终目标成本管理
2.8.1项目“施工图预算”审批后，城市造价采购部负责编制项目最终目标成本，开发部、市场部、城市设计部、城市财务部参与相关费用的测算。经城市分管副总、城市总经理、片区总经理、集团运营管理部、分管副总裁审核,总裁审批后执行目标成本责任体系和目标成本管理。