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【房地产】德银：中国房地产行业还有通过债券融资的空间吗？
来源: 一财网
时间 : 2014-04-29 14:50
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 今年以来中国房地产开发商的海外债券发行量低于去年同期，但这并不是需求不足的原因。参考2010-2012年的情况，债券市场仍能再吸收34-40亿美元的发行量。
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银2014年4月25日——中国房地产行业还有通过债券融资的空间吗？
【核心观点】
今年以来中国房地产开发商的海外债券发行量低于去年同期，但这并不是需求不足的原因。参考2010-2012年的情况，债券市场仍能再吸收34-40亿美元的发行量。
【分析逻辑】
1. 债券发行量同比下降的6个理由
直到4月25日为止，中国房地产企业离岸人民币与美元债券总计发行了大约100亿美元，比去年同期下降了13%。在2013年发行了出奇多的238亿美元债券后，今年发行量下降不足为奇。近期发行量有所上升，但还远没有达到市场预期的水平。对此我们给出六点理由。
理由一：债券收益率上升。今年以来，债券加权平均收益率上升了2个百分点，降低了开发商发行新债的动力。
理由二：债券契约的限制。2013年很多开发商资产杠杆水平上升，固定支出保障倍数下降，降低了发行新债的能力。
理由三：再融资需求下降。大部分短期离岸债券都已经完成了再融资或预筹资金。
理由四：兼并活动减少，对资本的需求已经提前筹措完成。地价仍维持高位，而销售疲软。2014年第1季度，我们调查的开发商中，土地购置占销售额比例的中位数仅为20%。那些宣称购地支出超出预售额的地产商目前已经开始向债券市场寻求融资，或是向国外银行团筹措资金。
【图1】房地产开发商购地金额占销售额的比例
理由五：仍有其他替代融资来源。开发商能够通过境外银行团获得比债券市场更低利息的贷款。今年以来，离岸银行贷款达到21亿美元，高于去年同期的3.9亿，2013年全年也仅达到33亿美元。另外，中国最近开放了银行贷款以外的融资渠道。比如华南城获批发行40亿人民币的中期票据（2年期），万科申请把国内的B股股票转换到香港主板发行，将于6月19日开始交易。上个月，路透报道两家中国房地产开发商已经获批私人配售股票，在4年地产融资禁令后，更多的房地产上将获得融资的机会。根据上海证券新闻的报道，超过30家房地产企业提交了下半年总金额高达900亿人民币的申请。
理由六：私人银行利率下降也减少了债券融资的需求。
2. 市场仍然可以容纳更多的房地产债券
由于最近刚刚有大量的债券到期，短期市场的技术性特点能够支撑更多的债券发行。今年以来，房地产开发商的离岸净发行量合计65亿美元，我们认为市场能够吸纳2010-2012年平均净发行量82-88亿美元，因此房地产板块仍能吸纳34-40亿美元的发行量。
（第一财经研究院机构项目策略组 邢荷生 独家整理）
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