便利店选址忌讳ABC(转

便利店的经营成功与否，和选址关系密切。选址正确，店铺可以存活；经营正确，店铺可以红火。选址是质变，而经营是量变，先有选址的成功才能有经营的成功。若店铺选址先天不足，其它部门再强也无力回天。而选址的理论方法也是各有各的一套，没有通用规则。因此，在本文中重点介绍便利店选址三大忌讳，一般来说，避开这些忌讳，然后按照企业对选址的一些基本标准来操作，店铺的销售就基本可以保证，不至于开出与预测相差悬殊的失败店。 　　一、店铺的立地条件     　　所谓立地条件主要是从显眼度、迎客度，聚合度、可视性等方面来说的。立地条件与商圈是一个完全独立的不同概念，立地是先于商圈的。所谓“立地条件太差”也很难有固定的标准，运用之妙，存乎一心，每个企业根据自己的实际情况来选择店铺。但总有一些指标是可以通用的，笔者认为重点指标有以下几点：     　　1、面宽不得小于4米——面宽小于4米的店铺很难让顾客注意到，显眼度有明显缺陷。一般来说面宽大于6米以上店铺为佳。     　　2、门前台阶不得高过1.5米——便利店是迎合顾客，而不是吸引顾客。这样的店铺迎客度有明显问题。     　　3、地下店铺或二层店铺——这属于选址最基本的问题，设在地下室或楼上的便利店主要缺点是：顾客进出不方便；店铺位置不醒目而难以招徕顾客，从而违背了便利店主要提供方便的原则。     　　1、店铺动线——店铺附近有很多顾客，但顾客是否需要经过目标店呢？顾客是必须路过店前；还是需要为了购买特意来到门店呢？这就是聚合度的问题。     　　2、店铺的其它缺陷，例如面积小于30平米，西晒，风口，从主路上看不到等等问题，都是影响店铺销售的原因。     　　总体来说，店铺的立位问题属于细节问题。这些细节问题表面上看无足轻重，但当某一点达到一个极限时，就成为店铺开设与否的关键指标，尤其是针对便利店这种微型业态来说。例如在一个较好商圈里，某一店铺面宽只有3米，即使面积超过30平米，原则上该店铺也应舍弃。店铺的显眼度、迎客度、聚合度、可视性等方面指标其实和风水学是相通的。风水学预测店铺的依据，无非亦是朝向，房型，死角，山水，风向，日照，死穴等，其实大多数都是店铺的立位条件的验证。因此，从科学的角度来说，两者在分析店铺优劣时，是一致的。       　　二、店铺商圈人口     　　商圈人口：在店铺商圈范围内活动人口的数量，活动人口包括居住人口，办公人口，学习人口等。同样一个问题，多少商圈人口我们认为过少呢？具体标准如下：     　　1、社区消费为主或高档社区店户数小于1000户之店铺则认为商圈人口不足，商圈人口不足，导致客票数不足，从而导致店铺经营容易失败。3000—4000个社区商圈人口支撑一个店的经验理论是基本适用于国内便利店的。     　　2、办公客流为主的店铺（商务店）需要的客流支撑同样在3000人以上，按照大厦的面积、容积率、访客比例基本可以推算出商圈内人口的数量。     　　 3、商业街店（客流店）的人口基数至少要超过6000人。商业街大多数是共享客流派生客流，客单价较低，且入店率也会比一般店铺低很多，因此对人数要求高。但一般繁华区，闹市区都会超过这个基本标准。     　　说明一点，店铺商圈人口过少的店铺一定不能开，但并一定意味着超过这个标准的店铺就可以开设。这些忌讳只用来否定店址，并非能够正面评价出优良店铺。       　　三、店铺客流     　　如果说商圈是一个宏观概念的话，那么客流就是一个对应的微观概念，它和商圈是相互印证的。店铺客流包括门前实际客流和经过商圈人口推测出来的理论客流，是重要的微观指标。具体内容如下：     　　1．门前实测客流数不足之店铺不开；门前实测客流虽多但无停留理由之店铺不开；理论客流远小于实际客流之店铺不开。总体来说，第一要确定客流数量足够；第二就是要确定客流的有效性。     　　2．客流的有效性衍生出来另一个问题：就是客流的“质量”问题。客流质量取决于顾客的年龄阶层、收入水平、消费习惯等众多因素，需要详细分析，无法简单的说什么样的客流就不能开店。因此，在开店忌讳中无法给出明确指标，只能概念性的界定。     　　3．无明显结点之店铺不开——结点：不同于规划学中的节点概念（节点属于立地条件），是指人群易于集结的地点，例如办公楼，学校，医院，社区等。没有明显结点，就是我们在预测分析目标店的销售时，无法找出明显的销售贡献结点，开店时我们不能清晰明确的知道，我们的主流顾客是谁，这种店铺很难成功。因此，对客流的来源观察亦非常重要。     　　4．300米内无任何竞争对手之店铺不开——问题肯定有，具体情况不同，相信经过简单分析就可以得出不能开店的结论。但需要注意，有一些新兴区域，配套还未建立的办公、居住区域，不能简单下结论。       　　可以看出，以上开店三大忌讳基本涵盖了商圈、交通、吸引力等选址的基本要素，可以简单判断出店铺好坏，但不能量化具体的店铺优劣。除以上几点技术忌讳外，更忌讳的是专业人员和决策者凭感觉简单下结论。很多时候，企业的决策者对选址并不精通，却是最后拍板者，而这就要求相关专业人员作好前提工作，在可行性分析中对店铺指标的细节一一名列，主次分明，不可避重就轻，掩盖缺陷，方能达到辅助决策的目的。 　 一定关注的理想地点：         1 集中的大中型社区的主通道；         2 学校、医院、商务集中区域；         3 娱乐等夜生活区域，如歌厅、影院、洗浴中心等；         4 主干道十字路口（非车辆主干道）；         5 公交站点、长途汽车站、地铁站、火车站（下班站点首选）；         留意：都要尽可能远离超市、大卖场。好些商业选址的材料都有有关的公式（略）。      竞争者：便利店（废话！）、超市、大卖场、百货、购物中心、食杂店。      互补者：药店、蛋糕店、（农贸）菜市场、干洗店、冲洗店、邮局等。      考察地点，发现有合适的，需要进行测算，通常是通过自己已开门店数据总结出来的，不同的类型的门店通常有类似的标准。用这些标准来对这个地点进行衡量。最简单的能够这样测算：         1 通过以往的经验总结出不同商圈下列数据：1）客单价 2）购买率 3）入店率         2 通过观察记录，得出不同时段的人流数据，然后加上上面的数据能够得出估算的日均销售额。         3 有啦日均销售额能够得出月和年销售额，再于公司原有门店的毛利率就可得出毛利程度。         4 通过原有门店能够得出除啦房租以外的所有费用参照值，再加上初步啦解的房租就得出待开门店的盈亏情况。         以上不是估算的唯一步骤，要根据自己的实际情况来调整。一般是先简单测算营业额，然后大致估算最高房租是多少，然后再去和房主洽谈。最后确信这个地址，再进行更具体的测算，以便得出盈利程度是多少。这时才算完成。这个进程的一切测算数据一定要有一个规范的模式，并要完整的保存，因为这些数据对以后门店的商品组织、布局设计、陈列等都是有指导作用的。 4  其他需要特别留意的事项还有好些，例：     1 当地是否有动迁或改造的可能？     2 道路是否会近期改造？     3 电、电话、上下水等是否具备？   便利店商圈半径为500米，在方圆500米的范围内至少有3000个商圈人口。     商业专家认为，以下地理位置不适合开设便利店：   1、徒步5-7分钟到达的顾客不足3000人；     2、非顾客汇集的交通干道；     3、在马路上无法看到商店；     4、在地下或者是二层以上；     5、无法设立店铺门面和招牌；     6、店铺租金超过一天的销售额。     此外，由于便利店的主要消费群体是定位在30岁以下的学生和上班族（占其顾客总量的80%左右），针对这一群体易于接受新事物、消费力强劲和追求时尚产品的特点，因此从商品的选择上要注重创新与更新，结合时尚主旋律。     一是家庭主妇，她们在便利店购买在别处忘买的商品     二是三口之家，年轻夫妇会为家庭进行便利性购买     三是独身的青年人，他们是便利商店的主力顾客     四是中小学生，他们是便利商店零食的最大购买者     选择好店址尤为重要，投资便利店，选择合适的店址非常重要，这是便利店成功的最重要的因素。因为便利店的优势在于“便利”，因此很多便利店都是开设在社区和娱乐设施比较集中的地区，使得顾客购物更加方便。 开店选址便利店商圈调查初探   前言：俗话说，好的选址是成功的一半。便利店 开店 选址的问题可以说是令许多便利店 企业 头痛的一件大事。而目前众多关于选址的文章基本很少针对便利店这种业态的。很多对于大卖场的商圈的分析方法和细节不适用于便利店。基于此，笔者选择了这个课题，希望能够给各位在便利店从事相关工作的朋友一些启示。当然，商圈其实是动态的，并非总是一成不变，故许多结论也是需要经验的。     一、店铺类型的划分和有效人流的测算     要学会商圈调查，第一步是明确店铺类型。店铺类型的划分对便利店的商圈的分析具有决定性的意义。随着店铺类型的变化，商圈的考察指标也在变化。因此，商圈分析其实是由店铺类型来决定的，每一种类型的考察指标和角度都不尽相同，店铺类型的划分在每个公司也不尽相同，但为了便于商圈调研，笔者把它分为以下两种类型：     1、结点型店铺：依靠一个或几个重要的结点来开设的便利店，一般来说，顾客是相对固定的。所谓结点，就是能够集结人群的地点，如学校、医院、社区、加油站等。结点对于便利店商圈调查具有普遍意义。例如社区店：以社区居民为主要消费群体，主要为社区居民服务，而商务便利店又以商务办公的群体为主要顾客，这些都属于结点型店铺。     2、中心商业区店铺：不需要依靠结点的中心商业区及闹市区的店铺。这类店铺的考察和结点型店铺有所区别。因为它位置特殊，例如南京步行街 开店 ，它既没有居民、学校，也没有医院、办公楼，但其实从商圈来说是适合开设便利店的。(其实很多便利店 企业 称之为“客流店”)     分类方法不尽相同，但国内便利店大体就以上两类，基本所有的便利店都可以对号入座。特别强调的，结点型店铺应该是重点 研究 对象，因为它的发展空间大，是一种战略资源店铺。     在分析商圈前，除了解释结点概念的同时，还需要解决门前有效客流(R)的测量。门前有效客流是指从店门口步行经过的潜在目标顾客。24小时的实测在便利店商圈调查中没有意义。众所周知，我们测量R值是因为我们知道，销售额=客单价*客流量，客单价可以由历史数据得出――各种不同类型店铺的客单价不同，但差别不大――那么只要确定客流量就能大致预测销售了。一般文章中说到，客流量=R*进店比率，但进店比率不是一成不变的，举例来说，早上的进店比率和高峰期、深夜进店比率区别是很大的，如果用一个固定的10%或8%来评价都是没有意义。对于一个小便利店来说，这个测量客流量的方法是值得商榷的。更好的方法是根据各类型已 开店 铺的时段客流量或销售额来预测门前客流R，这里不具体讨论细节。总之，这个门前有效客流R的测量方法是有讲究的，不应该根据实测数来确定。     二、结点型店铺的商圈调查     结点店如何做商圈调查？     结点型店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽(6米以上为佳)、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。(这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和)，需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，这个商圈的周边环境是适合 开店 的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。(当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里)居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得(现在小区基本都有介绍图)，结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：1。(经验公式)再根据各结点收入水平来确定销售。     举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人     那么销售额预测如下：     商圈有效总户数=300+700×2÷7+1000÷7=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50―300米没有居民。     假设户均消费每天为5元，则销售额=5*650=3250元     注明：假设户均消费是有直接意义的，准确与否有一定经验，是综合年龄特征、收入水平等因素来确定的。这里假设的是每户一周入店4次(每人1-2次左右)，每次消费9元左右。只有大卖场和便利店集群开店时才计算居民可支配收入来确定销售：可支配收入一般是一个城区的平均数，对一个单独小区来说，参照系数难确定；就算居民购买力确定，如每月支出1000元购买食品和生活必需品，那么他到便利店来购买的比率也是无法确定的。因此，认为经验的得出户均消费是更为直观的方法。那么，人均可支配收入是不是没有意义呢？下一步我们讨论便利店集群 开店 时，人均可支配收入就变得尤为重要了。     回到前面，我们已经预测出销售额=5*650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。     假设该店门前有效客流R为3000人(社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出)，那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设 开店 后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在 3250左右。     结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。     下面再举一个学校店的例子。     举例：一学院师生共3500人，店铺位于结点的主出入口。200米处有一医院(300人左右)，100米处有一社区(200户)。门前客流预测为5000人。     结点销售额＝3800×10%×客单价(8元)+(200×2÷7)×5元(户均消费)=3326元     客流预测销售额＝5000×10%×客单价(8元)=4000元     两者的区别在于结点预测没有计算探病，随机路过的客流。因此销售在两者之间都比较正常。     综上所述，结点型店铺的开设主要是把每一个结点在图中分层标出，然后通过计算商圈销售额来确定 开店 与否。只要商圈销售额和有效客流销售额是基本一致的，我们认为其预测是有效果的。     三、中心商业区(客流店)店铺的商圈调查     同样是以上三个指标：周边环境、竞争对手、立地立位，但有一个指标是很重要的――R值测算。一般来说，中心商业区店铺R值会远远大于结点型店铺。这里的竞争对手、周边环境的调查都是为测算R值服务的。对于这类店铺来说，用R值来确定销售是最直观的。但R值的测算和很多因素有关，比如说立位就可以决定进店比率，同样有效客流都是6000人，面宽4米和面宽8米的店会导致进店比率相去甚远。 一、周围有多少潜在顾客才可开设1家超市？ 　　　　     2000户的住宅小区可还设1家600-800平方米的小型超市；10000户的住宅小区可开设1家2000平方米的中型超市。 二、超市选点时考虑的潜在顾客应包括那三个方面？　     1、人口密度； 　　2、年龄结构； 　　3、消费水平。 三、超市选址时应考虑那些因素？　 　　1、地理因素：目标地址所在地区的特点； 　　2、商品因素：超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物习惯相符； 　　3、经营规模：超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比； 　　4、竞争对手：如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用； 　　5、交通情况：能否提供足够的交通工具（场所）给顾客？ 　　6、促销手段：超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客？ 四、小型超市（120-400平方米）选址的理想地点是哪里？ 　　小型超市的店址一般设在居民聚集区或小型商业区，顾客步行10分钟 ，乘或骑车几分钟就可到达。 五、中型超市（400-2500平方米）选址的理想地点是哪里？ 　　中型超市的店址一般选在都市中小型的商业区，距离居民区只有步行10分钟或驾车5分钟左右的距离，还配有停车场及自行车和摩托车的停车位。 六、大型超市（2500m2以上）选址的理想地点是哪里？ 　　　大型超是一般选址于城市经济比较发达的中心商业区，顾客流量大，购买频率高，有利于实现超市低价格、大销量的营销策略。一般应配备大型的　停车场，还必须配备自行车和摩托车存车处。 　*居民区入口处或主要交通道路。便利店的目标顾客为稳定的居民，应考虑居民出入小区的路线。

   *　1 150米半径内居民不少于1万人，其中200米半径内不少于2000户；

　　2、位于社区商业中心街道（动线上）。东西走向街道最好座北朝南；南北走向街道最好座西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角；

　　3、与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻；

　　4、独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米；

　　5、门窗可改装为落地式大玻璃结构；

　　6、店铺产权清晰且至少可使（租）用6年；

　　7、有正常排水 排污 通讯 五台空调主机位；

　　8、店前空地不少于店内经营面积，可停放20辆以上自行车及摩托车。店前或附近50米内可停放2辆以上小汽车；

　　9、店面、店侧及店前可发布（安装）30平方米以上的广告牌；

　　10、社区居民文明素质较高，治安状况良好；

　　11、社区交通方便、通畅，与过街天桥、过街地下通道、公共汽车站、地铁站口、轻轨站口等人流量较大的公共交通设施相邻；

　　12、社区地方政府执法文明，注重社区文化建设。

　　从以上12个条件可以看出，连锁店的选址不但考虑到了人流数量，比如规定半径内的居民数量，还考虑到了有效人流，比如规定最好在超市、学校等音像文化消费者集中的地方开店。它还考虑到了交通、治安、宣传、朝向等各个细节，这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。

　　开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类：

　　1 住宅的种类：分为单身住宅,普通小区住宅(分大、中型),公寓(分电梯大楼、普通公寓),高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区则不太适合。

　　2住户的构成。便利店的客户群以10至30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂上班者等蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。

　　圈团内有助于便利店设立的设施有下列几种：中小型企业(内部没有餐厅),中大型医院,大学、专科院校及高中职校,24小时工作的大、中型工厂(三班制),消防队、警察局、市政府,公园及广场,车站附近,大型集中住宅区。

　　商圈未来发展的具体考虑如下：地区内人口及户数的增加,新设车站的计划,学校的建设计划,马路新设、增设及拓宽计划,小区住宅的兴建计划,商圈内的竞争性。商圈内的竞争性，指的是城区内有大型店、同类店或商户聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。