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目前的房地产市场在各类住宅产品中，别墅以其高度的居住品质、深厚的文化内涵占据了不可替代的位置。别墅往往是新建筑材料的最先使用者，新建筑风格的最新倡导者，新居住需求的最先满足者，新居住文化的最先实践者。从某种意义上说，别墅是一个城市经济发展的参照物。和北京上海等城市相比，天津的别墅市场显得很小，究竟是购买力不够还是消费习惯问题导致别墅市场的不温不火？或者说天津的别墅产品没有激发人们的购买欲望？自从别墅用地开始从紧甚至停止别墅类用地供应后，别墅的投资价值是公认的，但为什么天津别墅市场的投资并不受到追捧。天津别墅市场目前发展的现状和未来发展向何处去是我们本期沙龙的主要议题。 时间：2009年7月16日 14：00 地点：今晚报大厦15楼 论坛嘉宾： ●世联兴业房地产咨询有限公司策划经理周莉 ●京基地产策划部邓建斌 ●某（中国）房地产研究院天津分院常务副总经理张勇 主持人：今晚报《天津地产》周刊主编楼德升
天津别墅市场空间不小 主持人：天津作为一个直辖市，经济发展速度很快，GDP增速较高，自然条件也比较好，但很多人都感觉天津的别墅市场发展得不够充分，各位怎么看待这一问题？ 周莉：世联目前在天津做了很多别墅项目的销售代理，也做了很多别墅的前期顾问。从我们的感觉，认为天津的别墅市场起步相对晚了一些，但是从去年开始，未来一个阶段，天津别墅市场的发展，无论是在产品定位还是在总量供应方面，都呈现出加速的状态。 邓建斌：对于天津别墅市场的担心是没有必要的。大家可以发现，不管天津房地产市场的整体状况究竟如何，只要有好产品出来销售速度就非常快。 张勇：天津目前的别墅产品，在产品类别上大致可分为三大类：第一类就是处在中心地段的别墅，这部分产品上市后卖得会非常快，像原来的Town中堂以及现在的霞光道5号、西康路36号，这种别墅就是卖稀缺，处在城市中心，占有最佳的城市资源；第二类就是交通动线上的别墅，代表项目就是京津新城以及其他一些远郊别墅；第三大类就是占有自然资源的别墅，现在很多开发商都在往这方面靠拢，比如最早的梅江，现在的天鹅湖、团泊湖、蓟县等等。 从产品档次、客户接受层面区分，可以发现，天津的别墅市场上好、下好、中间不温不火。中心区、高端的别墅项目卖得非常好，价格比较低、经济实惠的别墅项目卖得比较好，而中间的别墅产品卖得一般。分析其根源，实际上是天津在2006、2007年时出现了大量的城郊用地，操作这类地块时绝大多数开发商都选择以别墅、类别墅产品实现自身区域扩张力，这种情况造成天津很多这一区段的别墅供应，供应量非常大。 天津别墅客群特别低调 主持人：像在北京，购买别墅的客群通常都有很强的符号，比如演艺界人士、艺术家、自由职业者等等，他们收入较高、时间较自由，比较喜欢住别墅。而在天津，这类人群并不多。那么，究竟是什么人在买天津的别墅？ 周莉：我们感觉天津不乏别墅的真正消费者，例如我们代理的万科霞光道5号项目，是千万级的联排别墅，其实是在挑动天津市别墅消费的天花板，当这样一个产品面市的时候，一样有它忠实的拥护者和购买者。我们的客户是非常有能力和鉴赏力的，很多都有海外生活的经历，曾经在海外工作过或阶段性地生活过，同时他的孩子可能现在依然在国外。 邓建斌：天津有消费能力的客户非常低调，当你想找客户群的时候你不知道他们分布在什么地方，当产品的品质做出来以后他们又会蜂拥而至。所有购买别墅的客户有着很丰富的置业经验，他们有着自己的判断能力，对每一个别墅项目都有着自己的价值预期，不是开发商做广告宣传就能使他们掏钱的。一套别墅，开发商要价1000万元，他们可能就认为这只值800万元，值1000万元的别墅不在你这儿。 张勇：原来很多开发商想把客户引到天津来买高端产品，比如去香港宣传招揽客户。但实际上，天津的客源潜力很大，有市场、有空间。这里先不提别墅，举个金融街的例子，他们的热销就证明了一件事情，在天津有很好的高端客户存在，而且他们懂得欣赏，这也是天津经过这几年发展的积淀。 别墅的稀缺关键在附加值 主持人：别墅就是稀缺资源，最大的卖点就是它占有的稀缺资源通过产品最大化了。但是目前市场上一些产品不管是水景还是别的，做的并不充分，而这类产品在市场中占有相当一部分比例，导致整个市场感觉比较低迷。 周莉：别墅的关键就是绝对资源的占有，我觉得这是购买别墅的前提，客户希望自己的别墅拥有像山水、地段这样的稀缺资源。在北方，做别墅最大的挑战不是建筑风格而是园林，因为受气候的影响，开发商需要投入大量的人力、物力做前期的开发和后期的维护，这个成本相当高。而一个别墅园林的好坏则直接影响着居住环境的展示。 张勇：任何一个别墅都会有附加价值，有附加区位价值的，有附加交通价值的，有附加性价比价值的，有附加景观资源价值的。像中心城区的别墅，它到天津市中心的半径和消费半径，具有不可比拟和复制的优势，这些是客户比较关心的。而像梅江或者蓟县这样区域的别墅项目，客户想要追求的则是另外一种价值。 我们以前看过一个规划，它把别墅放在了高层俯视中间，后期销售的时候，真正有钱人对这很反感。因为有别墅是高端人群买的，高端人群有一个特点，一个人刚有钱时会张扬，但是真正有钱人是低调的，这点要跟客户的心理性格挂钩。 邓建斌：每个别墅项目都有自己的独特资源可以开拓和挖掘，不管是地段优势还是自然景观，但是你如何把自己的资源发挥到极至和最大化？一开始大家可能觉得这个资源浪费了，怎么做到资源不浪费，而且把价值最大化的部分通过产品提炼出来，让人与自然完全结合起来，这是高端客户群和高收入客户群所追求的生活状态和心理的归宿，我觉得从这方面满足客户的心理需要才是今后别墅开发的重点方向。 选好别墅要看四要素 主持人：最后，请大家对于未来天津的别墅市场做一个自己的判断，包括你们自己可以选择的心目中最好的区域。 邓建斌：别墅最重要的不是简单的产品形式，更重要的是它后期的保值、升值，看他在物业管理方面做到什么地步。我心目中对最好的别墅项目没有区位上的限制，还是从产品品质分析，只要产品做到位，任何区位的别墅都好卖，关键是特色的东西一定要做出来。 对于整体区域来讲，天津南部区域发展潜力很大。市中心对于保值是有很大优势的，毕竟就只有这些项目、这些地。单纯从别墅居住的舒适度和感受来讲，还是往梅江那边的南部发展，因为这是大趋势，未来几年把天津北部的别墅市场撬动起来需要一个过程，因为它的消费群承认那边的区域价值同样需要一段时间。天津市的消费群体有一个特性，就是跨区消费的情况很少，很多项目开盘都会发现很多都是项目周边的客户，都是同心圆的进行扩散。 周莉：一个好的别墅产品可能需要符合四个最基本的因素：第一是稀缺，可能是地段上的稀缺或是资源上的稀缺；第二是产品，一定是建筑和园林的和谐统一；第三是配套，城市配套、社区配套都很重要；第四是物业服务。一个别墅项目如果能在这四个方面有自己的特色，不管是近郊、远郊还是城市核心，都一定能在市场上经得起客户的考验。 对于别墅片区上，天津目前还没有像北京那样比较明显的别墅板块，但我认为一些雏形正在形成，比如外围的东丽湖板块、后梅江板块、津南板块，市内六区的老城厢板块、梅江板块、后奥体板块等等。目前来看，我觉得城市核心地段项目不用说了，未来只要有供应量，一定还会受到追捧，从外围来讲，东部片区和津南片区是我们比较期待的。 张勇：第一，买别墅尽量买看得着的别墅，要么别墅本身的产品看得着，要么整个社区看得着，说实话，不差那点钱。第二，买真正关心你的开发商的别墅，你要在他很重视你的时候买他的别墅，要买品牌型的、要买服务意识强的别墅。如果有投资概念，买那些你能看见有人接盘的别墅。文、摄/姜昊 |
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