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房地产行业所得税、营业税和土地增值税视同销售收入小结
(2011-11-16 13:39:20)
企业所得税的视同销售行为：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。其收入按下列方法和顺序确认：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
（ 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 ）
营业税的视同销售行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；借款者无力归还贷款，抵押的房屋被银行收走以抵作贷款本息，这表明房屋的所有权被借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为“销售不动产”税目征收营业税；单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益（减少了债务），因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。《财政部、国家税务总局规定的其他情形。
（ 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》； 国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》国税函发[1995]156号； 《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号） ）
土地增值税的视同销售行为：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（ 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号 ）
归纳这些行为的涉税事项如下：
将开发产品用于捐赠——企业所得税、营业税
将开发产品用于赞助——企业所得税、营业税
将开发产品用于职工福利——企业所得税、土地增值税
将开发产品用于奖励——企业所得税、土地增值税
将开发产品用于对外投资——企业所得税、土地增值税
将开发产品用于分配给股东或投资人——企业所得税、土地增值税
将开发产品用于抵偿债务——企业所得税、营业税、土地增值税
将开发产品用于非货币性资产交行——企业所得税、营业税、土地增值税
}河南省地方税务局关于小李庄城中村改造项目建设安置房征收流转税问题的批复 2011年7月4日 豫地税函﹝2011﹞212号
计税营业额的确定方式，对按照郑州市人民政府规定的拆迁补偿安置标准补偿的房产面积部分，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条规定确定计税营业额，其中组成计税价格的计算公式为：同类住宅的房屋开发成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）；补偿房产面积超过政府规定的补偿安置标准的，其超出部分，应按向被拆迁人实际收取超面积部分的全部款项确认计税营业额。15%
国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告--国家税务总局公告2014年第2号
}纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部 国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。
}本公告自2014年3月1日起施行。本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。
}特此公告。
2014年1月8日
财政部 国家税务总局令第52号《营业税暂行条例实施细则》 - 第二十条
}纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
} （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
} （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
} （三）按下列公式核定：
} 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
} 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
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