|
近年来，随着市场经济的不断发展和完善，人民群众物质生活水平进一步提高，个人住房交易越来越活跃。个人住房交易关系到人民群众的切身利益，面对交易时涉及的众多部门和复杂的政策，老百姓难免掌握不全、不清，有时就会跑冤枉路，费时费力。为进一步服务纳税人，促进和谐社会建设，威海市地税局将涉及个人住房交易的相关税收政策进行了收集整理，分“个人住房交易税收政策”、“房产交易的流程”、“案例分析”和“相关税收法律责任”4部分提供给大家，以方便个人住房交易时使用。 第一部分 个人住房交易税收政策 一、个人住房买卖涉及的税费及相关政策 个人买卖住房涉及的税费有：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加和契税。 （一）营业税 营业税由卖方缴纳。依据卖房人售房收入或购销差价的5%计算征（免）税。国家为调控房地产市场，对个人住房交易税收政策多次进行调整。总体而言，普通住房和非普通住房，实行不同的税收规定。自2010年1月1日起，普通住房和非普通住房税收政策分别为： 普通住房：个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。超过5年（含5年）的，免征营业税。 非普通住房：个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；超过5年（含5年）的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。 1.普通住房和非普通住房标准的划分。普通住房标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平方米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍，上述三个条件要同时满足。否则，为非普通住房。 2.购房时间的确定。以个人购买房屋已取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。房屋产权证和契税完税证明二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则，确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。 根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则，确定购买房屋的时间。 个人通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房对外销售的行为，也适用以上政策。其购房时间按发生继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。 3.差额征税凭据的掌握标准。以售房人提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证，否则不予扣除。 （二）个人所得税 由卖方缴纳。不分普通住房和非普通住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应税所得，按照“财产转让所得”项目，适用20%的税率计算缴纳个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的，可由主管税务机关按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。 个人转让自用达5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征个人所得税。另外，个人出售自有住房并准备在1年内重新购房的，要先向税务机关按转让所得计算缴纳纳税保证金。然后视情况征（免）个人所得税。即：重新购房金额大于或等于原住房销售额的，退还全部纳税保证金，免征个人所得税；购房金额小于原住房销售额的，按所占比例退还纳税保证金，就其余额征收个人所得税。 （三）土地增值税 不分普通住房和非普通住房，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 （四）印花税 不分普通住房和非普通住房，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 （五）城建税、教育费附加及地方教育附加 由卖方缴纳，随营业税附征。城建税按缴纳营业税的7%计算征收；教育费附加按缴纳营业税的3%计算征收，地方教育附加按缴纳营业税的1%计算征收。若免征营业税，相应的城建税、教育费附加、地方教育附加免征。 （六）契税 由买方缴纳。对个人购买用于同一个家庭长期居住的唯一一套面积在144平方米以下的，适用1.5%的税率；2008年11月1日首次购买90平方米以下，适用1%的税率；购买144平方米以上非普通住房的，适用3%的税率；购买两套及以上住房的，应从第二套起，适用3%的税率。 二、个人无偿赠与房产涉及的税费及相关政策 个人无偿赠与他人房产涉及的税费有：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加和契税。 （一）营业税 以下情形的房屋产权无偿赠与，暂免征收营业税： 1.离婚财产分割； 2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，对出赠人按个人转让住房营业税政策规定征（免）营业税。 （二）个人所得税 以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税： 1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。 （三）土地增值税 个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的，免征土地增值税。 （四）印花税 个人房屋产权赠与所立的书据为产权转移书据，出、受赠双方应按所书立书据金额的万分之五缴纳印花税。 （五）城建税、教育费附加及地方教育附加 城建税按缴纳营业税的7%计算征收；教育费附加按缴纳营业税的3%计算征收，地方教育附加按缴纳营业税的1%计算征收。若免征营业税，相应的城建税、教育费附加、地方教育附加免征。 （六）契税 个人无偿赠与房产，对受赠人按3%的税率计算征收。计税依据由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。 （七）提供虚假资料的处罚 对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行处罚。 三、计税价格核定和纳税评估 房地产交易双方按规定缴纳的营业税、土地增值税、个人所得税、印花税等应当实行同一计税价格，对交易价格明显低于市场价格又无正当理由的，采取以下核定办法： （1）可按同类房产的市场价格核定其计税价格； （2）通过具有资质的房产评估中介机构实施专业评估，确定其计税价格； （3）评估机构的认定由税务部门实行公开招标的形式认定。 申请人对征收机关核定的计税价格有异议的，可提出书面申请，要求由具有资质的房产评估中介机构实施专业评估。对评估价格高于或低于征收机关核定的计税价格的，征收机关都按评估价格为计税价格征收相关税费。对评估价格高于或等于征收机关核定的计税价格的，评估费用由提出书面申请的当事人负担；对评估价格低于征收机关核定的计税价格的，评估费用由征收机关负担。 房地产交易的税收政策以税务部门的规定为准。纳税人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳税款，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。 第二部分 房产交易的流程 目前，威海市区个人住房交易集中在房地产交易中心办理。为方便纳税人，威海市地税局在交易中心设立了专门的纳税服务窗口。 一、地税服务窗口负责征收管理的税费 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税、土地增值税、印花税、企业所得税。 二、窗口设置及工作职责 按照一窗受理、统一标准和各司其责的原则，地税服务窗口负责受理、审核“一手房、二手房”交易纳税人提交的相关资料，开具各项税费的缴款凭证和相关法律文书，同时为纳税人交易的二手房代开发票。 三、工作流程 1.纳税申报 房屋转让当事人向房地产管理部门申请办理权属登记、转移时，首先到房产测绘、契税窗口办理相关手续，然后带相关资料到地税窗口办理纳税申报及免税手续。 2.受理审核 A.窗口受理人员审核申请人提交的资料是否齐全； B.确认是否征收相关税费。 在申报材料中签署“买进房产的时间和卖出房产的时间”，对不到5年的，告知（注明）“全额征收营业税”；超过5年的，按照房产类别分别注明“普通住房，免征营业税”或“非普通住房，差额征收营业税”等表述规范的意见。 对转让个人自用5年以上的家庭唯一生活用房的，告知“免征个人所得税”；否则告知按规定“征收个人所得税”。 对个人转让住宅的，告知“免征土地增值税”、“印花税”；否则告知“按规定征收土地增值税”、“印花税”。 单位转让房产的，告知“按规定征收企业所得税”。 C.审核通过 对按规定应当征收相关税费的，开具营业税等各类缴款凭证、涉税证明和代开发票。对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其开具发票。 3.纳税人应提交的资料（审核原件后留存复印件一份） （1）房产转让合同。 （2）测绘报告。 （3）销售不动产发票。 （4）房屋产权证。 （5）买卖双方身份证、卖方夫妻双方结婚证及户口本。 （6）契税完税凭证或申报表。 （7）如属转让个人自用5年以上的家庭唯一生活用房，需填报“个人家庭唯一生活住房免税申请表”。 （8）原住房出售1年内按市场价重新购房的，纳税人应于购房30日内，向原住房所在地的主管税务部门提出减免税申请，同时提供“个人家庭唯一生活住房免税申请审批表”、出售原自有住房的合同、纳税保证金收据原件及复印件，产权人为配偶或夫妻名义的，须提供结婚证原件及复印件。 （9）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。 （10）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”、房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。 （11）属于其他情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证和《个人无偿赠与不动产登记表》。 （12）夫妻婚后共有的不动产更名，还须提供结婚证和户口本。 （13）办理离婚房产更名，须提供离婚证书和离婚协议书或法院判决书和执行书等有效证明。 （14）在营业税抵扣时还应提供购买房产时取得的税务部门监制的发票。 （15）税务机关要求提供的其他资料。 四、部门配合 根据国税发[2005]89号文件的有关规定，房地产管理部门在办理房屋权属登记时，应要求房屋转让当事人出具地税部门开具的“房产权属转移涉税证明”，对未出具该证明的不予办理过户手续。 五、缴款方式 现金、支票、汇票、银联卡刷卡。 六、纳税期限 纳税人应当在签订房屋权属转移合同、办理完测绘、契税手续后五日内，向地税征收机关申报纳税。 第三部分 案例分析 1.初某出售给丛某一套住宅房屋，市场价格为50万元，试分析多种情况，说明丛某、初某须申报哪些税种、税率及应纳税额。 （1）买方丛某应交契税： 家庭唯一用房90平方米以下税率1%，应缴税款5000元。 家庭唯一用房90~144平方米税率1.5%，应缴税款7500元。 144平米以上税率3%，应缴税款15000元。 家庭两套及以上住房税率3%，应缴税款15000元。 （2）卖方初某应缴税款： ①144平方米以下，房证不到5年： A.持有购买该房产时取得的发票（以下简称“有发票”或“无发票”） 个人所得税按1%征收，应缴税款5000元； 营业税及附加（指营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加，下同）按5.55%征收，50万元减去发票金额，如发票30万元，应缴税款11100元。 B.无发票 个人所得税按1%征收，应缴税款5000元； 营业税及附加按5.55%征收，应缴税款27750元。 ②144平方米以下，房证超过5年： 家庭唯一用房免个人所得税、营业税。 家庭两套及以上住房，个人所得税按1%征收，应缴税款5000元；免营业税。 ③144平方米以上，房证不到5年： 个人所得税按1%征收，应缴税款5000元； 营业税及附加按5.55%征收，应缴税款27750元。 ④144平方米以上，房证超过5年： 家庭唯一用房免个人所得税； A.有发票，营业税及附加按差额的5.55%征收，应缴税款11100元； B.没有发票，营业税及附加按5.55%征收，应缴税款27750元。 ⑤家庭两套及以上住房： 个人所得税按1%征收，应缴税款5000元； A.有发票，营业税及附加按差额的5.55%征收，应缴税款11100元； B.没有发票，营业税及附加按5.55%征收，应缴税款27750元。 2.初某欲将住宅用房（价值50万元）过户给丛某，为少交税费，其决定以赠与的方式过户，他能少交多少税费？对受让人初某有何影响？ （1）赠与方初某应缴税费： 赠与子女或亲属免个人所得税、营业税。 赠与他人免个人所得税；营业税及附加按5.55%征收，有发票可抵扣，无发票全额缴纳。 （2）受赠方丛某应缴契税、公证费： 契税按3%征收，公证费按2%收取。 若丛某再次转让，须缴纳20%个人所得税、全额按5.55%缴纳营业税及附加。 3.初某欲将非住宅房屋（价值500万元）过户给丛某，双方须申报哪些税种，税率及应纳税额。 （1）卖方初某： 个人所得税按1%征收，应缴税款50000元； 营业税及附加按5.55%（有发票可抵扣）征收，应缴税款277500元； 印花税按0.05%征收，应缴税款2500元； 土地增值税按0.5%征收，应缴税款25000元。 （2）买方丛某： 契税按3%征收，应缴税款150000元； 印花税按0.05%征收，应缴税款2500元。 4.某厂欲将房屋（价值500万元）过户给丛某，双方须申报哪些税种，税率及应纳税额。 （1）卖方某厂： 企业所得税按3.75%征收，应缴税款187500元； 营业税及附加按5.55%（有发票可抵扣）征收，应缴税款277500元； 印花税按0.05%征收，应缴税款2500元； 土地增值税按0.5%征收，应缴税款25000元。 （2）买方丛某： 契税按3%征收，应缴税款150000元； 印花税按0.05%征收，应缴税款2500元。 5.离婚过户、继承过户、夫妻婚后共同财产过户，各种税费全免。需要提醒的是：有的纳税人采取假离婚的方式，逃避税收或享受贷款利率优惠，这样做有可能假戏真做，对家庭造成无法弥补的伤害，现实中已有这样的例子。 第四部分 相关税收法律责任 （《中华人民共和国税收征收管理法》部分规定） 一、以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税。除由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金外，依法追究刑事责任。情节轻微，未构成犯罪的，由税务机关追缴其拒缴的税款、滞纳金，并处拒缴税款1倍以上5倍以下罚款。 二、纳税人、扣缴义务人在规定期限内不缴或少缴应纳或者应解缴的税款，经税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，税务机关除依照征管法第四十条的规定采取强制执行措施追缴其不缴或少缴的税款外，可以处不缴或少缴的税款50%以上5倍以下的罚款。 扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。 三、非法印制发票的，由税务机关销毁非法印制的发票，没收违法所得和作案工具，并处10000元以上50000元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 四、纳税人、扣缴义务人、纳税担保人同税务机关在纳税上发生争议时，必须先依照税务机关的纳税决定缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。当事人对税务机关的处罚决定、强制执行措施或者税收保全措施不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院起诉。当事人对税务机关的处罚决定逾期不申请行政复议也不向人民法院起诉、又不履行的，做出处罚决定的税务机关可以采取征管法第四十条规定的强制执行措施，或者申请人民法院强制执行。 威海市地方税务局 |
|
|
