个人转让住房政策

个人转让二手住房主要涉及：营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加（安徽省）印花税、土地增值税、契税、个人所得税。

一、二手住房销售：

营业税：

个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房（144平方米以内）对外销售的，免征营业税。财税[2011]12号。

城市维护建设税=营业税*5%（市区7%、县城、建制镇、工矿区5%、其他1%）

教育费附加=营业税*3%

地方教育费附加=营业税*2%（安徽省）

印花税：自2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税。

土地增值税：自2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税

契税：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

个人所得税：

 1.能够提供购房发票：

个税=（销售收入—商品房房屋原值—缴纳税金—合理费用）*20%

（合理费用：实际支付的装修费、住房贷款利息、手续费、公证费。申请扣除的装修费用，发票所列付款人与转让方产权人一致。经济适用房、公有住房成交价的15%，商品房及其他住房房屋原值的10%，如果是带装修的房屋，合同中注明在房价款中含有的装修项目，不可纳入减扣范围。）

2.不能提供购房发票：

转让：个税=转让收入*1%（合肥市）

拍卖：个税=转让收入*3%

3.税收优惠：对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

二、赠与行为：国税发【2006】144号

 赠与特殊关系人：

1.免征营业税、个人所得税（双方）(财税[2009]78号、财税[2009]111号）  

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

（四）离婚财产分割。

2.土地增值税：免。（财税字〔1995〕48号） 

3.印花税：万分之五。

4.契税：全额征收。

5.法定继承不征契税，但遗赠要交契税（国税函〔2004〕1036号）

赠与无关系人：

受赠人：因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“其他所得”项目缴纳个人所得税。

个税=（房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值---赠与过程中受赠人支付的相关税费）*20%

契税：全额征收

印花税：万分之五

赠与人：营业税、城建税，教育费附加、土地增值税、印花税征，个税不征。

对个人无偿赠与不动产的，税务机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

 

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售。

营业税、城建税，教育费附加、土地增值税，印花税、契税视同二手住房销售征免。

个税：以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。

 营业税时间确定：

１.符合条件的无偿赠与住房 、离婚财产分割取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

２.不符合无偿赠与条件取得的住房，购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。