父母将住房过户给子女，是买卖还是赠与更节税？

道平财税笔记 2021-09-06

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6月4日

父母将住房过户给与子女时，涉及哪些税费？是选择买卖方式还是赠与方式更划算？

估计很多人一头雾水，今天，我就专门来讲讲这个问题。

买卖vs赠与涉税分析

不满二

买卖

卖方：增值税及附加税费（5.6%）、土地增值税（免征）、印花税（免征）、个人所得税（一般核定1%，部分地区2%）

买方：契税（1%-3%）、印花税（免征）

综合税负：7.6%-10.6%

赠与

赠与方：增值税及附加税费（免征）、土地增值税（不征收）、印花税（0.025%）、个人所得税（不征收）

受赠方：契税（一般3%）、印花税（0.025%）、个人所得税（不征收）

综合税负：3.05%

分析：卖方或赠与方住房购买时间不足2年的，买卖方式综合税负大大高于赠与方式，此时赠与方式相对更节税。

满二不满五

买卖

卖方：增值税及附加税费（非北上广深一般免征）、土地增值税（免征）、印花税（免征）、个人所得税（一般核定1%，部分地区2%）

买方：契税（1%-3%）、印花税（免征）

综合税负：2%-5%

赠与

同不满二

分析：

卖方或赠与方住房购买时间在2年以上（含2年）不足5年的，买方或受赠方为首套房，建筑面积≤90平方米的，买卖方式综合税负为2%-3%，此时买卖方式更划算。

建筑面积＞90平方米的，买卖方式综合税负为2.5%-3.5%，个人所得税征收率为1%时，选择买卖方式更划算；个人所得税征收率为2%时，赠与方式更为节税。

卖方或赠与方住房购买时间在2年以上（含2年）不足5年的，买方或受赠方为二套房，建筑面积≤90平方米的，买卖方式综合税负为2%-3%，买卖方式更划算。

建筑面积＞90平方米的，买卖方式综合税负为3%-4%，个人所得税征收率为1%时，选择买卖方式更划算；个人所得税征收率为2%时，赠与方式更为节税。

卖方或赠与方住房购买时间在2年以上（含2年）不足5年的，买方或受赠方为三套以上（含3套）住房的，买卖方式综合税负为4%-5%，赠与方式更划算。

提醒：

关于受赠房屋再转让的个人所得税缴纳问题，要结合当地税收政策来看，一般来讲，核定征收税负低于据实征收方式。

对于受赠人转让受赠房屋，是否可以核定征收的问题，各地规定可能不同。

山东、浙江12366平台明确回复可以核定征收，本人电话咨询湖北12366，明确回复在相关条件下可以核定征收。

对于可以核定征收的地区，选择过户方式时，适用上述分析。对于不能核定征收，而且房价升值较快的地区，一般来说买卖方式更划算。

政策依据：

财税〔2009〕78号：五、受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

国税发〔2006〕144号：第二条第（二）项规定，在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。