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“ 文/江柯 实习律师 直系亲属间住房过户，买卖还是赠予更节税？丈夫去世，妻子欲出卖夫妻共有的住房，丈夫的份额由妻子或子女继承，税费可能出现差异吗？“由买方承担房屋交易一切税费”的税费转嫁条款效力如何？对买方可能产生怎样的税负风险？ 转让二手住房时，税费金额的多少往往是大家关注的焦点，但要真正在降低法律风险的同时实现最大税收利益，还需进行法律和税务维度的综合考量。 一、 直系亲属间过户方式的选择 应考虑房屋后续转让情况 案例一 父亲准备将其购置成本20万元、持有未满2年的住房过户到儿子名下，通过买卖还是赠与的方式比较好，有何差异？ 从法律层面来说，无论实施买卖还是赠与的民事法律行为，都可以达到过户目的。但从税负的角度考虑，父亲转让住房的环节，签订《买卖合同》需纳税9.35万元，签订《无偿赠与合同》需纳税3.05万元。虽然赠与的方式纳税更少，但假设三年后，儿子再次转让该住房（计税依据120万元），由于房屋取得方式主要影响卖方的个人所得税，如下图所示，住房通过买卖所得，仅需缴纳个人所得税4万元，而住房通过受赠所得，转让成本虽可追溯到赠与人父亲的购置成本（仅直系亲属间可追溯），但仍旧需缴纳个人所得税20万元。通过两种情形下税费总额的比较，显然父亲通过买卖的方式将住房转让给儿子，缴税总额更少。由此可见，直系亲属间住房过户应考虑房屋后续转让的情况，结合具体税收政策作出合理选择。  二、 共同继承中部分继承人 放弃继承可能节税但存在法律风险 案例二 两夫妻共有住房两套，现丈夫去世，妻子和两人的独生子（成年、无住房）一致同意出售其中一套住房（已持有满5年）。 就需变卖的这套房屋而言，假定计税依据为300万元，如果全部由妻子继承，转让时个人所得税核定征收需缴纳300*1%=3万元；如果全部由儿子继承，继承部分因“满五唯一”免征个人所得税，母亲原有份额（50%）仅需缴纳个人所得税1.5万元，可节税1.5万元。当然，从法律层面考虑，住房被继承且办理变更登记后就确定了房屋的所有人，两人可能就出售房款的归属产生争议。因此，部分税收层面节税的方案，法律层面存在风险，应当慎重作出选择。 三、 合同中的税费转嫁条款 即使有效也应评估税负风险 案例三 买方通过中介购买住房一套，《买卖合同》中约定由买方承担过户的一切税费。在办理过户手续时，买方傻眼，由于该住房系卖方从朋友处受赠所得，不能按1%的征收率核定征收个人所得税，此次买卖的计税依据为50万元，该笔交易需缴纳个人所得税50*20%=10万元。 现实交易中，约定由一方承担交易所有税费的税费转嫁条款十分常见，其效力如何呢？笔者认为，合同中双方对税费转嫁条款的约定系双方意思自治的条款，税收征收管理法虽然明确规定了各项税赋征收的对象，但并未禁止纳税义务人通过协议方式约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，只要双方意思表示真实，符合合同生效的条件，应当认定为有效。 本案中，根据国税发〔2006〕144号文件规定，继承、遗赠、受赠所得的不动产再次转让计征个人所得税时，不得核定征收，故买方将面临高额的税负风险。因此，买方面对《买卖合同》中“由买方承担过户的一切税费”的税费转嫁条款，应尽量明确卖方的房屋系通过买卖取得或设定承担税费的限额，如修改条款为“买方承担卖方的应纳税费以*元为限”，只有这样才能最大程度保护买方的权益，避免高额的税负风险。 附：不同二手房转让形式的税负差异 自然人间不动产的转让，转让方可能涉及的税种包括：增值税及其附加（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、个人所得税、土地增值税、印花税；承受方可能涉及的税种包括：契税、印花税。下图以重庆市为例，让大家一图掌握现行自然人转让二手住房的税费承担情况：  （使用本文文字或图片须经重庆坤源衡泰律师事务所同意） 作者简介  江柯丨实习律师 专业领域： 民事诉讼、涉税纠纷 |
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