端午小长假，微信“朋友圈”里一篇文章在热转，题目是《深圳住宅过剩有多严重？请看独家数据！》，结论是深圳大约有80%的住宅空置。
遗憾的是，虽然该文列举了一大堆数据，但硬伤很多，结论无法成立。
这篇文章的主要观点是：1、根据深圳市住建局于2011年发布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》，深圳到2010年末住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。如果加上违法建筑中的1.5亿平米住宅（按照每套100平米，至少有150万套），再加上最近几年新建的30万套各类房屋，深圳目前住宅总量约990万套。2、根据供电局用户数字，在剔除了企业用户之外，居民用户大概是204万户。结论：将近1000套住房，只有204万户用电，所以大约8成住宅是空置的。
此外，这篇文章还根据官方提供的数字，推算深圳出年收入超过4.5万元的只有147万人。而且他还认为，深圳住房增加的速度，超过人口增加的速度。
其实该文对《深圳市住房保障发展规划》里的表述理解有明显的错误。在这个官方文件中，关于住房现状描述的原文是：“（二）住房总量。2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。其中商品住房建筑面积1.02亿平方米，约110万套。”
很明显，官方文件没有说这4.09亿平米住房剔除了违法建筑（也就是民间所谓的“小产权房”）。而且还明确补充说，深圳正规的商品住房只有1.02亿平米，只占总住房面积的四分之一。4.09亿平米÷810万套=50.5平米/套，也就是说深圳每套住房的平均面积只有50.5平米。这个数据之小，超乎我们的想象和常识吧。惟一合理的解释，是包含了城中村那些握手楼。我们知道，那种房子，往往每层一梯两户，每套面积都不大，常常是一房一厅一卫，或者两房一厅一卫，正好符合这个面积。而那110万套商品住房，户均93平米，还算正常。
《深圳市住房保障发展规划》还透露，2010年末，全市已建成保障性住房总建筑面积约0.27亿平方米。所以，上述4.09亿平米总住房面积，如果不包括违法建筑（小产权房），仅仅靠农村的统建楼、单位集资房和军产房，是凑不齐跟商品房之间3亿平米的差额的（4.09-1.02=3.07亿平米）。
此外，该文对深圳到底有多少人口也缺少基本的认识。他在文章中引用的是官方的数字，认为深圳“截至2013年，深圳市年末常住人口1062.89万人，其中，户籍人口310.47万人，另有农民工近700万人”。此外，他还根据供电局用户数字，推算出深圳只有204万户人家。
关于深圳到底生活了多少人，历来缺少一个准确的数字。2013年的人口数字，官方至少有三个说法，一个是深圳市统计局用来计算人均GDP的，为1063万人。列入其中的外来人口，都是办理了居住证，在深圳有稳定工作，而且居住超过半年以上的。但在2013年，深圳卫计委的文件中还说，他们为1500万深圳人提供服务；而深圳警方则表示，他们实际管理人口是1800万。
那么深圳到底有多少人？我们可以通过“手机用户数”和“小学生在校生人数”来推算。我们不妨看看北、上、广、深四大城市2013年的几个统计指标，都来自官方公布的统计公报：
城市 手机用户 小学生 官方人口数
北京 3374 78.9 2115
上海 3201 79.3 2415
广州 3400 86.0 1293
深圳 2554 73.0 1063
（注：表中数据单位均为万，广州未公布2013年手机用户数字，2012年是3040万，比2011年增长了473万，由此推算出2013年数字）。
大家都知道，北京和上海是户籍人口多于外来人口的，所以，每名在校小学生对应的人口规模应该低于广、深。深圳、广州外来务工人员多，加上生活成本不低于北京上海，因此随父母到深圳广州念书的外地孩子比例不会特别高，所以广深地区每个小学生对应的实际人口应该多过北京、上海。当然，广深超生的比例会大一些。
通过小学生人数和手机用户数，我们可以推算出：广州的实际人口应该不低于北京和上海，官方公布的1293万可能低估了将近一半。而深圳1063万人口的数字，显然也被低估了，合理的结论是有1800万到1900万人口。这跟深圳警方宣布的数字比较吻合。
即便按照1800万来计算深圳人口，如果除以204万的户数，每户也有9个人，而深圳平均每户的面积是50.5平米，这可能吗？显然不可能！其实如果你熟悉深圳，就知道深圳普遍存在用水、用电“中间层”现象。比如在绝大多数城中村，一个用电户对应的往往是一栋楼，或者一片楼。由某个原住民或企业向供电局或者自来水公司结算，然后他再跟大家结算，并顺便加价，由此带来很多纠纷。虽然近年来一直在整治，但没有根本解决。所以，按照用电户数来推算深圳家庭户数，是没有意义的。
其实如果我们认同官方2010年的住宅总面积是4.09亿平米，即便最近几年增加了25%，达到了5亿平米，除以1800万人口，人均是27.8平米，基本上算合理吧。但深圳存在住房空置是无法否认的现象，尤其是投资客比较集中的高端楼盘，以及比较偏远的城中村。但如果说空置达到80%，绝对是危言耸听，没有任何事实根据。
深圳是1980年8月成为特区的，到今天还不到34年，人口从原来的30多万增加到今天的接近1900万，每年新增人口55万人。事实上，在过去30多年中能这样吸引外来人口的城市，中国没有第二个。即便是放到最近10年观察，深圳对外来人口的吸引力都不弱于北京、上海。最近几年深圳新生儿出生数每年都在20万以上，与北、上、广不相上下。这些孩子如果80%留在深圳念书，几年之后深圳在校小学生数字将接近百万，学位的缺口将在30万以上。事实上，自从建特区以来，深圳的幼儿园、小学“学位荒”一直存在，这在特大城市中是绝无仅有的。
但另一方面，深圳每年新增的合法住宅的量非常小，如果参加城市排行，大概在20名左右，连常州、无锡、佛山、东莞这些中等城市都不如。我们不妨看看深圳跟北京、广州、上海最近4年每年竣工商品住宅面积的比较（数据来自各地统计局，单位为万平米）：
年份 深圳 北京 广州 上海
2013 196 1692 709 1417
2012 289 1522 801 1609
2011 247 1316 832 1550
2010 251 1489 --- 1396
也就是说，深圳每年交付使用的商品住宅很难超过300万平米，如果按照100平米一套算，每年不到3万套，但深圳每年新增的人口是55万。可以想见，随着关外集体土地全部转为国有土地，新增违法建筑越来越难，深圳住宅市场未来将发生什么情况。
深圳楼市在全国来说非常独特，在已有的住宅存量中，只有大约25%是真正意义上的商品房。剩下的75%，绝大多数是违法建筑（小产权房），此外还有部分安居房、单位集资房、军产房和村子建设的统建楼。后面这几种房子，只有极少一部分可以转成真正的商品房，大部分都不带有完整产权。而且这些房子大半以城中村形式存在，建筑密度极大，生存环境不佳，还存在使用海砂建房的情况。生活在其中的人，只要有可能，肯定会购买商品房。
中国房地产市场已出现拐点，未来楼市将严重分化。以前购房中的投资性需求，由全国各地2000多个大小城市来分担。现在大家看出来了，三四五线城市已经没有潜力，多半二线城市也已经熄火，所以未来全国的投资购房需求将全面压向四大一线城市和少数二线城市。在这种背景下，深圳中心区的商品住宅，显然仍将具有投资价值。至少作为一种抗通胀的防御性资产，值得长期持有。
