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 公司创办人富兰克林是个黑人，非常聪明。他把这家房地产公司的商业模式，设计得更像是一只私募基金。它集合了投资人的钱，在大学园区附近，开发或者收购改造“绿色物业”，然后再帮投资人出租给大学生，出租率非常高。其营业收入在短短三年之内，增长了130多倍！ 这家绿色地产公司叫“哈利·斯坦菲德”Harley Stanfield Inc，在美国《Inc.》杂志2009年增长最快的500家企业中排名第三。请注意，它营业收入的疯狂增长，是在金融危机爆发期间实现的。 绿色建筑在美国已成为一种时尚，颇受年轻人推崇。这家公司的绿色公寓，几乎都靠近大学园区，而且不超过二至三居室，适合大学生居住，出租率非常高。 这家公司所设计的融资方案是： 首先公司很拽。如果你想投资，先要提出申请并交一笔费用（据物业类型不同，在1499至4500美元间），经过公司审核，你资格没有问题后，方可进行第二步。 第二步，投资人只须支付项目的首付，作为投资资金（比如，一个位于底特律的价值20万美元的公寓，投资人需先投资25%的首期即5万美元，作为投资）。剩下的款项，则由哈利·斯坦菲德公司提供低息信贷融资。 由于这家公司，事先已购买了其中的很多项目，并且申请了整体贷款，因此贷款的成本比市场上更低。 投资人买下房屋后，可以交由该公司管理并出租。公司答应，会帮投资人把房子租出去，如果房子租不掉，那就赔给投资人第一个月的抵押贷款。 但是这种情况通常不会发生。由于这些公寓都临近大学的园区，加之公司多年建立起完善的客户网络，房子的出租率很高，投资人的获利均十分可观，预期年收益都在20%以上。 “哈利·斯坦菲德公司”更是充满煽动性地宣称，由于公司参与了项目的开发与改建，因此投资“哈利·斯坦菲德公司”就是在源头投资房地产。区别只在于，将租金收益的受益人，由“哈利·斯坦菲德公司”换成了投资人，只是变一下贷款票据和收益支票的抬头。 公司定期向所有投资人公开财务报表，投资人随时可以监督现金流以及资产的增值等状况。 “哈利·斯坦菲德公司”这种金融模式，有点像国内刚刚兴起的“集资建房”。 先是向金融机构融资，进行项目开发与收购；然后分拆，卖给社会投资人；再对物业进行经营，向投资人返还收益。这种模式，在“私募基金—项目投资—融资信贷—项目经营管理”一个链条上运营，与其说它是房地产开发公司，其实本质上已经是金融机构了。 那么，哈利·斯坦菲德公司自己又如何赚钱呢？它在全链条的每个环节上收费。 首先，作为基金管理者，它每年向投资人收取总融资额的2%，作为“基金管理费”；同时，帮客户做信贷，一次性收取信贷总额的2%，作为“专业服务费”。 其次，作为项目经营管理者，向投资人提供环保房屋定制建造服务，并且收费；在房屋出租后，收取首月租金的一半作为“中介费”；此后每月从房屋租金中收取10%，作为“资产管理费”。 这种通吃的收费模式，使其营业收入从2005年的仅30万美元，到2008年一举跃升至3800万美元。 一般来说，基金管理者的收益主要受管理资金规模和获得投资收益的激励影响。在相对运营成本变化不大的情况下，管理资金的规模越大，收益的增长就越可观。这种“边际成本递减、边际收益递增”的模式，使其收益的提升有了巨大的空间。 由于其稳健的投资回报业绩，使得它的融资规模动辄上亿美元，合作的金融机构也包括了美洲银行、第一波士顿等巨头。 然而该公司的项目，并不是每一个人有钱都可以投资，必须要经过一个严格的收费申请与审查程序，证明你是真正的“绿色投资者”才成。 为此“哈利·斯坦菲德公司”还在全美建立了庞大的愿意投资“与环境友好项目”的投资人数据库，其中不仅包括少数族裔，还拓展到很多白人富人群体。 空隙机会市场NicheMarket，似乎可以形象地诠释哈利·斯坦菲德公司的模式。 美国房地产业分工细致，房地产投资人基金、开发商以及销售商经过多年博弈，形成互补与共赢的均衡局面，大家各尽其责、各获其利。产业链中没有暴利，各自的专业化程度很高，规模可以做得很大。 但哈利·斯坦菲德公司却以独到的身份，游走在这些利益相关方之间，它既是基金、又是房地产开发者；既是运营商、又是金融家，并因此获得了成功，成为全美销售收入增长最快的房地产公司。 准确地说，哈利·斯坦菲德公司的新模式，不是在多元化，而是将产业链的最关键的环节，进行重新的组合和配置，以实现高价值。房地产回归其金融的属性，被哈利·斯坦菲德公司发挥得淋漓尽致。■ 作者为赛富不动产基金合伙人及连锁白领公寓创始人 |
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