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2014年各地土地增值税清算公告 新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告 新疆维吾尔自治区地方税务局公告 2014年第1号 为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下： 一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题 最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。 商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。 商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高 二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题 （一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 （三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。 （四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。 三、关于合作建房的界定问题 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。 四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题 房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。 房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。 有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。 五、关于以兼并企业方式取得土地使用权征收土地增值税的扣除问题 房地产开发企业以兼并企业方式取得土地使用权进行房地产开发，在计算土地增值税时，可以扣除国土部门出具文件中载明的土地评估价值，但不作为加计20%扣除的基数。 六、关于以土地（房地产）投资入股进行投资或联营征收土地增值税的扣除问题 房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时应以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）文件的执行日期为界限，分以下两种情况确认扣除项目： （一）2006年3月2日之前，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资入股的账面价值作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 （二）2006年3月2日之后，以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。 七、关于纳税人购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让扣除金额问题 （一）非房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并转让的，其购买在建项目所支付的价款允许扣除。 （二）房地产开发企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买的在建项目所支付的价款允许加计20%扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。 八、关于土地增值税清算中成本费用分摊问题 （一）对于分期开发的项目，属于多期的公共配套费用，按各期占地面积占项目总占地面积分摊至每期项目中，作为每期的公共配套费用。 （二）当期的公共配套费用的分摊，按照当期清算单位的建筑面积占当期总建筑面积的比例分摊。 九、关于土地增值税清算单位问题 土地增值税的最小清算单位为一个幢号。最小清算单位中同时包含普通住宅、非普通住宅和非住宅的，应分别计算土地增值税。 十、关于新建房与旧房的界定问题 未销售且未使用的房屋为新建房，使用包括自用及出租。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》（新地税三字〔1997〕027号）第二条同时废止。 十一、关于委托代销收入确定问题 对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税计税收入，不得扣除代销费、包销费。 十二、关于售楼处、样板房费用扣除问题 （一）房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。 （二）对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。 十三、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题 （一）在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。 投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。 （二）在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合并各方的房地产转移不征收土地增值税。 （三）对于分立或合并后的公司为房地产开发企业（或从事房地产开发）的不适用上述规定。 十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题 统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。 统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。 十五、关于精装修房征收土地增值税问题 销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。 十六、关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题 非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率。 核定征收率由各地（州、市）地方税务局确定。 十七、关于住宅的土地增值税预征率问题 随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》（新地税发〔2005〕208号）中规定的住宅土地增值税预征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内。 其具体适用的预征率由各地（州、市）地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。 十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题 自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》（新地税函〔2012〕76号）中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第四条的规定执行。 十九、关于破产企业征免土地增值税问题 鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发〈财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知〉的通知》（新地税一字〔1995〕044号）第四条废止。 本公告自2014年4月1日起执行。 济宁市地税局关于土地增值税若干具体问题的通知 一、关于对项目分别清算的问题 我市统一规范为“三分法”。即普通标准住宅、非普通标准住宅、其它分别清算。 二、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题 房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。 房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。 有产权的车库、停车位、地下室是指办理有房产证或土地使用证的车库、停车位、地下室。 三、关于竣工验收后发生的支出扣除问题 四、关于财政返还资金的处理问题 地方政府、财政部门以各种名义向房地产开发项目返还土地出让金、城市建设配套费、税金等，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应项目的扣除项目金额。对不能区分科目的返还资金，抵减土地出让金。 五、关于审批的项目规划外，所建设施发生支出的扣除问题 房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即"红线"外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程的，房地产开发企业在计算本项目土地增值税时，其在项目建设用地边界外为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，不得计入本项目扣除项目金额。（针对普遍问题，特殊问题特殊对待，例如捆绑式开发等） 六、关于以土地(房地产)投资入股进行投资或联营的扣除问题 (一)房地产开发企业以接受投资方式取得的土地，并在该宗土地上从事房地产开发，在计算土地增值税时以《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文件的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本： 1、2006年3月2日之前，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除。投资方不能提供取得土地使用权支付凭证的，不得扣除。 2、2006年3月2日之后，以土地(房地产)作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，在投资或联营环节已对投资人按规定征收了土地增值税，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及投资方缴纳的土地增值税作为被投资方可扣除的土地成本。被投资方不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。 (二)以土地(房地产)作价入股进行投资或联营，被投资企业从事非房地产开发的，再转让该(土地)房地产时，应以投资方取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额计算土地增值税扣除项目金额。被投资企业不能提供投资方取得土地使用权支付凭证的，其土地价款不得扣除。 (三)房地产开发企业以土地作价入股进行投资或联营的，按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第五条"房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定"执行。21号文中的“建造的商品房”即土地（房地产） 七、关于精装修房计征土地增值税问题 房地产开发企业销售精装修房，其装修费用可以计入房地产开发成本。 上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)等取得的收入，应以总销售收入减去家用电器等的采购价格作为房地产销售收入计算土地增值税。（家用电器无论是否能够移动） 八、关于住房专项维修基金的扣除问题 对于房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条的规定处理。 六、关于按国家统一规定交纳的有关费用的扣除问题 房地产开发企业在取得土地使用权时，按国家统一规定交纳的有关费用，凡能取得财政专用票据的，计入"取得土地使用权所支付的金额"项目扣除，不能取得财政专用票据的，计入 "房地产开发费用"项目扣除。 九、关于非房地产开发企业取得房产改造后再转让的扣除问题 经房地产主管部门批准，非房地产开发企业取得毛坯房及其它存量房，进行局部改造、装修装饰后再转让的，计算扣除项目时，其取得该房产所支付的价款及税金、改造过程中发生的开发成本以及与转让房地产有关的税金允许据实扣除，但不得再按照《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条的规定加计扣除。 十、关于企业购买在建房地产开发项目后进行继续建设再转让土地增值税的问题 企业购买在建房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设，达到销售条件进行商品房销售的，其购买在建项目所支付的价款及税金允许扣除，但不得作为取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本加计20%的扣除；后续建设支出扣除项目的处理按照《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条相关规定执行。 十一、关于清算条件的有关问题 (一)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应作为《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第一款中"纳税人应进行土地增值税的清算"的情形，不再作为第二款"主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算"的情形。 (二)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第一款"房地产开发项目全部竣工、完成销售的"，其中全部竣工是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一： 1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； 2、开发产品已开始交付购买方； 3、开发产品已取得了初始产权证明。 (三)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第二款第一项规定"已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的"，主管税务机关可以要求纳税人进行清算，其中"该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的"是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上的。 (四)《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第二款第二项规定"取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的"，其中"取得销售(预售)许可证满三年"是指清算单位取得的最后一张销售(预售)许可证满三年的情形。 十二、关于单栋建筑物中住宅与商业用房的建筑成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。层高系数低于1.5的不予调整，其余扣除项目金额不得按层高系数调整。(济宁层高系数1.5) 十三、关于核定征收的问题 对2013年起立项建设的房地产开发项目，符合核定条件的，核定征收时，普通住宅核定征收率不得低于销售收入的10%，其他类型房产不得低于销售收入的20%。 本通知自2014年4月1日起执行。在总局、省局未发正式通知前暂按本通知执行，此前主管税务机关已受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。 大连市地方税务局关于土地增值税征收管理若干问题的公告 大连市地方税务局公告2014年第1号 依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）（以下简称《通知》）有关规定，现对土地增值税征收管理有关问题公告如下： 一、土地增值税的清算单位 土地增值税应以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，应以住建部门或国土规划部门下发的《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作为清算单位。 二、房地产开发企业拆迁补偿费扣除 房地产开发企业实际发生的拆迁补偿费可以在计算土地增值税时扣除，但应提供真实发生凭据。 （一）房地产开发企业与动迁公司签订协议（合同），由动迁公司负责拆迁的，房地产开发企业应向税务机关提供双方签订的协议（合同）、发票、支付凭证、动迁公司支付明细及被拆迁人签收凭据等。 （二）房地产开发企业直接与被动迁人签订拆迁补偿协议的，应向税务机关提供拆迁（回迁）合同，被拆迁人是单位的，还需提供支付凭证及拆迁补偿发票；被拆迁人是个人的，还需提供签收花名册或签收凭证等。 三、非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 四、转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 五、共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 六、清算面积确认 （一）房地产开发项目的建筑面积原则上以规划部门的批复文件（详细规划总平面图等）为准，对于项目最终测绘面积与规划部门批复文件不相符的，经规划等政府部门确认后，以测绘面积为准。 （二）房地产开发项目的可售面积原则上以销（预）售许可证确认的面积为准，对于实际可售面积与销（预）售许可证面积不一致的，应由房地产开发企业提供政府相关部门的证明，按实际可售面积确认。 七、房地产开发费用的扣除 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 据实扣除利息的终止时间为企业按规定首次开始清算的上个月。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 （三）全部使用自有资金，没有利息支出的，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 八、集团内部统借统还的借款利息扣除 对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，应按《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第二项的规定，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。 九、售楼处、样板间等成本费用的扣除 若售楼处、样板间等是企业开发产品的一部分，则其成本费用（包括装修费）可计入房地产开发成本进行扣除；房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除；售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 十、公寓等房产适用的政策 土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目，且容积率为1.0（含）以上的，可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策。 十一、土地增值税纳税期限确定 土地增值税申报及缴纳期限，应按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第十条、《大连市土地增值税征收管理暂行办法》（大政发〔1995〕94号）第十五条的规定执行。 （一）房地产开发企业预征土地增值税时，应于收到房款的次月，按实际收到款项申报缴纳预征税款。 （二）房地产开发企业在土地增值税清算期间取得转让房地产收入的，应按规定预征税款。 （三）房地产开发企业在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，企业应于房地产销售合同签订次月，按照合同约定金额缴纳土地增值税，具体计算办法应按《通知》第八条规定执行，应区分普通标准住宅、非普通标准住宅和非住宅计算应纳税额。 （四）合同约定纳税人分期取得转让房地产（非房地产开发项目）收入，纳税人应于取得第一笔收入七日内，到主管税务机关，按合同约定的全部收入金额计算缴纳土地增值税。 十二、纳税人在规定期限内不进行清算申报及提交清算资料 房地产开发企业未按照规定期限向主管税务机关报送土地增值税清算资料，经主管税务机关责令限期报送，逾期仍不报送的，实施土地增值税清算检查，并按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定进行处理。 十三、公共配套设施认定 房地产开发企业确认公共配套设施的扣除金额时应提供有效证明。 （一）政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划，却实际建造的，需提供有效证明。 （二）允许扣除的公共配套设施面积原则上以政府规划面积为准，实际测绘面积同政府规划面积不一致的，应提供有效证明，按实际面积扣除。 （三）产权属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施，应有移交手续，产权属于全体业主的还应在小区内进行公开承诺。 1.产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供房地产开发企业无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺。未成立业主委员会的住宅小区，由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交。对于物业用房面积超过规划面积的，还应提供大连市国土资源和房屋局关于明确该项目物业管理用房的文件以及大连市国土资源和房屋局出具的关于暂时限制该项目预留物业管理用房交易的文件。 2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供与相关部门的移交手续： 公共配套设施为幼儿园、学校的，企业应提供与县级（含县级）以上教委签署的交接协议； 公共配套设施为居委会的，企业应提供与所属街道签订的交接协议； 公共配套设施为人防工程的，企业应提供人防工程证、大连市人民防空（民防）办公室出具的该项目结建人防工程批复等证明材料。 3.公共配套设施为设备间、变电所、泵房、消防间等的，企业应进行书面说明。 4.公共配套设施（会所、物业经营用房等）用于经营的，原则上不予扣除。 十四、减免税审批要件 （一）因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。 1.因城市实施规划收回 （1）纳税人减免税申请表； （2）政府征用房产或收回土地使用权的文件； （3）与政府相关部门或政府指定部门签订的补偿协议； （4）原土地使用证复印件； （5）土地增值税税款计算表及相关材料。 2.因国家建设需要收回 （1）纳税人减免税申请表； （2）政府征用房产或收回土地使用权的文件； （3）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等； （4）政府或政府收回文件中指定的单位与被收回（征用）企业签订的补偿协议； （5）原土地使用证复印件； （6）土地增值税税款计算表及相关材料。 （二）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，纳税人申请免征土地增值税时应提供下列资料。 1.因城市规划而自行搬迁 （1）纳税人减免税申请表； （2）政府及有关部门的规划文件或相关批文； （3）土地使用权转让合同； （4）原土地使用证复印件； （5）土地增值税税款计算表及相关材料。 2.因国家建设需要而自行搬迁 （1）纳税人减免税申请表； （2）国务院、省级人民政府、国务院有关部委对建设该项目的批文，例如立项审批等； （3）土地使用权转让合同； （4）原土地使用证复印件； （5）土地增值税计算表及相关材料。 十五、转让旧房及建筑物的土地增值税核定征收率 纳税人转让坐落于大连市行政区域的旧房及建筑物，经税务机关确认土地增值税采取核定征收方式的，核定征收率调整为5%. 十六、普通标准住宅的适用时间 对于网上签订房地产转让合同的，以合同签订时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间；对于非网上签订房地产转让合同的，以房地产转让合同在大连市国土与房屋局的备案时间作为享受土地增值税优惠的普通标准住宅标准适用时间。 本公告自2014年5月1日起施行。《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）；《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）第一条第一项和第五项“主管税务机关出具《房地产开发项目土地增值税清算结论通知书》后，有下列情形之一的”至“主管税务机关认为可以调整清算结论的其它情况”的规定；《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）第一条第四项“纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算“的规定，第六项和第七项；《大连市地方税务局关于房地产开发项目土地增值税清算若干问题的通知》（大地税函〔2009〕183号）第二条”土地增值税清算的项目单位“至”以每宗《房地产开发项目销（预）售许可证》的房地产开发项目为单位确定“的规定；《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大地税公告〔2010〕1号）第二条”主管地税机关在本公告施行之日前确定按照原核定征收率定率核定征收的房地产开发项目，仍适用原核定征收率“的规定同时废止。本公告施行前有关规定同本公告规定不一致但主管税务机关已出具土地增值税清算审核意见的，不再进行调整。 湖南省地方税务局关于《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》 2014年第7号 为进一步加强房地产行业税收征管，规范土地增值税管理，防控执法风险,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）等文件精神，现就我省土地增值税有关政策公告如下： 一、关于土地增值税清算主体 土地增值税清算申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算应以纳税人为主体，纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。 对于符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定处理。 二、关于土地增值税清算分期、分类 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位。 清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。 三、关于地下车库（位）清算处理问题 房地产开发企业建造的可售地下车库（位），按照非住宅类型房地产清算。 房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库（位），建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的（以产权转移登记、公证部门公证或在房地产项目显著位置公告并被全体业主知晓为判断依据），其成本、费用可以扣除；房地产开发企业转让上述不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。 四、关于土地成本计算分摊问题 对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费(以下简称“土地成本”)。同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按不同类型房地产开发产品的建筑面积占该项目总建筑面积的比例计算分摊土地成本。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。 五、关于住宅与商业用房的成本扣除问题 单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。 商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高 六、关于开发间接费用问题 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。 七、本公告自2014年5月1日起执行，凡与本公告不符的改按本公告的规定执行。 特此公告。 湖南省地方税务局 2014年4月28日 湖南省地方税务局关于《湖南省地方税务局关于进一步规范土地增值税管理的公告》的解读 发布时间：2014-06-23 4月28日，省局下发了《关于进一步规范土地增值税管理的公告》（2014年第7号）（以下简称《公告》），《公告》根据土地增值税的立法精神，结合我省实际，进一步明确了当前清算管理工作存在的争议性税收政策问题，为全省土地增值税清算管理提供了执法依据。为帮助广大纳税人和各级税务机关把握好《公告》精神，现从七个方面就《公告》的内容解析如下： 一、重申了土地增值税的清算主体 《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）文件已经明确规定，纳税人是土地增值税清算的主体。但在实际工作中，有的基层税务机关、稽查局对纳税人还未进行清算申报的开发项目，就纳税人的账薄等资料直接计算增值额、增值率和应纳土地增值税，并实施税款催缴或行政处罚。这种越俎代庖的做法，混淆了清算主体，模糊了法律责任和义务，存在很大的执法风险。《公告》再一次明确土地增值税清算申报是纳税人法定义务，纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性和完整性负责。纳税人提交清算申报后，税务机关要按程序切实做好清算审核工作，明晰了征纳双方的法律责任和义务。 《公告》还明确了对未按要求清算申报的纳税人，税务机关应按《征管法》的相关规定处理。即税务机关可以按照《征管法》第三十五条采取核定征收方式核定其应纳税额；也可以按照《征管法》第六十二、六十四等条款对违法的纳税人实施行政处罚。 二、明确了土地增值税的清算单位与计税单位 房地产开发企业同时或滚动开发多个项目，在一个开发项目内同时开发不同类型的房地产，确定清算单位与计税单位是土地增值税清算的前提条件。《细则》第八条规定了土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。国家税务总局国税发〔2006〕187号文件第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。如何确定最基本的核算项目或核算对象？国家有关部门是指哪些部门？一直是征纳双方争论的焦点。《公告》规定原则上以《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位，清算单位应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。统一了全省各地做法不一的现状，公平了纳税人的税负。 值得注意的是，我省各市州规划部门颁发的《建设工程规划许可证》填发口径不完全一致，有的以开发项目名称作为建设项目名称，有的以单栋建筑名称作为建设项目名称，所以《公告》使用了“原则上”来表述。如果有的市州采用《建设工程规划许可证》为依据确认清算单位很不合理，要以《建设工程规划许可证》为主，结合其他有关部门审批的项目内容作为判断清算单位的标准。 三、解决了地下车库（位）计税问题 （一）可售地下车库按照非住宅类清算。 1、与地上建筑物完全分离，单独建造的可售地下车库，以其实际发生的全部成本费用计入扣除项目金额。 2、与地上建筑物一并建造的可售地下车库，其成本费用应该以整栋建筑物（包括地下车库）单位建筑面积成本×地下车库面积计入扣除项目金额。少数地区将建筑物正负零以下的全部成本费用，都以车库成本归集到非住宅类扣除项目金额，这种归集方法是不对的，应予与纠正。 （二）转让不可售地下车库（位）永久使用权的处理 房地产开发企业建造的不可售地下建筑和地下人防工程属于公共配套设施，归政府部门或者全体业主所有，全体业主均可使用。开发企业将其改造成不可售地下车库（位）对外转让永久使用权并取得收入，是将商品房的部分功能重复收取费用，实质上抬高了商品房的销售价格，应该计入商品房收入中计征土地增值税。《公告》规定房地产开发企业转让不可售地下车库（位）永久使用权取得的收入，应按照地上房地产不同类型建筑面积占比，分别计入不同类型房地产销售收入征收土地增值税，其成本、费用按照配比原则扣除。《公告》的规定与国家税务总局国税发〔2006〕187号文件关于公共配套设施的处理原则一致。 关于“转让永久使用权”可以理解为：（1）以销售名义转让不可售地下车库（位）；（2）签订无租期的租赁合同；（3）签订20年以上的长期租赁合同；（4）签订20年以下租赁合同，但约定承租人享有占有、使用、收益或处分该地下车库（位）的权利；（5）其他可以确认为转让永久使用权的情形。 举例说明：假如某房地产开发项目，普通标准住宅建筑面积1000平方米，非普通标准住宅建筑面积2000平方米，非住宅建筑面积3000平方米，合计6000平方米，不可售地下车库收入是6000万元，则不可售地下车库收入应计入普通标准住宅收入=6000*1000/6000=1000万元；计入非普通标准住宅收入=6000*2000/6000=2000万元；计入非住宅收入=6000*3000/6000=3000万元； 不可售地下车库成本费用按照配比原则扣除，仍然按建筑面积占比归集。其分配公式为： 不可售地下车库成本费用=单位建筑面积成本费用（允许扣除）×不可售地下车库面积； 单位建筑面积成本费用（允许扣除）=允许扣除建筑物总成本费用/总建筑面积（注意：分母不是可售建筑面积，还包括了不可售地下车库面积） 四、规定了土地成本的分摊方法 《公告》对土地成本的计算分摊做出了系统的规定，可以理解为分三种情况分摊土地成本： 第一，横向分摊，对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，分期占用的土地成本应按占地面积法分摊。 第二，纵向分摊，对同一项目中建造不同类型房地产开发产品的，按建筑面积法分摊土地成本。 第三，同一项目内对占地相对独立的不同类型房地产，该类型的房地产土地成本按占地面积法分摊。 五、解决了住宅与商业用房的建安成本分摊扣除问题 一般情况下不需要使用层高系数调整建筑安装工程费，据实归集即可。只有纳税人建造既有住宅又有商业用房的单栋建筑，成本难以据实分开时才需要进行成本调整。注意，是单栋建筑既有住宅又有商业用房才调整成本，既有住宅又有非住宅不一定调整。 单栋建筑既有住宅又有商业用房，住宅的层高和商业用房的层高不一致，按照建筑层高规范的规定，一般情况下，住宅建筑的层高不宜大于3.3米，特殊情况下也不得大于5.6米。商业用房的层高标准不宜大于5.0米,特殊情况下也不得大于7.8米。商业用房的层高标准规定明显大于住宅，为此，《公告》规定对商居综合楼的建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整。具体举例计算如下： 某房地产公司开发一栋总楼层为17层的商居综合楼，总建筑面积15000㎡，其中1-2层为商业用房，第一层建筑面积1800㎡，层高5.4米，第二层建筑面积1200㎡，层高3.6米；3-17层均为住宅，建筑面积合计12000㎡，层高均为3米。该栋综合楼总建筑安装工程费为1800万元。 第一步，求商业用房、住宅加权平均层高 商业用房平均层高=（第一层商业用房建筑面积×第一层层高+第二层商业用房建筑面积×第二层层高）/（第一层商业用房建筑面积+第二层商业用房建筑面积）=（1800×5.4+1200×3.6）/(1800+1200)=4.68(米) 住宅平均层高=3米 第二步，求商业用房层高系数 商业用房层高系数=商业用房平均层高/住宅平均层高=4.68/3=1.56 第三步，分摊商业用房和住宅的建筑安装工程费 商业用房分摊=总建安成本×商业用房总建筑面积×商业用房层高系数/(商业用房总建筑面积×商业用房层高系数+住宅总建筑面积×1) =1800×3000×1.56/(3000×1.56+12000×1)=505（万元） 住宅分摊=总建安成本×住宅总建筑面积×1/(商业用房总建筑面积×商业用房层高系数+住宅总建筑面积×1) =1800×12000×1/(3000×1.56+12000×1)=1295（万元） 如果不用层高系数调整，仅按建筑面积分摊： 商业用房分摊=1800×3000/15000=360万元； 住宅分摊=1800×12000/15000=1440万元 通过比较，商业用房采用层高系数法分摊的建筑安装工程费比建筑面积法多145万元，由于商业用房售价高，增值大，采用层高系数法分摊建安成本有利于纳税人。 还有一种特殊情形，开发商建造综合楼时仅对商业用房部分进行精装修的，如果纳税人在财务核算上能单独确定为成本核算对象，准确归集并核算装修成本，其装修成本属于成本核算对象的直接成本，在计算商业用房的增值额时可以单独扣除，不必分摊。 六、进一步明确开发间接费用的扣除范围 《公告》明确了工程监理费、安全监督费属于开发间接费用，对实际发生的支出可以在开发成本-开发间接费用中扣除，房地产开发企业还可以加计扣除20%。 七、关于执行日期的理解 《公告》规定从5月1日起开始执行，应按照税务机关清算审核完毕的日期来判断。 对于立案稽查的开发项目，无论清算审核是否完毕，一律按照《公告》规定的新政策执行。 四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告 四川省地方税务局公告2014年4号 为进一步规范我省土地增值税征收管理，现将有关问题公告如下： 一、关于土地增值税的清算单位 土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。 二、关于共同成本费用的分摊 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 三、关于扣除项目准予扣除的截止时间 清算项目自完成竣工验收备案手续之日起，后续发生的成本费用一律不得在清算时扣除。 四、关于采用核定征收方式清算的房地产再转让的处理 采取核定征收方式已进行清算的房地产开发项目，清算时未转让而清算后转让的房地产，按照清算后转让时主管税务机关核定的征收率征收土地增值税。 五、关于合作建房的认定 合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。 六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围 所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《土地增值税清算管理规程》申报缴纳并清算土地增值税。 七、关于转让旧房及建筑物的核定征收 纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定进行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。 本公告自2014年6月1日起执行，川地税发〔2006〕67号文同时废止。此前主管税务机关已经受理纳税人清算申报的，不做追溯调整。 2014.6.10 |
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