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广 东 省 广 州 市 中 级 人 民 法 院 (2006)穗中法民五终字第676号 委托代理人岳敬忠，男，住广州市石榴岗路106号海军大院。 被上诉人(原审原告)广东建基商贸发展有限公司，住所地：广州市海珠区海联路48号首层。 法定代表人王湘仁，职务：董事长。 委托代理人陈兵，男，该公司职员，联系地址同公司。 原审第三人广州市海印南苑房地产开发有限公司，住所地：广州市建设六马路33号宜安广场2401室。 法定代表人张松涛，职务：董事长。 上诉人吴庆德因物业管理纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院 (2005)海民三初字第2981号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明：1997年3月31日，吴庆德与广州市城镇建设开发总公司签订《房地产预售契约》，向该公司购买海珠区东晓路海印南苑自编3号楼北梯208房，建筑面积76.03平方米等。 1999年4月20日，广州市城市规划局发出穗规地复字[1999]第389号《关于建设用地使用权转为项目公司的复函》，同意广州市城镇建设开发总公司征用海珠区东晓路以东，海珠涌以北地段面积共40442平方米建设用地使用权转为项目公司，其它要求不变等。 2000年12月19日，广州市海珠区物价局向广东建基集团广州实业有限公司发出《关于海印南苑小区物业管理服务收费的批复》(海价函[2000]152号)，该文记载：广东建基集团广州实业有限公司，你司关于海印南苑自编10、11号高层住宅物业管理服务收费的申请收悉，经研究，现批复如下：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米，高层住宅1.90元，办公用房2.30元，商业用房2.80元等。2001年2月1日，广东建基集团广州实业有限公司与广州市海印南苑房地产开发有限公司(以下简称海印南苑公司)签订《物业管理委托合同示范文本》，约定海印南苑公司将海印南苑(广州市海珠区海联路48-58号及建基路61-65号，建基路79-87号)委托广东建基集团广州实业有限公司实行物业管理，期限自2001年2月1日至2003年1月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由广东建基集团广州实业有限公司按建筑面积每月每平方米高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由广东建基集团广州实业有限公司按建筑面积每月每平方米高层2.5元、多层2.1元向业主或物业使用人收取；管理服务费的调整，按物价部门审批调整等。 2002年11月5日，广州市海珠区物价局向广东建基物业管理有限公司发出《关于海印南苑小区物业管理服务收费的批复》(海价函[2002)97号)，该文批复：广东建基物业管理有限公司，你司申请关于海珠区海印南苑小区物业管理服务收费收悉，经研究，现批复如下：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米：多层住宅0.7元，高层住宅1。65元；收费标准为最高限额，允许适当下浮等。之后，广州市海珠区物价局向广东建基物业管理有限公司发出了《广东省经营服务性收费许可证》(编号为第02A114号)。 2003年2月28日，广东建基物业管理有限公司与海印南苑公司签订《物业管理委托合同示范本》，约定海印南苑公司将海印南苑(广州市海珠区海联路48-58号及建基路61-65号，建基路79-87号，南苑街15、17、19号)委托广东建基物业管理有限公司实行物业管理，期限自2003年2月28日至2005年2月28日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由广东建基物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由广东建基物业管理有限公司按建筑面积每月每平方米高层2.5元、多层2.1元向业主或物业使用人收取；管理服务费的调整，按物价部门审批调整等。广东建基商贸发展有限公司(以下简称建基公司)依上述物业管理合同对上述海印南苑小区实施了物业管理服务。 广东建基集团广州实业有限公司于2002年2月1日经广东省工商行政管理局直属分局批准，变更企业名称为广东建基物业管理有限公司。广东建基物业管理有限公司于2004年9月23日经广东省工商行政管理局批准，变更企业名称为广东建基商贸发展有限公司(即建基公司)。 吴庆德为证明其抗辩主张，提交：1、广州市城镇建设开发总公司海印南苑项目办公室1997年3月开具的吴庆德交来管理费等7036元的《收据》和装修押金1500元的《收据》各一张；2、1999年8月6日，区贤崧与海印南苑公司签订的《“海印南苑”楼宇认购书》，该认购书载有由3号楼208房旧业主介绍，旧业主可获免3年管理费等及吴庆德签名。建基公司对上述证据材料的真实性均没有异议，认为两张《收据》不是其所收款，只同意从上述认购书的签订日起免除吴庆德3年的管理费，因此，变更第一项诉讼请求中清付物业管理费期间为2002年9月1日至2003年10月31日。吴庆德没有对其关于房屋实际面积为73.22平方米的抗辩主张举证。 2005年8月31日，建基公司向广州市海珠区人民法院起诉称：他们曾负责“海印南苑”小区的物业管理工作，吴庆德是海印南苑3号楼208室的业主。建基公司对吴庆德的物业依法进行了相应的管理工作，但吴庆德未按期向其支付物业管理费，拖欠2002年4月1日至2003年10月31日的物业管理费1011.2元。他们多次向吴庆德催款，但吴庆德仍拒绝履行付款义务。故起诉要求：1、吴庆德向其支付拖欠的物业管理费1011.2元(按每月每平方米0.7元及吴庆德房屋建筑面积76.03平方米计)；2、吴庆德以总欠款为基数，从2003年11月1日起按日息万分之二向其支付逾期付款利息至实际付款日止；3、本案诉讼费由吴庆德承担。 吴庆德辩称，建基公司不是合法的物业管理公司，与其之间没有任何的关系。建基公司按76.03平方米收取物业管理费不正确，其实际面积为73.22平方米。另外，他曾于1997年3月28日交纳7000元物业管理费和装修押金1500元(已退回1000元)，以及曾介绍了新业主买房，建基公司免除其三年的物业管理费，可用以扣除并退还其余款。故不同意建基公司的诉讼请求。 一审法院认为，建基公司由广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司经工商行政部门批准变更名称而来，所以，原广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司的权利义务应由建基公司承担。 建基公司接受海印南苑公司的委托，承担对海印南苑及附属设施的物业管理服务之责，向海印南苑业主、使用人实际提供了相应的物业管理服务，吴庆德依据上述《房地产预售契约》实际取得和使用所购房屋，是物业管理的相对人，所以，建基公司与吴庆德已构成事实上的物业管理服务关系。按照权利义务相对等的法律原则，吴庆德应按享受的服务，支付对价给建基公司。建基公司与海印南苑公司签订的两份《物业管理委托合同示范文本》，均约定住宅房屋按建筑面积每平方米高层1.2元、多层0.7元向业主或物业使用人收取，同时明确约定，管理服务费的调整，按物价部门审批调整，而广州市海珠区物价局于2002年11月5日在海价函[2002]97号批复中，同意建基公司物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米，多层住宅0.7元，高层住宅1.65元收取。故建基公司主张按建筑面积每月0.7元／平方米向吴庆德计收管理费，并无超过物价部门批准的范围，本院对建基公司所主张的物业管理费标准予以采纳。吴庆德提交的两张《收据》载明的款项为管理费等和装修押金，没有明确的管理费金额，且非建基公司收取，因此，该证据材料不足以证明建基公司关于用该款扣减建基公司管理期间物业管理费的事实主张。对吴庆德该抗辩理由不予采纳。吴庆德没有对其关于房屋实际面积为73.22平方米的抗辩主张举证，故对其该抗辩理由也不予采纳。建基公司确认免除吴庆德3年的管理费，并主张从上述载明免管理费的认购书的签订日起免除吴庆德3年的管理费，并变更第一项诉讼请求中清付物业管理费期间为2002年9月1日至2003年10月31日，以及按《房地产预售契约》记载的建筑面积76.03平方米计算物业管理费有理，应予支持。 建基公司与吴庆德对支付物业管理服务费的期限和逾期支付物业管理服务费的违约责任均没有约定，所以，建基公司现要求吴庆德从2003年11月1日起计付管理费利息缺乏依据，不予支持。管理费利息应从建基公司主张权利之日(即本案起诉之日)起计为宜。建基公司要求按每日万分之二计付利息并无不当，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第八十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2005年11月15日作出如下判决：一、吴庆德在本判决生效之日起10日内，按每月每平方米0.7元及吴庆德房屋建筑面积76.03平方米，支付2002年9月1日至2003年10月31日的物业管理费745.08元给建基公司；二、吴庆德在本判决生效之日起10日内，支付上述物业管理费的利息(从2005年8月31日起至吴庆德实际支付之日止，按745。08元的每日万分之二的标准计算，该利息以不超过所欠物业管理服务费本金为限)给建基公司；三、驳回建基公司的其它诉讼请求。案件受理费55元，由建基公司负担19元，吴庆德负担36元。 一审宣判后，吴庆德不服，向本院提起上诉称：1、一审法院对上诉人多次提到被上诉人建基公司没有物业管理资质证书，无权进行物业管理的辩护理由没有采纳。2、建基公司起诉要求上诉人交纳2002年至2003年的物业管理费已超过了两年诉讼时效。故上诉请求依法驳回建基公司的请求。 建基公司答辩同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。 海印南苑公司没有答辩。 本院二审查明：建基公司在2002年2月1日后至2004年9月23日期间，经工商部门核准的经营范围其中包括物业管理(在资质证书有效期内经营)。建基公司曾于2004年4月29日邮寄挂号信给吴庆德。吴庆德认为建基公司向其主张的是2002年4月1日至2003年10月31日的物业管理费，但建基公司于2004年4月29日向其发出函件时已超过诉讼时效，不受法律保护。另吴庆德在二审审理期间补充提交广州市海珠区建基路65号208房的《房地产权证》复印件，其中记载讼争房屋建筑面积为73.02平方米；建基公司表示同意按该证记载的73.02平方米计收物业管理费。本院二审查明的其他事实与一审相同。 本院认为，广东建基集团广州实业有限公司、广东建基物业管理有限公司经工商行政管理部门批准更名，该公司原有的权利、义务依法应由被上诉人建基公司承继。因2003年以前海印南苑尚未成立业主委员会，故该小区的开发商海印南苑公司与建基公司签订的《物业管理委托合同示范文本》，符合《广州市物业管理办法》第三十三条的规定，为有效合同。该合同规定管理服务费的调整，按物价部门审批调整。现该收费标准调整为多层住宅每月每平方米0.7元，并经物价部门核准，合法有效。上诉人吴庆德作为海印南苑的业主，享受了建基公司提供的物业管理服务，理应支付物业管理费。因吴庆德提交讼争房屋的房产证记载建筑面积为73.02平方米，且建基公司亦表示同意按73.02平方米计收物业管理费，故应予准许。从《核准企业变更登记通知书》的内容可见建基公司在2002年2月1日至2004年9月23日期间是具有物业管理资质和经营范围的。吴庆德上诉认为建基公司在上述期间无权进行物业管理，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。关于吴庆德上诉认为建基公司诉请已超过诉讼时效问题，由于建基公司在本案审理期间已变更诉讼请求第一项中清付物业管理费的起止时间为2002年9月1日至2003年10月31日，故吴庆德认为建基公司于2004年4月29日向其发出催收物业管理费信函时已超过诉讼时效，依据不足，本院亦不予支持。审查一审认定事实部分有误，予以纠正外，其余处理并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项的规定，判决如下： 一、维持广州市海珠区人民法院(2005)海民三初字第2981号民事判决第三项及受理费负担的决定； 二、变更广州市海珠区人民法院(2005)海民三初字第2981号民事判决第一项为：吴庆德在本判决送达之日起十日内，以其房屋建筑面积73.02平方米按每月每平方米0。7元的标准，支付2002年9月1日至2003年10月31日的物业管理费给建基公司； 三、变更广州市海珠区人民法院(2005)海民三初字第2981号民事判决第二项为：吴庆德在本判决送达之日起十日内，支付上述物业管理费的利息(从2005年8月31日起至吴庆德实际支付之日止，以欠付的物业管理费本金为基数按每日万分之二的标准计算，该利息以不超过所欠物业管理服务费本金为限)给建基公司。 本案二审受理费55元，由上诉人吴庆德负担36元，被上诉人建基公司负担19元。吴庆德多预付的二审受理费本院不予退回，由吴庆德在应付建基公司款项中扣减。 本判决为终审判决。 审 判 长 张汉华 书 记 员 朱 琳 |
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