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首先我们可以根据土地权属对“自建房”的性质做出分类，再依此进行问题分析。我国目前的土地所有权形式有两种， 1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。在这两种土地权属性质之上，均可由公民个人自行建造房屋；2、城市市区的土地属于国家所有。 （一）国有出让地 早期，开发商在向政府交纳土地出让金后，取得出让地块。在做好“三通一平”工作后，可以径直将土地使用权转让给公民个人建房。此种类型的自建房产，公民可以取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，可以依法过户和转让。但近年来，因房地产市场价格飞涨，此种转让形式已较为罕见。 根据《担保法》的规定：抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。如借款人以此种类型的房产作为抵押物，可从下列几点考虑控制风险：个人自建房住房贷款的借款人须取得所建房屋的“四证”，且建房土地须通过有偿方式取得，借款人须为土地的使用权人，并能够提供土地款项全额缴交凭证。个人自建房抵押贷款借款人除满足银行贷款的基本条件以外，还需具备一下几个条件： 1、所建造的房屋设计合理，能够进行上市交易，变现能力强，能够设定抵押； 2、建房土地必须通过有偿出让方式取得，且借款人是国有土地使用权人； 3、所建房屋取得有关部门立项批文，手续合法、完整、真实、有效； 4、借款人（报建人）取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》等建设文件；5、借款人已全部缴清土地款项，取得土地款项缴交凭证；6具有自建住房的建筑工程概预算书和工程建设进度计划； 7、所建房屋不存在产权纠纷。 （二）国有划拨地 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 因此，划拨土地的房地产转让，受到了一定的限制，不易交易变现。因此，划拨土地的“自建房”作为银行抵押物，考虑上述原因，应当慎重对待。 二、农村宅基地等集体所有的土地 农村住宅用地属于农村宅基地，农村居民只拥有使用权，不得上市销售，只能在集体内交易。其主要依据为《土地管理法》规定的“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”和国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定“农村房屋不得向城市居民出售”。如果公民的“自建房”的土地权属性质是农村宅基地，从目前的政策来看，只能转让本集体经济组织成员，才可办理相关权属证明。 根据《担保法》的规定，目前，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。抵押权人实现抵押权也存在障碍。 农村宅基地的自建房还存在是否可以变现的问题。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。该《意见》（五）规定：严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。所以农村宅基地一般只能卖给本村符合建房条件的成员。买卖对象十分狭窄。 |
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