随着全国房地产市场的不断发展，房地产企业的城市选择经历了这样一个过程：2008年前，大多数我们现在概念中的全国性大企业还集中在十几个重点城市中角逐；到2011年，由于一二线城市市场遭遇全面限购，于是开发商普遍开始开展“百城计划”或者更宏大的城市进入规划；再到去年，在部分三四线城市市场出现过度开发后，企业又开始重新聚焦重点城市，一时间重回一二线成为业内普遍认同的战略导向。
在歌斐看来，目前企业间谈及三四线即色变的现象与2011年时一古脑儿冲向三四线一样，都是不理智的过度反映。更深层次原因是，大多数开发商其实并没有形成严谨的城市筛选体系，因此造成了投资风险的不可控。
站在歌斐的立场上，我们希望对每一个投资的城市和项目都做好投前研究，发现价值，规避风险，这同样需要构建一个对城市房地产市场的系统评估模型，通过各类公开数据指标来反映一个城市市场的发展现状、未来空间和预期风险。
在我们的理念中，评估一个城市的房地产市场可以从四个方面入手：基本面、稳定性、成长性和安全性。其中，基本面主要从产业经济、基础设施建设、人口规模、购买能力等方面衡量一个城市市场的发展根基；而稳定性、成长性和安全性则直接以供求关系为切入点分析城市市场当前的运行状况、未来的发展空间以及有可能发生的风险。
上述四方面因素按照相对的宽严程度，在实际评估、筛选城市时可分为三个层次：
第一轮是基本面。此时城市经济发展水平偏低、人口规模较小、房地产市场缺乏基础性支撑的城市将筛选出局。
第二轮是市场稳定性和成长性。其中稳定性主要通过近几年来的开发投资、交易量、房价等指标分析一个城市市场当前的发展状况，成长性主要通过当地住房需求在过去被满足的程度、未来需求的扩张速度等角度衡量城市市场未来的发展空间，通过此轮就能初步筛选出具有投资价值的城市。
最后一轮是安全性。在我们的城市筛选模型中，安全性是我们最看重的一类指标，也是在投资决策过程中做最后把控的环节，在现实中，绝不是每一个基本面良好、房地产市场量价齐升的城市都可以去投资的，我们需要分析目标城市市场的风险预期，如潜在供应是否过量，房价水平是否过高等，能够通过安全性测试的城市和项目才是我们合格的投资对象。
在指标选取上，我们所有的数据都来自于社会公开渠道。主要来源有：城市统计公报、城市统计年鉴、城市经济统计年鉴，人口普查报告，以及从城市房地产交易中心获取的房产交易数据等。
从中我们整理出总共60个研究指标，其中50个是社会上、行业内常用的分析指标，另有10个是我们根据多年来投资房地产经验所独创的指标。之后，为保证评估模型的精简，从指标有效性、指标重合性、数据可信度等方面出发，最终将60个指标归结为23个指标，其中包括10个基本面指标、4个稳定性指标、3个成长性指标和6个安全性指标。
1、基本面指标
首先是GDP，放映一个城市整体经济的发展水平，其中东部城市重点看GDP当量，中西部城市重点看GDP增速。另外我们关注目标城市GDP占所在区域或省域的比例高低，其意义在于说明一个城市建设水平在所处地区中的相对地位，从而判断其对周边人口的吸引力；
其次是产业结构，东部城市重点看第三产业产值占比，中西部城市重点看规模以上工业增加值，之所以有这个差别是由于当前我国各地区产业升级和转移的大趋势使然；
再次是人口规模，我们看一个城市的人口有两个角度，其一是城市本地人口及增长，分别用城市建成区常住人口密度和城市化率来反映，人口密度指标我们强调城市建成区的概念，而城市化率是一个适度指标，40-70%最佳，低于40%人口向城镇的集聚缓慢，高于70%则未来增长空间有限，其二是城市对外部人口的吸附，主要有常住户籍人口比和城市建成区常住人口年复合增长率两大指标；
最后是居民购买力，此处指标即人均可支配收入，也可用人均消费性支出代替。
2、稳定性指标
以近3-5年为时间周期，考察城市商品住宅开发投资增速、商品住宅年均交易面积、商品住宅交易面积复合增长率以及房价年度波动情况，前三个无疑是正向指标，值得一体的是房价波动指标，其计算方式是房价复合增长率/标准差，此处引入标准差的概念，旨在除了考虑房价上涨幅度外再加入平滑度的因素，这样可适当规避个别城市房价在个别年份爆发式上涨造成指标失真的情况。
3、成长性指标
首先是年度人均购房面积均值，该指标越低，说明当地已购房居民的比例越低，意味着潜在购房需求越多；
其次是城镇居民户居住在2000年以前竣工住房的比例，这个比例越高，说明当地改善型需求的规模越大；
再次是人口增长成交贡献率，计算方式是近3-5年的商品住宅交易量增速/城市建成区常住人口增速，两个增速对比可反映当地的市场扩张究竟有没有需求支撑，支撑力度有多大。
4、安全性指标
这里其实包含两组指标，其一是供应风险评估，其二是价格风险评估。
供应风险方面，我们看一个城市的供应是否存在过剩，是通过短期、中期和长期三个纬度来分别判断。短期指标是市场供求，计算方式是近3个月新增供应量/成交量，中期指标是市场库存消化周期，计算方式是商品住宅可售量/近6个月月均交易量，长期指标是土地消化周期，计算方式是近3-5年年均住宅用地交易量/年均住宅交易量。透过这三个指标，我们认为短期内出现供过于求的城市应观察原因，中期供过于求的城市应重视风险，长期供过于求的城市则坚决规避；
价格风险方面，同样也有三个指标，首先是房价收入比，我们看房价收入分静态和动态两个层次，静态指标是户均可支配收入/住宅套均总价，动态指标是收入房价增速比，计算方式是人均可支配收入增速/房价增速，这两个指标能够反映一个城市目前的房价是否具有购买力支撑，是否存在上涨过高的问题，当然，这里需要考虑的问题是，在一些中心级城市中，这个指标存在一定失真，这类城市的购房需求往往不局限于当地，因此仅以本地收入水平为比较对象有时候存在偏差，其次是房价与地价的比较，计算方式是近3-5年住宅用地成交均价涨幅/商品住宅成交均价增速，如果地价涨幅持续大于房价，则未来房价上涨压力巨大。
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