投资性房地产

把握原则：一定要有产权（租来的土地使用权再转租出去就不是，因为没有产权）

范围：（两个土地使用权、一个建筑物）

1、已出租的土地使用权——通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于。

2、持有并准备增值后转让的土地使用权——准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

3、已出租的建筑物——拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。

投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产。

不属于投资性房地产的资产

1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产

2、作为存货的房地产（房地产公司）

3、房地产囤积的地皮

2010年多选题，下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有

A、为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产

B、房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货

C、用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产

D、用于建造厂房的土地使用权摊销金额在厂房建造期间计入在建工程成本

E、土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 

ABC

选项C，土地使用权的摊销计入“管理费用”

选项E，土地使用权应该单独作为无形资产核算

某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，若不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

初始计量：

投资性房地产的确认时点：

1、用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日

2、持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期

3、持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准

入账成本参照固定资产、无形资产

企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。不转入在建工程。

后续计量：

成本模式：

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

成本法和固定资产一样

比较特殊的折旧和摊销：

借：其他业务成本

  贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

成本法核算下的投资性房地产取得的租金计入“其他业务收入”。

减值后不能转回，和无形资产类型。

公允模式：

若采用公允价值计量，则必须对所有的投资性房地产都采用公允价值计量。不能一部分用成本、一部分公允，防止操纵费用。

采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。

相关联的科目为：其他业务成本、其他业务收入

成本模式和公允模式的转换：

只能从成本模式转换为公允模式，而不能反之。