陕西省富平县国土资源局杨晓菊 答:回答这个问题，需要从几个方面来分析:一是关于出让合同签订前变更受让主体问题。根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006〕114号)规定:“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。” 因此，如果属于上述情况，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，并明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权利转移，只有这种情况下，可以直接变更受让人主体，并与其签订出让合同。除此之外，是不允许直接变更受让名称或者主体的。 二是关于取得土地使用权后变更主体问题。来信提到母公司B与子公司A是同一个法定代表人，那么，土地使用权由A公司变更为其上一级公司(母公司)，是单纯的名称变更还是属于转让?名称变更，没有特别的要求，只要做一下变更登记即可，如果属于转让，则需要有最低投入的限制条件。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据《城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 那么，土地使用权由A公司变更为B公司是否属于土地使用权转让呢?要得出结论，先要分析一下母公司与子公司的关系。按照《公司法》的规定，子公司是由母公司出资设立的具有独立法人资格的公司。一般来说，母公司在子公司都拥有相当一部分股权，但子公司一旦注册成功，就成为了具有其独立法人资格的主体，即拥有了独立的财产权，包括母公司在内的各股东完成出资后，其所投入的资产即成为子公司的独立资产，股东丧失了该部分资产的所有权，但却相应地获得了《公司法》第四条规定的“公司股东依法享有资产受益、参与重大决策和选择管理者等”股权权利，股东不得再对已完成出资部分的资产随意支配，否则即构成侵犯公司财产的行为。因此，笔者认为按照以上分析，由A公司变更为B公司，是土地使用权的转让行为，不是单纯的名称变更问题(即使法定代表人为同一人)，这种转让行为应当受到《城市房地产管理法》第三十九条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的限制，也就是最低投入的限制。 |
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