房地产开发企业收取订金、诚意金、内部认购会员卡或会员费款项是否需缴税？

 一、会计上如何核算：在“预收账款”和“其他应付款”间游走

新会计准则对“预收账款”科目的规定：本科目核算企业按照合同规定预收的款项，即预收账款是建立在购销合同基础上的。

新会计准则中对“其他应付款”科目的规定：本科目核算企业除应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付利息、应付股利、应交税费、长期应付款等以外的其他各项应付、暂收的款项。

房地产企业收取的“订金、诚意金、会员费”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。仅具有暂收应付的性质，因此应该在“其他应付款”科目核算比较适宜。

二、税务上的认定

1、企业所得税

国税发[2009]31号文件第六条明确规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

也就是说，房地产开发企业取得的企业所得税应税收入，应该以签订《预售合同》或《销售合同》为前提。如果房地产开发企业与购房业主签订了《预售合同》或《销售合同》，房地产开发企业收取了业主的款项（如定金、预付款等），均应该按照规定预缴企业所得税；反之，房地产公司没有与购房者签订相关合同，所收取的款项（如：订金、诚意金、会员费等），是不需要缴纳企业所得税的。

2、营业税

（1）修订后的《营业税暂行条例》（下称“条例”）第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。”

（2）修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

第二十五条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”

（3）《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）规定：营业税暂行条例实施细则第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，定金的营业税纳税义务发生时间为收到定金的当天。

从上述规定可以看出，房地产企业收取的“诚意金、订金、会员费等”是否缴纳营业税，取决于以下几点：

应税行为发生过程中或者完成后收取的款项，应该缴纳营业税。而房地产企业收取“诚意金”时，应税行为根本就没有发生。

房地产企业预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天，而“诚意金”与“定金”是完全不同的两个概念。没有相关税务文件规定“诚意金”需要缴纳营业税，只有关于“定金”缴纳营业税的规定。

书面合同确定的付款日期的当天，纳税人就具有了纳税义务。《城市商品房预售管理办法》第十条、《商品房销售管理办法》第十六条均明确规定，房地产开发企业预售、销售商品房需要签订书面合同。企业收取“诚意金”时，是没有签订《商品房销售合同》的，也就说不上合同确定的付款日期了。

由此可见，房地产开发企业向购房准业主收取的“诚意金、订金、会员费”，按照营业税相关税收政策规定，是不需要缴纳营业税的。

3、土地增值税

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，对房地产开发企业实行预征土地增值税制度。也就是说，房地产企业取得的销售收入（含预售收入），是应该预缴土地增值税的。

从企业所得税、营业税的分析可知，房地产开发企业收取的“诚意金、订金、会员费”，既不是企业所得税的应税收入，也不是营业税的应税收入。因此，同样也不是土地增值税的应税收入。

按照《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，土地增值税的应税收入，是指房地产开发企业转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

我们知道，房地产企业实现销售收入的基本条件是签订《预售合同》或《销售合同》，企业收取“诚意金”时，根本不具备签订合同的法定条件。对企业和购房者而言，“诚意金”是不受《合同法》保护的，随时均有可能退还。所以，“诚意金”并不是房地产开发企业实现的收入，仅仅是暂收应付的款项。

因此，房地产开发企业收取的“诚意金”，是不需要缴纳土地增值税的。

综上所述，房地产开发企业以“诚意金、订金、会员费”形式收取的款项，无需缴纳营业税、企业所得税、土地增值税。

但因总局未下发相关政策明确，部分地区对此下发文件或网上答疑。

房地才开发企业诚意金问题

问题：房地产开发企业未签订销售合同和预售合同，收取的诚意金是否缴纳企业所得税、营业税、土地增值税？

答复：关于流转税答复如下：房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金款项，属于预收性质款项，根据营业税相关规定，其纳税义务发生时间为收到款项的当天。

关于财产与行为税答复如下：根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》（国税函发[1995]110号）第十二条第二款的规定，“对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。纳税人应按照税务机关规定的期限和税额预缴土地增值税。”

因此，房地产开发企业为转让房地产取得的诚意金，应按照《大连市地方税务局关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告》（大地税公告[2010]1号）规定的预征率预缴土地增值税。

关于企业所得税答复如下：大地税函［2009］77号文件第三条中规定的预收款定金、预约保证金和合同保证金，均属于购房者和开发企业约定为保证合同履行的定金。如房地产开发企业收取的诚意金等类似售房款项具有定金性质，均属于销售未完工开发产品取得的收入，应按《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发［2009］31号）的规定计算缴纳企业所得税。