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一、案情 经查，当事人从2007年下半年开始，在星子县秀峰大道以北开发建设星子县某某小区，第一期工程于2009年8月份完工，第二期工程尚未完工，第一期工程共有99套商品房，已全部销售出去。当事人在双方签订《商品房买卖合同》外单方预先拟定了《商品房买卖合同补充协议》，里面规定除房款外水、电用户初装由出卖人统一办理、费用由买受人承担。水开户费每户收取370元，电开户费每户收取380元，当事人称这两笔费用是代星子县自来水公司、星子县供电公司收取的，买受人在购买商品房后必须缴纳这两笔费用，在缴纳了这笔费用后，再由当事人开具通知单，买房人凭通知单到供电、供水公司才可开通水、电，否则就不给开通水、电。至此，当事人共收取30户购房者水、电开户费共计2.25万元。 据此，星子县工商局根据调查结果认定，该公司违反了《江西省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第八条第一款“经营者除应当履行《消费者权益保护法》和其他有关法律、法规规定的义务外，还必须遵守下列规定：……（六）遵守公平、自愿原则，不得违背消费者意愿强行销售、强行服务或者强迫消费者接受不公平条件。”的规定，属强迫消费者接受不公平条件的违法行为。根据《江西省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》第十二条之规定，对当事人作出如下行政处罚：1、责令改正；2、退还收取的水、电开户费用给购房户；3、处以罚款2万元。 二、争议 本案争议的焦点问题：一是当事人的行为是否构成强迫行为。二是当事人制定的合同是否公平。三是工商部门查处此案具不具备执法主体资格。 三、评析 （一） 当事人的行为是否构成强迫行为 当事人称他们向购房者收取的水、电开户费是购房者自愿交的，据调查了解，《商品房买卖合同补充协议》是当事人单方面事先拟定的，由于购房者处于弱势地位且信息不对称，购房者事先并不清楚哪些条款违法，要购房就必须连同《商品房买卖合同》一并签订，对不合理、不合法的条款只能被迫地接受。另一方面，当事人在消费者交清购房款（或首付款）后，交付消费者装修使用时，设置门槛，要求消费者必须交清包含水电开户在内的附加费用后，才能开通水电，如不交清这些费用，就不给予开通水电，当事人的这种行为，具有明显的强迫性。 （二） 当事人制定的合同是否公平 当事人称他们只是帮水电部门代收的水、电开户费，没有额外多收，而房产开发中的水、电安装费用属于基础设施建设费之内，应纳入商品房价格的成本，不能在商品房价格外另外再收取。对此国家物价局、建设部、财政部、中国人民银行《商品房价格管理暂行办法》（【1992】价费字第382号）第五条“商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本……4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费，……”及江西省发展和改革委员会《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字【2009】805号）中的“……三、在商品房交易及交付过程中，不得向购房者收取下列费用：（一）涉及到水电安装的费用和面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。”等都已作了明确规定，《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费并进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费【1996】2922号）和《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格【2001】585号）也分别明文取消了“自来水表立户费、水表安装费、用电入户、立户费（供电入网费）”。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条规定“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则”，当事人违反国家规定在房款外加收水电开户费，违背了公平、诚实信用的原则。让购房者重复承担本已计入商品房价格的水电安装建设费用，显失公平，另外根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十四条“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定”，当事人单方事先拟定的格式合同《商品房买卖合同补充协议》第七条“水、电开户初装由出卖人统一办理，费用由买受人承担”的规定，违背了法律规定的公平原则，损害了购房者的利益。 （三）工商部门查处此案具不具备执法主体资格 当事人强迫消费者接受不公平条件的上述行为，损害了消费者的权益，依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十八条“各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当仿照法律、法规的规定，在各自的职责范围内，采取措施，保护消费者的合法权益”及《江西省实施＜中华人民共和国消费者权益保护法＞办法》第三条第二款“工商、物价、卫生、技术监督、商检等行政部门应当依法做好保护消费者权益的具体工作，查处损害消费者合法权益的违法行为”的规定，工商行政管理部门有权依法对侵害消费者权益的违法行为进行查处。 |
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