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四合院存在巨大的投资获利空间

 sanmin 2014-08-19

  目前北京四合院总面积大约为300万平方米,交易价格为每平方米1万至1.5万元之间。专家估计,由于四合院的不可再生性,一旦实现公开的自由流通,价格翻倍上涨易如反掌。

  2004年4月12日,北京市政府下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》,允许四合院自由买卖,以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。消息一出立即引起了海内外投资者广泛关注。

  专家透露说,目前北京四合院总面积大约为300万平方米,交易价格为每平方米1万至1.5万元之间。专家估计,由于四合院的不可再生性,一旦实现公开的自由流通,价格翻倍上涨易如反掌。不过专家们强调说,其实,四合院的交易原本就一直存在,而且在大多数的情况下都是有价无市。《规定》的出台,只不过让原来不被认可的地下交易公开化和合法化。

  信格律师事务所律师马振彪介绍,虽然在此之前北京四合院的买卖受到了许多政策限制。但交易已经在地下存在了许久。而这次《规定》颁布在某种意义上说是对这种民间行为的法律承认。在法律不允许的情况下,四合院买卖的存在恰恰说明了其经济价值可观,不然也不会有那么多人冒法律的危险了。

  巨大的投资获利空间

  北京四合院面临的困境也有其自身因素在里面。四合院遭受大规模的拆迁,其原因之一就是他们所处的地段太具有商业价值。而这种商业价值所带来的短期利益正是导致四合院毁灭的真正原因。四合院所承载的经济价值也随着这种不断的毁灭而更加攀升。

  据介绍,数年前台湾作家琼瑶曾经在景山后街买下一所四合院,成交价格也就一二十万。而现在,四合院的价格已经翻了将近10倍!据我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖介绍,目前北京四合院的市场价格大约每平米在1万元到1.5万元之间,这一价格与目前的写字楼价格相当,但四合院的投资价值显然比写字楼大许多。

  四合院作为一种特殊的物业形态,它的市场供应是呈下降趋势的,而市场需求却随着人们对四合院的重视变得越来越大。这种供给与需求的反方向发展,导致了四合院巨大的投资市场和获利空间。这种状况有些类似于上海的老别墅。2003年是上海老别墅交易火暴的一年,交易价格每平方米在2000美元到3000美元之间,70%的购买者是作为投资用。在两年以前,购买一栋老别墅然后花几十万甚至上百万进行装修之后,老别墅的价值就会大幅度攀生,一般年回报率在30%以上。通常一两年的租金就可以赚回上百万的装修成本。而据业内人士分析,北京四合院的投资价值决不亚于上海的老别墅。

  被逼出来的商业化

  北京近十年的发展可谓日新月异,但这种大规模的新城建设和旧城改造运动在带来城市的勃勃生机的同时,也伴随了一定历史的磨灭与消亡。而最能代表老北京民俗文化和反映北方古老文化生活的四合院就在其中。一项资料显示,20世纪90年代初,北京四合院的面积有近400万平方米;而到了2000年,据文物部门粗略统计,北京的四合院又减少了近100万平方米。四合院大量被毁灭性破坏令人惋惜,而很多侥幸存留下来的四合院的生态环境也遭到巨大破坏,很多四合院年久失修、房屋高低混杂、风格有土有洋,景观价值和历史价值已大打折扣。

  据了解,在建国之前,四合院里的居民较少,一般为一到四户人家。人口承载量的适中,令原汁原味的四合院保存完好。但建国之后随着人口的膨胀,以及文革时期四合院原住居民的消失,在没有明确的产权人的情况下,四合院承载了太多的新人口。

  这些人有些没有居住过四合院,根本不知道怎样去保护四合院这种古老建筑,也没有对四合院的一种爱护情结。于是,破坏就在所难免了。为了生活的需要,一些居民改变了四合院原有的建筑结构,搭建临时或违章建筑,许多四合院从此面目全非。

  文革之后,虽然原住居民对产权进行了一定的确认,但当时的实际居住人口因为历史遗留问题根本无法搬出。于是,实际居住人和产权人之间就形成了一种所谓的租赁关系。但其实这种租赁价格是相当便宜的,甚至比现在廉租房的还要便宜。产权人每年所得的租金根本还不够房子的修缮费用。历史与体制的问题导致了四合院的悲剧。

  投机与保护:两难的悖论

  北京四合院所面临的状况可以说是十分危急,对它的改造也已经是必然的趋势。但对四合院的改造确实并非易事,弄不好将毁掉几百年流传下来的古老文化。不改,将面临彻底毁灭的境地;改造,也不敢说一定获得新生。进退维谷的两难境地,让北京四合院成了烫手山芋。

  经济与文化是两个相对的概念,有些时候又是冲突的两个价值尺度。令许多关注四合院文化价值人士担忧的是,新政策的规定是否会带来市场的投机行为,而最终破坏四合院的文化价值。毕竟购买之后,产权人具有了一定的处置权利和获得收益的权利。在政府没有出台实施细则的情况下,投机行为的存在仿佛是一种不可避免的行为。《规定》鼓励四合院的购买者保留产权的时期为五年以上,这样对投机行为的遏制有一定的效果,但却不是强制性规定。胡景晖认为,政府之所以没有做强制性规定,也是出于市场的考虑。如果政府规定的太严格,购买者就会因为得不到充分的权利而选择放弃购买,而这却是政府所不愿意看到的。如此,在鼓励与强制之间政府陷入了两难的境地。而四合院也在经济价值与文化价值的取舍上进退维谷。

  附:政府对北京四合院的保护措施

  改革开放之后,尤其是近些年,政府意识到了四合院的历史价值,从各个方面予以保护。

  2002年2月,北京市批准了《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》,在旧城内圈出了25片历史文化保护区。2002年9月,《北京历史文化名城保护规划》颁布实施,有着3000年城建史的古都北京终于有了第一个最为完整的名城保护规划,该规划在上述25个历史文化保护区的基础上又确定了第二批15片历史文化保护区名单。目前,北京历史遗留下来的四合院多分布在东城、西城、宣武和崇文四区内。为了使它们得到保护,不受到破坏,北京市文物局的工作人员已经进行了三次挂牌保护工作,在挂牌保护的658处保护院落中,北京市政府开始规划皇城保护区,划出几十片胡同加以看护。与此同时,在政府倡导下一些专家学者也积极探索北京四合院的出路。而这之中最具有代表性的就是建筑大师吴良镛对菊儿胡同四合院的改造。

  最近,北京国土房管局下发了《关于鼓励单位和个人购买北京旧城历史文化保护区四合院等房屋的试行规定》,鼓励购买四合院,不但首次允许境外买家参与,并且提供多项税费优惠,以此来鼓励民间资本介入四合院的保护。(文/田润青)

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