电梯分摊补偿费如何更合理
“电梯费用标准”主要制作人黄石鼎:或进行后续研究,找专家业主面谈 旧楼装电梯下篇
8月21日，本报《加装电梯：谁出钱 谁补偿 补多少》报道见报后，收到大量读者来电和邮件，表达对正在论证的《广州市既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》（下简称《标准》）的看法。 其中，绝大多数读者正是需要加装电梯的旧楼住户，有读者对《标准》的出台表示期待，也有读者认为《标准》的计算不合理，甚至有个别低层住户在同意加装电梯后，看到可获补偿后又反悔。 《标准》的主要制作人黄石鼎坦言：把《标准》“亮”出来，承受了相当的压力，“参考标准，目前还在论证阶段，即便最终出台，它也并不具有强制力，只是给旧楼加装提供一种可行的方案。” 文、图、表／本报记者 杜安娜 蚁畅 实习生 谭璇璇、张莹姗 近日，记者将读者的意见已经反馈给了黄石鼎，黄石鼎也详述了《标准》的计算过程。 已考虑采光、通风等因素 记者：有读者认为，在计算补偿时应该考虑到加装电梯对低层采光、通风、安全等因素的影响。 黄石鼎：事实上我们的计算因子包括加装意愿、电梯使用频率、房屋升值率。现实情况下，如果采光、通风和安全的利益受损应该得到补偿。理论上来说，“不愿意加装电梯”的居民，特别是“给予补偿也不愿意加装电梯”的居民，是利益受损更严重的群体，于是，他们房屋的受损程度以及补偿力度就间接通过居民的加装意愿衡量出来。 所以说，加装意愿这一计算因子实际上是包含了加装电梯对低层采光、通风、安全等因素的影响。 记者：有的楼房加装电梯并不影响一楼的采光、通风，不应该给予补偿。 黄石鼎：我们只是根据调查结果做出来的一个标准数据，每一栋楼的特点都不一样。所以我们的计算也留下了一些“弹性”。比如补偿系数、分摊系数都是可以进行调整的，可以按专家实地考察后提供的系数来定。 如果大家能坐下来谈就好，如果不愿意按照我们的方法来算，也可以自己协商方案。我们只是给那些没有办法谈妥的人提供一个参考。 应充分尊重住户的意愿 记者：有读者投诉，他们所在的楼本来已经谈妥了加装电梯，低层住户也不要求补偿。现在看到《标准》说还有补偿，低层住户改变主意了。这种情况怎么处理？ 黄石鼎：首先从法律上来说，有一个“法不追溯”的原则，新规对过往发生的事不具有效力，而且现在还只是在验证阶段，最终结果如何还不可预料。另外，既然已经谈成，就没有必要再反悔。这就是为什么我说要被骂死的原因。任何时候做这个事都会被骂。 记者：按照2012年出台的《广州市既有住宅增设电梯试行办法》，达到 2/3 业主同意即可申报加装电梯。但一般来说，反对加装的低层住户数量相对少，往往达不到1/3以上，如何能保证公平性？ 黄石鼎：我觉得如果低层住户的是合理诉求，是应该满足的。不能用大部分的意愿来压住少数的利益，也不是长久之计。比如，现在把电梯给装了，但一楼的人不满意，就给将来留下了纠纷的隐患，因为这样的同意是建立在不确定的基础上的。 说得不好听一点，如果低层的人采用一些不合适的手段去阻挠电梯的运行呢？ 六层楼加装暂未考虑 记者：这套《标准》主要为7～10层楼高的旧楼加装电梯设计了补偿分摊方案，并未涉及六层楼高的房屋，是什么原因？ 黄石鼎：主要是因为经费不足。《标准》整个项目的经费几万元，前期的调查工作是由40多个调查人员，花费了将近4个月时间完成的，投入精力很大。 记者：我们看到，在取样的140栋旧楼中，七层和十层楼高的只有6栋，八层、九层有几十栋，这样对七层和十层楼高的来说，最终结果是否公平？ 黄石鼎：是准确的。因为我们的样本覆盖天河区、白云区、越秀区、海珠区和荔湾区，这些样本都是随机抽取的，说明七层、十层楼高的楼房在整个广州老楼中占有的比例相当。 记者：从计算结果来看，如果一栋楼加装电梯的费用是50万元，十层楼高旧楼的第一层获得的补偿比七、八、九层楼高旧楼的第一层获得的补偿要少，您觉得这合理吗？ 黄石鼎：这是合理的，因为十层高楼获得补偿的是一、二、三层的住户，获得补偿的人多了，所以算下来会少些。 谈公共问题需互相体谅 记者：有一些读者反映，他们所在的楼栋中，有人直接表示不参与。对于这种“甩手派”有没有相应的解决办法？ 黄石鼎：这不是《标准》所能解决的事情，很多时候有些非理性的因素在里面。希望大家都能在一个理性的层面来把这个事情办好。 记者：有读者提出，补偿和分摊还需考虑户型和位置。比如按电梯井或连廊与建筑物各类型房间（厅、房、厨房、卫生间、阳台）的窗口的距离作为补偿标准？ 黄石鼎：如果可能的话，我们还会进行一些后续研究。后续研究相对简单一些，会找一些专家和业主代表来谈。比如每一层几户分摊补偿费用怎么分？目前来看，按建筑面积是最合理的。当然，还需要做更多的研究。 记者：还有读者质疑，我们整个补偿和分摊费用的基数是以安装电梯费用作为基数，觉得这个“盘子”太小。如果加装电梯费用很低，那么获得补偿会相当少。为何选择这个基数？ 黄石鼎：假设电梯很便宜，每家都可以自己装。加装电梯自然应该按照加装电梯的费用作为一个参考值。如果加装电梯对一楼通风、采光、安全造成了影响，那么对楼上的住户也有类似的影响。 我们用了那么多公式来算这个补偿，是相对公平和科学的。但计算方法再完美，肯定也是有人要吃亏的。可能每个人都是站在自己的角度提意见，因为人都是自私的，但这是公共问题，不能全部按照一家的意思办，大家应该相互体谅。己所不欲，勿施于人。这样才能公平、和谐。 楼主们：家家有本难念的经 广州市法制办：读者反映的意见有重要参考作用 读者 意见 本报记者在梳理读者意见过程中发现，目前，全市范围内仍有多栋旧楼正在为加装电梯而努力，而更多的旧楼则“静悄悄”。而实际上，由于早期建设时缺乏统一标准，几乎每一栋旧楼都有自身的特殊状况，比如不同层数户数不同、一楼为架空层或商铺、多数住户为出租户、电梯层位于上下楼梯中间等等。 这意味着《标准》在实践中无法做到“放之四海而皆准”。 市法制办向记者表示，电梯补偿标准仍在论证中，读者反映的意见有重要参考作用。 全体业主同意为何6年难加装 广州中医药大学机场路12号大院有一栋9层“工”字形的旧楼，其中一“竖”为74号梯，一“横”则为75号梯。 2008年，75号梯18套房子中，除去两套空置房，剩下16户全部同意加装电梯，并向广州市规划局提交了电梯加装申请。 此后，75号梯业主们收到规划局复函，称相邻的另一号梯多位户主提出意见，认为加装电梯后，会对其视线景观构成直接影响，要求75号梯取得该号梯全体业主同意或修改建筑设计后再重新报审加装方案。事情就此搁置。 其间，75号梯业主们曾做过尝试，讨论将电梯换做钢结构，外层为玻璃结构，增加透光率。但仍未果。 目前，广中医大院共有近80栋旧楼单位，已加装电梯的只有4个单元。 低层住户不同意加装 半年前，移居加拿大的梁先生接到女儿来自广州的电话，得知自己的那栋8层高、20年楼龄的旧楼要加装电梯。 天河东德荣街4号，属于为数不多的“田”字形楼栋，由于结构的特殊性，电梯的选址只能在进入公共楼梯的门口，而且要往户外伸出一米多距离。 梁先生挨家挨户征求意见，低层住户意见最大。一、二层的八个住户只有一户签名同意了，“还因为他跟我是老友”。 除此之外，三、四层多位业主要么已移居海外，要么无法联系。 最后四楼及以上的住户全部签名同意，也达到“两个2/3”的要求。随后，梁先生开始和居委会、小区管理中心、业委会沟通，希望他们能帮忙做低层住户的“思想工作”。目前，沟通仍在进行。 高层住户不同意加装 天河区建业路华翠街某楼栋，10余栋楼，楼龄约18年，每栋有9层，一梯两户，一楼为架空层。 今年50多岁的王先生担任该小区的业委会主席，他介绍，高层住户主要对资金如何管理存在意见，同时也对电梯质量问题提出异议，2012年8月提出加装电梯方案后，业主们协商好总投资为60万元，出资额度按两个标准算，一是在建筑面积相等的情况下，按住户数量出资，这种出资方法占总户数的80%。二是在建筑面积不相等的情况下，按建筑面积出资，这种出资方法占总户数的20%。经算，3楼出资最少为2.8万元，最多为3.2万元，而1、2楼则不用出资。 对一楼不影响是否应赔偿？ 天河区天河东路244号是一栋6层高、12年楼龄的楼房，一层4户。该楼栋一楼是商铺。 去年年中，业主们开始商量加装电梯事宜，经过一年筹备，资金、规划图和项目承办公司等各方面工作已经到位，协商的安装报价是38至39万元。住户符先生告诉记者，因为一楼是商铺，铺主本身也不住该栋楼房，且商铺都有独立的出口，采光和通风也都没有受到影响。如果按照新《标准》，一楼商铺还可以获得8万多元的补偿，“明显不合理的”。目前工程已经停滞。 补偿分摊如何分到户应细化 白云区金信路金兰花园共有26栋楼房，楼龄约15年，共8层，一层5户。目前只有4栋加装了电梯。26号楼栋的业主们也张罗起加装电梯一事。 但该栋1楼在修建过程中，因资金不足，导致销售过程中只有2户入住，三楼只有4户入住，没有住满的情况下，费用如何分摊又成了新的难题。项目总预算为 58万元，目前按照楼层和面积计算出的系数，三楼的许小姐家分摊到的费用为1.1至1.5万元，但是因为电梯小，使用率不高，于是有户主提出应该按人口分摊，沟通再次遇阻。 市 民 建 议 市民蔡毅：补偿基数不应按投资比例计算 一层的补偿标准不应在《参考标准》中提出具体数额。补偿是一个复杂的问题，不能简单按照加装电梯投资的比例进行计算，应根据加装电梯对住户的影响程度确定补偿数额，有的项目一层住户已在大院内另外圈了一个小院子，独门出入，加装电梯对1层住户的通风、采光和进出都没有影响，就不应该给予高额补偿。 是否可以对1层住户补偿，可根据加装电梯对住户的影响程度确定，最高不超过8万元。 市民刘星宇：电梯补偿应避免“同层不同命” 补偿依据过于单一。参考标准过多考虑低层住户分享高层住户的房屋增值，较少考虑补偿低层住户的损失。电梯是垂直的，如果遮挡了1楼、2楼某户型的窗户，影响通风采光，必然也遮挡3至9层该户型住户。如果1楼、2楼某户型受影响可获赔偿，3楼以上该户型的各层都会受影响，也应获得补偿。 有些1楼、2楼住户在家里根本看不到电梯井和连廊，不影响通风采光，不影响视线，加装电梯对其没有任何实质影响，却要按照参考标准领取补偿。 市民郭先生：计算因子应考虑到实际情况 第一，关于“电梯使用频率”。从理论上讲，楼层越高使用越多。但在现实当中未必是这样，这要看每户的人口结构及出行次数。比如我们这个梯，有的住 户除了一家人之外，亲戚朋友很多，经常光顾，人来人往，遇上寒暑假就更加热闹。因为是旧楼，我们这里不乏独居老人或两老，这些人使用电梯的频率并不高。 第二，关于“房屋升值”。许多家庭只有一套住房，房屋升值与否对他们来说并不重要。现在将房屋升值的因素作为考量，但实际上，不少一楼住宅比所有楼层更吃香，改造成商铺租出去后增加了收入。这样的做法有点一刀切。 “温老师”：房改房装电梯应考虑历史因素 房改房的高楼层不少住户是在那些不公平的分房条例与分数计算方法所算分数偏低又没退路被迫选择。对于9层楼，每栋楼在同等面积情况下都是4至6楼为首选。不少7至9楼住户在本楼梯中为在经济状况较差群体。楼层系数之间的差距不适合太大。 《参考标准》计算方法 该标准不考虑使电梯顺利运行所需的维护、维修等产生的费用，只考虑加装电梯本身所需的加装费用和对低层住户的补偿费用，且所需费用全部由高层住户进行分摊。 在此前提下，基于以上提出的利益均等、分摊补偿和适度补偿三原则，构建了一个数学模型。 调查小组对广州市140栋旧楼进行了采样，并将采样结果进行了数据化处理。 计算公式 七层住宅加装电梯计算公式： 1~2楼住户的补偿费用计算公式： Zn＝0.2069×X×Qn 3～7楼住户的分摊费用计算公式： Yn＝（X/0.8286）×Rn 八层住宅加装电梯计算公式： 1~2楼住户的补偿费用计算公式： Zn＝0.3079×X×Qn 3～8楼住户的分摊费用计算公式： Yn＝（X/0.7646）×Rn 九层住宅加装电梯计算公式： 1~3楼住户的补偿费用计算公式： Zn＝0.3501×X×Qn 4～9楼住户的分摊费用计算公式： Yn＝（X/0.7407）×Rn 十层住宅加装电梯计算公式： 1~3楼住户的补偿费用计算公式： Zn＝0.2607×X×Qn 4～10楼住户的分摊费用计算公式： Yn＝（X/0.7932）×Rn
以上出现的字母说明： Z表示所在楼层得到的补偿费用，Y表示所在楼层应分摊的费用，X表示加装电梯的费用，Q表示所在楼层的补偿系数的百分比，R表示所在楼层的分摊系数的百分比，n为楼层数。
以上出现的数字说明： 0.2069＝17.14/82.86（即七层住宅中补偿费用比例／加装电梯费用比例） 0.3079＝23.54/76.46（即八层住宅中补偿费用比例／加装电梯费用比例） 0.3501＝25.93/74.07（即九层住宅中补偿费用比例／加装电梯费用比例） 0.2607＝0.2068/0.7932（即十层住宅中补偿费用比例／加装电梯费用比例） 0.8286即七层电梯安装费用占高层住户所需分摊的总费用的百分比。 0.7646，即八层电梯安装费用占高层住户所需分摊的总费用的百分比。 0.7407即九层电梯安装费用占高层住户所需分摊的总费用的百分比。 0.7932即十层电梯安装费用占高层住户所需分摊的总费用的百分比。 系数查询 七层楼高： 1～2层补偿系数为：84.78％、15.22％。 3～7层的分摊系数为：12.02％、16.14％、20.75％、24.98％、26.11％。 八层楼高： 1～2层补偿系数为：60.35％、39.65％。 3～8层的分摊系数为：5.63％、13.79％、15.81％、18.49％、21.88％、24.37％。 九层楼高： 1～3层补偿系数为：64.97％、34.10％、0.91％。 4～9层的分摊系数为：10.24％、12.63％、16.1％、17.33％、20.48％、23.22％。 十层楼高： 1～3层补偿系数为：43.55％、35.65％、20.80％。 4～10层的分摊系数为：7.48％、11.05％、12.66％、14.3％、16.39％、17.58％、20.55％。 注：分摊的总费用包括电梯安装费和补偿费之和。 “权重比”是经过10名专家打分后计算出来的，这个比例，就是到时候具体协商时，可以变化的部分。 以一栋九层楼高的住宅为例： 下面以一栋9层高楼为例，假设电梯安装费用为70万元，推演各数值运算过程： 1楼的补偿费用，可代入公式Zn＝0.3501×X×Qn进行计算。其中，X为加装电梯的费用700000元，1楼的补偿系数Q1查询为0.3501。 计算如下：Z1=0.3501×700000×0.6479=158780.853元 由此算出，1楼获得的补偿费用为158780.853。 同理得出，2、3楼的补偿费用分别为：83568.87元、2230.137元。 根据计算结果，4～9楼为分摊楼层。 4楼的分摊费用，可代入公式Yn＝（X/0.7407）×Rn进行计算。其中，X为加装电梯的费用700000元，4楼的分摊系数R4查询为0.1024。计算如下： Y4=（700000/0.7407）×0.1024=96773.3225元 由此算出，4楼应分摊的费用为96773.3225元。 同理得出，5~9楼的分摊费用分别为：119360.065元、152153.368元、163777.508元、193546.64元、219441.06元。 七、八、十层楼高的住宅计算方法同上。 计算临界楼层： 哪一层出钱？哪一层受补偿？ 得到这些数据后，首先要计算临界楼层。临界楼层以上的分摊费用，以下（包括临界楼层）的将获得赔偿。 临界楼层是在通过各楼层的“受益程度”因子和各楼层的“加装意愿”因子共同决定的。由于加装意愿代表的是不同意加装居民的意见，所以为负值。当某一层的“受益程度”与“加装意愿”相加为正值时，则为分摊楼层；若为负值，则为补偿楼层。 计算分摊系数： 每一层的分摊比例是多少？ “分摊系数”决定了临界楼层以上各层所需要承担的费用比例。它的大小由“受益程度”和“加装意愿”决定。 “受益程度”则由“电梯使用频率”和各楼层加装电梯前后“房屋升值率”共同决定，并且“房屋升值率”对“受益程度”的影响比“电梯使用频率”要高。因此设定两者的权重比为：0.8：0.2。 计算补偿系数： 每一层获得补偿的比例是多少？ “补偿系数”决定了临界楼层以下（包括临界楼层）获得补偿费用的比例。它的大小也由“受益程度”和“加装意愿”决定。 “加装意愿”由“完全不同意”和“给予一定的补偿后同意加装”两种意见决定。而且，“完全不同意”对“加装意愿”的影响比“给予一定的补偿后同意加装”要高，由此，设置两者的权重比为：0.65：0.35。 计算补偿比例： 补偿的费用占总费用的比例是多少？ “补偿比例”表示临界楼层以上楼层支付的电梯分摊费用中，用于补偿临界楼层以下楼层（包括临界楼层）的费用比例。 “补偿比例”由临界楼层以下各楼层（包括临界楼层）住户加装电梯后“受益程度”和整栋楼房加装电梯后“受益程度”的平均值得出。 |
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