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拆迁补偿费的税收与票据 作者：周运考
房地产企业支付拆迁补偿费是否需要纳税和收取发票
国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。根据这一规定，补偿收入也属于营业收入，接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票。那么，房地产公司在开发过程中支付拆迁补偿费、青苗补偿费、土地补偿费时，是否必须取得发票才能列支？
辨析答疑：
1、拆迁补偿费允许税前扣除： 《企业所得税法》第八条规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第二十七条规定：企业所得税法第八条所称有关支出，是指与取得收入直接相关的支出。所谓合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。 根据以上规定，对取得土地使用权的企业按照政府规定的补偿标准支付给原土地使用者的补偿费用，可以作为土地价款的一部分计入开发成本，并按房地产企业所得税有关规定予以税前扣除。
2、拆迁补偿费不属于营业性收入：
房地产开发企业的建设用地只能通过“出让”的方式取得。而国家出让的土地，一种是国家通过收储方式取得的国有土地；一种是通过征收的方式取得的集体土地。无论收储还是征收都是一种国家行为。因此，在收储或者征收过程中支付的所有资金，都应属于补偿性款项。对于被拆迁者来讲，都不属于营业性收入。 《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。” “征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。” 《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。” “征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。” 《城市房屋拆迁管理条例》（２００１年６月６公布）第四条：“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置。” 根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入。
3、非经营性收入不缴纳营业税:
国税发[1993]149号 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复国税函[2007]969号
四川省地方税务局：
国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。 根据营业税税目注释（试行稿）（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。
国税函[2008]277号《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知 》 2008年3月27日 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知 2009年9月17日 国税函[2009]520号 4、非经营性收入不需开具营业性发票： 《征管法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。 因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。
5、拆迁补偿费应取得的票据：
房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，要有收款人的签章、地址、身份证号码、工作单位和联系电话，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。 无论是从上位法优于下位法的原则，还是新法优于旧法的原则，都可以断定“国税函[1997]87号”文件规定无效（2011年2号公告明确为失效文件） |
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