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物业管理费用的拖欠一直是困扰物业管理公司的首要问题，如何通过有效的方式来追收物业管理费用也是物业管理公司一直追求的目标。在物业管理欠费追收实践中物业公司最常见的方式包括：协商、支付令、仲裁和诉讼，本文拟通过对上述四种追收欠费方式进行比较，从而帮助物业公司找到收回拖欠物业管理费用的最佳方式。 一、以协商方式收回拖欠物业管理费用 案例一 王先生是某商场商铺业主，由于客观原因导致该商铺迟迟不能投入使用，虽然开发商已经于2000年通知入伙，但该商铺一直处于闲置状态。商铺入伙之日起已有物业公司接手管理，由于王先生没有入驻商铺，物业公司一直无法与王先生取得联系，经过12年的时间，王先生累计拖欠物业管理费本金加滞纳金已30多万，而王先生目前商铺市值80万，王先生希望能尽快入驻商场开业，而物业公司要求王先生结清拖欠物业费和滞纳金，方可入驻商铺。 分析 由于王先生想让商铺尽快投入使用，物业公司想尽快收到拖欠的物业管理费用，后双方通过协商方式达成合意，签订了关于拖欠物业管理费的协议，主要内容如下：王先生通过商铺开始入驻起前三年的房租来支付之前拖欠的物业管理费用，合计15万元，王先生的商铺从正式入驻之日起重新开始交纳物业管理费。相比之前拖欠的30多万元的物业管理费用，王先生以商铺三年的租金用以支付之前拖欠费用视乎差价太大，但是对于物业公司而言，不但应当看到以前的欠费更应有长远打算，一旦商铺入驻，就能重新收取物业管理费用，虽然做出一定让步，但从某种意义上来说还是起到了双赢的效果。 因物业管理费的拖欠导致滞纳金倍涨的情况是很普遍的，但是物业公司真正能收到业主滞纳金的情况在实践中并不多见，因此，物业公司和业主之间如能通过协商的方式来解决欠费问题，物业公司做出让步通过少收滞纳金以让业主尽快交清欠费，对物业公司而言也是起到了持续发展的作用。 二、向法院申请支付令要求业主支付拖欠费用 案例二、 某小区有三百多户业主，但是有相当一部分业主不满物业公司服务，因此有112户业主长期拖欠物业管理费用，现物业公司想通过督促程序解决物业欠费问题。 分析 督促程序是债权人请求人民法院以支付令催促债务人限期履行债务的程序。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十四条规定：“债权人请求债务人给付金钱、有价证券，符合下列条件的，可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令：(一)债权人与债务人没有其他债务纠纷的;(二)支付令能够送达债务人的。申请书应当写明请求给付金钱或者有价证券的数量和所根据的事实、证据。”第二百一十五条规定：“债权人提出申请后，人民法院应当在五日内通知债权人是否受理。” 第二百一十六条规定：“人民法院受理申请后，经审查债权人提供的事实、证据，对债权债务关系明确、合法的，应当在受理之日起十五日内向债务人发出支付令;申请不成立的，裁定予以驳回。债务人应当自收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向人民法院提出书面异议。债务人在前款规定的期间不提出异议又不履行支付令的，债权人可以向人民法院申请执行。” 物业公司与业主之间是以《物业服务合同》为基础建立的合同关系，在业主不按时交纳物业管理费的情况下，依据合同业主与物业公司之间就形成的债权债务关系，根据上述法律规定，物业公司可以以债权人的身份向法院申请支付令，通过法院的督促程序来请求债务人支付拖欠物业管理费用。 物业公司依据物业服务合同和其他相关欠费清单等证据向法院申请支付令，在法院向一百多户业主发出支付令后，65户业主主动交纳了拖欠的物业管理费用，35户业主在法院发出支付令后，由物业公司申请强制执行收回了拖欠物业管理费用，另12户业主提出了书面异议，物业公司随后对这12户业主的欠费问题采取了诉讼的方式。 由上可以看出，向法院申请支付令追收物业欠费不但耗时短，而且有法院作为依托，有利于物业公司资金的迅速回笼。 三、通过仲裁方式解决物业欠费问题 案例三 某国有银行是某商业大厦若干物业业主，该业主长期拖欠物业管理费已用高达30万元，物业公司与其多次协商均无结果。物业公司发现与该商业大厦业委会签订的《物业服务合同》中含有仲裁条款，双方约定如有争议可到当地仲裁委员会进行仲裁，物业公司依据合同中的仲裁条款向当地的仲裁委员会申请仲裁，要求业主支付拖欠费用。 分析 《中华人民共和国仲裁法》第九条规定：“仲裁实行一裁终局的制度。裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。”第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：(一)没有仲裁协议的;(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的;(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的;(四)裁决所根据的证据是伪造的;(五)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的;(六)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。” 由上述法律规定可以看出仲裁实行的是一裁终局制度，在仲裁裁决做出之后，如果没有出现第五十八条规定的情形，仲裁裁决是不可撤销的。 在该案中由于物业公司处于劣势地位，国有银行作为业主有其天生的优势，因而导致在仲裁方面出现了明显偏向于国有银行的仲裁裁决，导致物业公司在仲裁中败诉，最终无法收到拖欠的物业管理费用。 因此，在物业公司签订物业合同时建议不要签订仲裁条款，即使签订了仲裁条款也建议物业公司跳过仲裁直接到法院进行诉讼，以免出现物业公司败诉而又无法撤销仲裁裁决的尴尬情形。 四、通过诉讼追回拖欠物业费用 案例四 某物业公司在与某大型企业签订一年的服务合同，由于物业管理费是于次月15日前结清，在物业公司撤场后，该企业借故拖欠物业公司在撤场前的一个月物业管理费，经过半年的协商不成，该企业拖欠物业管理费用本金加滞纳金已近80万，因此，物业公司到法院提起诉讼，请求该企业支付拖欠的物业管理费用及滞纳金。 分析 通过诉讼来要求业主支付物业管理费用是物业公司惯用的追款方式，但是诉讼程序从一审到二审再到执行，可能会历时较长，不利于物业公司资金的迅速回笼。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条规定：“人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，报请上级人民法院批准。” 第一百六十四条规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。”第一百七十六条规定：“人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。人民法院审理对裁定的上诉案件，应当在第二审立案之日起三十日内作出终审裁定。” 由上述法律规定可以看出，从一审到二审的审限总和至少9个月，在加上起诉、受理、执行等程序，可能会历时一年以上，因此，对于处于弱势的物业公司而言，似乎有点得不偿失。 (作者：黄丽琳 单位：深圳市物业管理协会) |
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