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以对方拒开发票为由抗辩拒付租金不构成违约
一、基本案情
原告：五环公司
被告：李某
原告与被告于 2003年8月31日签订房屋租赁合同，合同约定原告将公司办公主楼等房屋出租给被告，年租金二十一万元，被告每半年向原告交付租金十万零五千元，下次租金在上次租金到期十日内交付；租期十年，自2003年10月15日起到2013年10月15日止。同时约定，被告不能按时交付租金时，原告有权收回房屋使用权。合同签订后，被告依合同约定按期交付了2003年10月15日至2009年11月15日的租金共计一百一十五万三千元，原告向被告出具了加盖单位“现金收讫”印章的收款收据。后被告一直拒付2009年11月15日至2010年5月15日的租金十万零五千元，原告经多次催要无果，遂起诉至法院，要求解除房屋租赁合同，归还所欠租金，并承担违约责任。
二、判决情况
一审法院经审理认为，原、被告所签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，且已实际履行，应为合法有效合同，双方应按约履行。被告在履行合同中无正当理由迟延支付租金，经原告催要后，仍未在指定的期限内交纳，已构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以解除合同。因此，原告要求解除合同，收回房屋使用权的理由正当，符合法律规定，予以支持。被告辩解未按期支付租金，是由于原告收取租金后未出具正式发票，但合同未约定由原告给被告出具房租费的正式发票，被告也无证据证实履行合同以来曾向原告索要过正式发票，故对被告的辩解理由，不予支持。遂判决：解除原告与被告所签订的房屋租赁合同，由被告返还使用的房屋；由被告给付原告自2009年11月15日至2010年5月15日的房屋租赁费十万零五千元。
宣判后，被告不服，提出上诉，认为并非无理拖欠租金，而是因为原告拒绝开具正式发票，自己作为承租人享有先履行义务的抗辩权，被告不构成违约，要求继续履行租赁合同。
二审法院经审理认为，原告与被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容合法，原判认定合同有效正确。被告提出由于原告拒绝开具发票，自己享有先履行抗辩权，并不构成违约的辩解，经审理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律法规的规定，发票是经营活动中开具、收取的收付款凭证，应当按照规定开具、使用、取得发票，收款方应当向付款方开具发票，支付款项应当向收款方取得发票。原告收取被告交付的房屋租金，开具发票是其法定义务，被告索取发票也是法定权利。原判以双方合同未约定出具发票为由，支持原告主张，显属适用法律不当。另外，双方虽对是否索要发票各执一词，但原告已收租金出具的收款收据可以印证被告的主张。因此，被告以原告未履行开具发票的义务，延迟支付租金是行使先履行抗辩权，不构成违约的上诉理由成立。原告应当按规定给被告开具所收取租金的发票，被告也应当向原告支付租金，并应当按照规定取得发票。遂判决：被告不构成违约，双方继续履行合同。
三、评析
在房屋租赁中，经常发生出租人拒绝开具正式发票而承租人拒付租金的情况，出租人便以承租人违约起诉至法院，要求解除合同并承担违约责任，承租人往往以出具发票为出租人的法定义务为由进行抗辩。各地法院对此认识不一致，有的法院支持抗辩理由，有的法院不予支持抗辩理由。支持者认为，相关法律规定出租人提供发票是其法定的义务，承租人在出租人拒绝提供发票时可以行使先予履行抗辩权，并且，有些法院。如沈阳市中级法院还将此类案例作为指导性案例用以指导司法实践。不予支持者主要有三种理由：一是当事人应当在合同中明确约定开具正式发票，如果没有约定，则不能支持。如上海市法院在审理吴女士以徐先生未开发票而拖欠租金一案中，认为，“吴女士一直未支付2006年11月1日之后的租金，违反合同约定，应依约承担违约责任。对徐先生依约要求吴女士承担拖欠租金及逾期付款违约金的反诉请求，法院依法予以支持。双方在合同中并未约定提供发票为出租方的先履行义务，因此吴女士不能以徐先生未提供上述材料为拒付租金的理由。”第二种理由认为：支付租金是履行合同的主要义务，而开具发票则属随附义务，不能以对方未履行随附义务而抗辩履行主要义务，合同附随义务与合同主要义务之间不具有对价。第三种理由认为：开具发票与履行合同是两种法律关系，不能混淆。广东市中级法院在审理合创伟业发展有限公司与黄某租赁纠纷一案中，合创伟业发展有限公司以《广州市房屋租赁管理办法》第33条关于出租人拒开发票，出租人可以拒付租金的规定提出抗辩，中级法院认为“《广州市房屋租赁管理办法》属于行政规章，被上诉人不按该规定向上诉人开具收据或发票的行为应由行政主管机关调处。”未支持抗辩理由。
认真分析以上三种理由，都有不足之处。第一种理由明显与法律规定不符。《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。”可见，开具发票是出租人的法定义务，有关当事人必须履行这一法定义务，不存在双方当事人是否约定问题。《中华人民共和国合同法》第七条规定，“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”因此，双方当事人不能就不开具发票进行约定，如果约定了则是一种违法的无效约定。所以租赁合同订立时，开具发票是出租人的当然义务，不能免除。当然双方当事人在不违法的情况下，可以就税费的承担作出约定，比如由承租人承担必要的税费。
第二种理由认为，交纳租金是主要义务，而开具发票是随附义务的观点也是不对的。基于上述第一种理由，开具发票是出租人的当然法定义务，因而就不存在主要义务与随附义务之说。另外，出租人不开具发票是一种违法行为，损害的是国家利益，即国家税收的流失，并且是故意为之，而承租人拒付租金损害的是出租人的利益，当这两种利益发生冲突时，应当首先考虑国家利益，或者两者必须同时兼顾，不能因为保护个人利益而损害国家利益。
第三种观点之所以错误在于，两种法律关系在租赁关系中无法截然分开，这是基于法律的规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同法的明确规定显然将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由，那么，“正当理由”如果涉及另一个法律关系，则应当在案件中并案处理。否则，就会导致一种荒谬的逻辑，即：在明知违法的前提下而保护了另一种个人利益。法院以判决的形式支持当事人规避法定义务，这在司法实践中是十分有害的，正如支持当事人追索赌债一样。正因为如此，一些地方如广东、南京、无锡、深圳等市，已经相继出台了相关规定，明确规定在出租人拒开税票的情况下，承租人可以拒付租金。如《深圳市经济特区房屋租赁条例》规定：“出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。”
另外，还有一个容易被忽视的问题，就是执行问题。如果出租人申请执行一审判决，法院将无法执行。若法院只执行租金，而不为承租人提供发票，那么法院的行为显然违法，属于执法不公；若法院在执行租金的同时，要求出租方提供发票，那么显然与判决不符。这样将导致法院执行工作进退两难，无法进行。
综上所述，笔者支持二审法院的判决。
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