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二、扣除项目及其金额 （二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法） 1.房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值） 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 房屋及建筑物的评估价格（不是房屋原值）： 评估价格＝房地产重新购置价格×成新度折扣率 房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的,6成新,2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%） 注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 （特殊强调）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 第四节 应纳税额的计算
1.增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% 2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 4.增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 计算时注意分步骤列式计算： 第一步，确定应税收入； 第二步，确定扣除项目； 第三步，计算土地增值额； 第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算扣除系数； 第五步，计算应纳税额。 特殊售房方式应纳税额的计算方法： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
第五节 土地增值税的税收优惠
（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。 注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，20.01%应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅应同时满足： 住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在 对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。 土地增值税一般减免税规定： （二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。 （三）个人销售住房： （四）企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
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