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第二节 土地增值税纳税申报与纳税审核 一、土地增值税纳税人的审核 《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。 提示：卖方涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）；买方涉及印花税、契税。 审核纳税人时注意以下问题： （1）转让非国有土地和出让国有土地使用权的行为均不征税。 非国有土地是指集体土地，自行转让集体土地是一种违法行为。 出让国有土地使用权是政府行为，不纳税。土地使用者通过出让方式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为属于土地增值税的征收范围。 （2）国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的“产权”必须发生转让。 （3）单位之间进行房地产交换，属于土地增值税征收范围；个人之间互换自有住房，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 （4）以房地产抵押取得借款，抵押期间不征收土地增值税；抵押期满时，如果无力偿债，以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征收土地增值税。 提示：先流转，再其他，后所得。 （5）以房地产投资、联营 ①房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营，征收土地增值税； ②非房地产开发企业以其房地产向房地产开发企业投资或联营，征收土地增值税； ③非房地产开发企业以其房地产向非房地产开发企业投资或联营，暂免征收土地增值税。 【提示】以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让股权的，也不征收营业税。 （6）合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征税；建成后转让的，应征收土地增值税。 【例题·简答题】甲企业属于粮食购销企业，由于城镇规划，拆迁原仓库后，有近两亩的空地，办理有关手续后，甲企业决定与建筑商乙企业联合开发，甲企业出土地，建筑商乙企业出资金，建成后的房产50%归甲企业，50%归建筑商乙企业，甲企业所得的50%的房产准备全部出售。 要求：上述业务除按规定缴纳企业所得税外，甲企业还应缴纳哪些税费？并简述理由。（2007年） 【答案】 除缴纳企业所得税外，甲企业还需要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税及土地增值税、印花税。 ①甲企业和建筑企业通过土地使用权和房屋所有权的相互交换，甲企业发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”纳税，税率5%。 ②甲企业将分得的房屋销售，又发生了销售不动产的行为，应该对其销售收入按照“销售不动产”缴纳营业税，税率5%。 ③甲企业应按缴纳的营业税为依据缴纳城建税和教育费附加。 ④甲企业取得房屋的所有权，办理相关产权时，应按取得房屋价值缴纳契税，税率3%～5%。 提示：税务代理教材没有契税的内容，详见税法二。 ⑤甲企业将分得的房产转让的，还要按规定缴纳土地增值税。 ⑥甲企业在销售房屋过程中签订的销售合同按产权转移书据缴纳印花税。 （7）非公益性赠与房地产，应当征收土地增值税；符合条件的公益性赠与不征收土地增值税。 公益性赠与：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 提示：营业税没有此类优惠政策，捐赠房产应该缴纳营业税。 （8）房地产的继承不征收土地增值税。 （9）企业兼并行为，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 （10）房地产开发公司代客户进行房地产的开发，收取代建收入，属于劳务性收入，不征收土地增值税。 （11）房地产评估增值，不属于土地增值税的征收范围。 （12）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时视同销售房地产。 （13）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。 提示：房地产开发企业将开发的房产自用不缴纳营业税。 （14）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附属物，免征土地增值税。 【例题·多选题】注册税务师在进行房地产开发企业土地增值税清算时，对房地产开发企业将自行开发的房地产用于（
）的，应确认相应的收入，计算缴纳土地增值税。（2008年） A.企业办公用房，并办理相应产权转移手续 B.对外投资 C.通过老年基金会捐赠给老年活动中心 D.向投资者分配利润 E.出租，但未办理相应产权转移手续 【答案】ABD |
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