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租金暴涨压力巨大,沃尔玛欲进军商业地产“补血”

2014-10-29  可可菲儿

近期,沃尔玛坐落于广东珠海香洲区明珠路及旅游路周边地块的珠海乐世界正式奠基,该购物中心的建筑面积约10万平方米,预计2016年落成营业,拟投资约6亿元人民币。


沃尔玛方面称:“珠海乐世界是沃尔玛在中国自行开发、建设和经营管理的第一个购物中心,沃尔玛旗下山姆会员商店将成为该购物中心的主力店。珠海乐世界位于珠海市内非常繁荣的地区,有良好的道路交通设施,这一地理位置对于建山姆会员店以服务商业群体和广大会员而言非常理想,也能带动周边商圈和配套服务产业的发展。”


布局三、四线城市

沃尔玛方面将珠海乐世界项目定位为“社区型购物中心”。


根据沃尔玛方面今年4月份公布的招标信息显示,珠海乐世界项目的实际地址在“香洲区前山广珠公路北侧,金凤路西侧”。该建筑将是一幢4层高的购物中心,并设有两层高的地下室,包括了购物中心、商场、零售超市、餐饮以及地下停车场。


此外,沃尔玛亚洲不动产招商和资产管理副总裁潘丽君曾对媒体透露过,沃尔玛在华自行投资开发购物中心项目启动在2012年,其计划在2-3年的第一阶段的开发周期内,开发出有4家购物中心的资产包。

而去年,沃尔玛方面已经披露在华购物中心选址或集中于三、四线城市。


低租金优惠不再

沃尔玛在华布局商业地产之举,业内普遍解读或为受到零售业市场低迷大环境的影响。


今年2月份公布的财报中,沃尔玛国际部门的净销售额同比下滑0.4%,是唯一下滑部门。沃尔玛国际业务最大贡献地区墨西哥正在面临着腐败指控,且由于国内消费力低迷,单店销售额连续7个月下滑;而另一个人口大国印度则拒绝外商直接投资,沃尔玛只能转而与印度巴蒂集团合作,打造现购自运的批发仓库模式。不过,去年10月,该项合作宣告失败。


尽管沃尔玛中国区业务占全球销售量尚不足5%,但根据沃尔玛方面给出的数据,2013年,沃尔玛中国销售增幅高达24.5%。“中国市场有潜力成为美国之外沃尔玛在全球的第二大市场。”


但中国市场的现实或许并没有沃尔玛方面描绘得这般美好。一项公开的数据称,沃尔玛2013年中国区市场份额跌至5.7%,已被华润万家所赶超。沃尔玛方面的实际行动,也是自2013年开始进行了一轮调整,去年10月,沃尔玛对外宣布:到2015年底之前,公司将在中国关闭约25家业绩表现欠佳门店。


与此同时,沃尔玛20世纪90年代因“国际零售巨头”的金字招牌而在各地享受的各种政策优惠也已因本土企业的崛起,以及自身经营状况的下行等原因而受到冲击。


早年,沃尔玛也曾凭借其自身消费者号召力而获得各类商业地产项目的青睐,并因此获得了低租金等优惠。但如今,这一优势也已不再。


商业地产补贴零售业

在楚睿商业董事长黄文杰看来,沃尔玛在华开发并持有物业的策略,目的或为降低风险并寻求新的增长点。


“这么多年来,商场行业的市场价值总体是上升的,如果物业是自身持有的话,不仅是日常零售经营,物业增值本身也会给他们带来利润。如果物业是通过自身经营来增值的,就相当于他们的经营获得了双倍的收益,同时也降低了业主升租或者不租给他们的风险,既避开风险,又能带来双重的收益—经营收益和增值收益。”


实际上,早在2012年中国连锁经营协会的调查显示,国内零售企业超过半数都涉足商业地产,以此贴补零售主业的做法已经蔚然成风。


黄文杰预测,尽管国内的大型零售设施建设在一定区域、局部,尤其是在一些核心传统商圈里呈现饱和,但沃尔玛所提的“社区型购物中心”,未来几年将进入一个快速发展期。


“过去的近20年时间里,购物中心都主要集中在城市的核心区域,更多的是一种都市型购物中心,这也是过往开发的一个重点。但在10多年时间里,房地产发展了,每个城市的格局都发生了变化,出现了扁平化发展的趋势,扁平化的意思就是有更多细的区域形成,有更多商业市场空缺点。其实一个城市不能承载非常多的都市型购物中心,但是社区型购物中心只针对一部分区域里的客流,10万或者20万的客户群已经可以支撑社区型的生存空间。一般的说法是,五六十万的人口才能养活一个都市型购物中心,但社区型购物中心可能5万人就可以养活。”黄文杰分析。


不过,这一业态也并非沃尔玛独家创新。实际上,国内诸多住宅开发商如万科、世茂、花样年等,以及商业地产商宝龙地产等,均已在“社区型商业”方向发力。


而作为欠缺开发经营的零售商沃尔玛,此番在华加码商业地产能否真正为其带来业绩增长同样有待验证。


总结

沃尔玛在中国做持有物业并不能改变实质,商业的本质不在于你持不持有购物中心,在于你卖的东西是不是受欢迎、快周转,价格是不是合适。所以持有物业可能对它的短期成本会有帮助,但不改变现在的实际情况。


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