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【唐亮的回答(166票)】: 需要给你普及一下容积率的概念： 假设政府要拍卖一块10000平米的地块，规定容积率不得超过3.0。 因此你拍得的这块地可以盖得房子建筑面积最大不得超过30000平米。 不要以为两倍已经很大了，其实你不可能把这些地全部用来盖楼是吧？总要有些路、绿化、停车位等等。 这就又牵扯到了另一个概念：建筑密度。 就是你能用这块地的多少面积来盖建筑物，这一项政府会给你一个低限，比如不高于30%。 所以你就只能拿最多3000平米的地皮来实现最多30000平米的建筑面积。 换句话说，你想拿这块地实现最大利益就只能往上摞10层，或者你用2000平米的地往上摞15层，但可能你又正好在机场附近，有限高30m的约定，地上15层是不行的，真想做15层就只能做地上10层+5层地下室了。 所以想多盖是没门的。 另一方面，不要以为你有钱买下一块地就想盖什么盖什么，想怎么盖怎么盖了。 政府对每一块地都是有规划的，比如这一块是住宅，那一块是商业，还有一块是学校。 政府招来买地的人（开发商）只是想让他们来实现政府城市规划的愿望，这么说是不是很邪恶。 所以出卖土地的时候和土地合同内会约定限制好所有的规划数据，比如上面两个（另外还有绿化率、限高等，甚至包括住宅面积，停车场数量，自行车位，人防面积等等等等）。 这些数据或有上限，或有下限，但总归是约束你的。 由于都是在拍卖前约定好的，所以这些数据跟土地面积一样都严重影响成交价格（大家都不傻）。 以上数据纯属例子，但真实的也差不多，比如容积率一般2.0到3.5（超高层可能有4-5），建筑密度一般50%以内，绿地率一般30%-60%等等。 【知乎用户的回答(29票)】: 容积率。 这种提问风格，你们是一个人吧= = 假如我现在投资房地产，然后以低于其他房地产商很多的价格售卖，可以短时间内快速赚一笔吗？ ========================================================== 题主是认真问的话我认真回答一下。 容积率 1、政府出让的每一块土地都在规划中明确了详细的容积率，也就是这块土地一共可以建造多少建筑面积有上限，也就是你最多只能造那么多面积的房间可以出售，不能随心所欲，否则规划审批无法通过，造不了。 2、地价与容积率挂钩，同样一块地，容积率2.0的出让价格就可能是容积率1.0的两倍，也就是说，开发商想要拿一块能建很高楼的地首先就得在拿地的时候付出更高的代价。 3、楼层越高，施工难度越大，单位建筑成本会成倍增加上升，开发商没有动力做这样的事。 4、题主写论文的话建议在熟悉的领域寻找题目比较好？ =========================================================== 不针对题主，只是觉得某些完全无视市场规律、藐视专业从业者智商、认为凭自己的聪明才智可以只坐在家中凭空臆想就能发现发财之道的人是臭傻逼。 哼我说的就是链接那个题主。 【知乎用户的回答(14票)】: 政府卖地给一个公司造房子，不是单纯这块地多少钱这么简单的，有综合指标，其中最关键的就是容积率。也就是说，造房的人买地，实际上是买的是能在这块地上建多少平方的房子。当然还有建筑覆盖率，限高，绿化率等等其他要求，但是最关键的讲就是这个了。不是你买下地想怎么造就怎么造，想造几层，每层多大就能自己干的。 【hjr的回答(17票)】: 题主，往往是一块地能盖多少层，能建多少个房间，才决定了它的价值和价格，不是反过来的。我从事的工作就是给政府部门和开发商评估一块地的开发强度。 所谓土地开发强度，主要涉及到三个指标，一个是建筑高度，一个是建筑密度，一个是容积率。建筑高度大家都懂，建筑密度是建筑底层面积/用地总面积（建筑底层面积＋绿化面积＋道路面积＋其他面积），容积率是地上（大多数城市地下面积不计入）建筑总面积（建筑每一层面积相加）/用地总面积。大家很容易发现，容积率的大小和建筑高度，建筑密度是正相关的。 土地那么宝贵，那为什么政府还要控制土地开发强度呢？因为土地开发强度过大的话，有很多的负面影响，得不偿失。 建筑高度太高的话，会遮挡周围现有居住小区的通风、采光、日照条件，这就违反了物权法；有机场的城市，机场周围建筑太高会影响飞机起降安全；在地震带上的城市，还要考虑高层建筑万一倒塌会不会掩埋道路，影响疏散和救援。 建筑密度太大，那绿化密度肯定就小了，环境品质变差，通风采光也会变差，所以为了保证每个街区，每个地块都有绿化，建筑密度也不宜过高。 最后是容积率，容积率很高的用地，里面居住或者工作的人肯定也很多，人一多会带来各种基础设施的负荷问题。首当其冲的是交通问题，人一多停车怎么办？地下建多层停车库成本很高的。还要考虑早晚交通高峰，用地周围的道路能不能解决那么多人的出行。另外，供水供电，网络通讯，学校医院这些公共设施都有各自承载力的上限。 最后肯定有人要问，那政府决定土地开发强度是有科学依据的吗？其实这个问题可以变成，城市规划这门学科是严谨的吗？我想说这是个有点尴尬的问题，我们以后再聊。 【DuYosef的回答(2票)】: 不能！首先政府不让键，各种控规条件摆在那里呢。。。 再次，建安成本提的很高，没法弄 还有，没人人会买50层以上的住宅。。。。 【我是一只鱼的回答(2票)】: 容积率政府已经定死了，你无视各项控规来盖房子就是作死 【夏榕的回答(1票)】: 除了容积率，楼层越高，建筑成本越高 【张亮的回答(1票)】: 郭德纲的相声里面说过于谦承包公共厕所以后盖了几百层的楼房，每间都是两居室，哈哈，歪楼了。 【尚木的回答(1票)】: 我是搞规划的，题主你要知道，大城市里面的地不是卖的用地面积，不是说给你10000平方米，其他只要不瞎弄，随便你盖！政府卖给你的是建筑面积，也是人们常说的楼面价！一块10000平米的地，政府算好，卖给你25000的建筑面积给你！ 【keepminority的回答(1票)】: 贵阳号称世界第一大楼盘的花果园就是这样干的，基本都在30层以上，每层10户左右。超级高的容积率使得整体房价可以变得很低。至于居住体验嘛，你看看那还有一半楼没有完工的情况下就已经水泄不通的交通就懂了。 另外，如此高的容积率是得到了当地zf许可的，花果园所在的彭家湾片区以前是全贵阳市最著名的旧城区（说白了就是贫民窟）。借着＂旧城改造＂的名义，贵阳市zf将整块土地的开发权交给了本地最有实力的地产商宏立城。说到底就是自身财政紧张不足以改造这个片区就和地产商进行利益交换。对贵阳市zf来说，这样做顺利地改造了旧城，为领导自己的政绩工程添上了一笔。对地产商来说，获得了一大片靠近市中心的可开发地区，同时还获许能够得到超高的容积率。修好以后那绝对是大赚一笔。 至于花果园这个项目本身，我觉得得辩证地看，一方面这种造城运动导致了交通负担加重、房屋供应量过剩、对周围环境的破坏、旧彭家湾居民回迁后穷人们继续聚居在一起产生新的＂高层贫民窟＂。不过这样的楼盘也确实解决了不少穷人居住条件太差的问题，同时也使得贵阳房价不至于太高。不过长远来看，明显还是弊大于利 【愚者之影的回答(1票)】: 楼上有很多人回答了容积率、建筑密度、建筑物高度和施工成本的问题 我补充一点房间层高相关的 题主的问题问的不是太明白，按照我的理解，题主的意思是可能是：能否把房间的高度（专业叫“层高”或者“净高”）提升，从而把一个房间建成内部的上下两层，从而提升可使用面积，进而降低房价 答案是可行的，在现实生活中也有许多这么做的例子，开发商一般管这种设计叫做LOFT（当然这种东西和LOFT原本的意思相差很远） 但这种东西没法运用在住宅上面： 首先，一块土地的建筑物是有限高要求的，即最大高度是固定的，单层高度增加则势必减小层数，反映到可售面积上并无太大差别，开发商这么做不一定经济 第二，即使能够建很高的住宅（超过100米的超高层），开发商也一般不会轻易选择，因为超高层住宅的居住品质很差，而相应的建筑标准却很高，综合下来经济性很差 第三，民用住宅建筑的建筑规范很严格，单一层净高（包括错层）都不许低于2.4米，否则就算有质量问题，这么算下来这种双层房间至少要4.8米的净高，算上楼板还要更高，这和分两层卖没什么区别 综上所述，基本上没有开发商会卖这种住宅 但是，但是，为什么我们在市场上会遇到很多类似的产品呢 因为它们都不是住宅 在全国大部分地区，政府一般会默许开发商用商业/写字楼用地来开发"类住宅"产品，而这类产品遵照的是商业/写字楼的设计规范，对层高等等的规定很松，所以完全可以设计出不满足住宅规范的产品，这样对于开发商而言就很经济了 但对于购房的人，那就必须要注意，你其实买到的只是层高略高的商业或者写字楼物业，产权只有40年，而且论面积来看，你买的还是一层的面积，至于上面那层，是开发商发福利送给你的 【刘宗的回答(1票)】: 如果你指的高度是层高，是把层高做高，然后住户自己加楼板变复式，间接增加户型面积，也是不行的。 拿武汉来说，新出的《武汉市规划管理建筑面积计算技术规定》 “第十条 住宅结构层高不应超过3.6米，且最低不应低于2.8米。结构层高大于3.6米且不大于5.8米（3.6+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于5.8米且不大于8.0米（5.8+2.2米）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.0米的，以此类推。” 也就是说，你把层高做的超出了3.6m，超出的部分是要计入建筑面积的，比如你做了4.2m，原本100㎡的户型按规定要算200㎡，如果每平方5000￥，本来50万的房子价格要卖到100万，这在价格上是没有竞争力的是吧。 如果你卡着3.6m做，隔楼板，1.8不到的层高不能用吧。 而且普通住宅层高做高了会增加建安成本，开发商不会同意的。住起来能耗也大。 所以普通住宅层高，一般都是2.9m，3.0m，3.1m的都很少。 【凡人的回答(0票)】: 即使在之前监管不力的地方，增加容积率需补缴土地出让金 【YC的回答(0票)】: 土地面积 乘以 容积率（拿地时已经规定） 等于 （可以建最大的）建筑面积（不含各地规定的很少不计容面积） 【大鸡哲的回答(0票)】: 1.成熟的城市规划会对地块的用途做出规定，如绿地，商业，住宅，公共建筑等等。不是所有地块都可以用之卖楼赚钱。 2.即便你抓着一块住宅用地，市政规划也会控制它的容积率，密度，绿化率，还有限高，建筑退让，甚至日照等等。 3.好了，即便没有以上那些，你把房子无限制地做高或者挖地下室。越做得高或者越挖得深结构和风荷载的因素会让你的成本如同滚雪球一般越滚越多。 4.房地产红利已经越来越少。国家势必将经济增长点从房地产转移，否则国家经济会崩。 【包弟的回答(0票)】: 城市规划，容积率，政府 【夜叉的回答(0票)】: 首先，我把政府层面的关于容积率的问题抛开，这样才能更好的解释。 当不在意容积率的时候，理想状态当然是在同样的“建筑面积”内，通过更多的层数（不管是往高了盖还是往深了挖），以获取更多的“可售面积”。 这个时候必须要说的是“层高”和“建筑高度”，普通住宅层高在2.8米，这个是净高，就是室内的高度，要保证这个净高就需要做到3.2米左右每层的层高（因为有楼板的厚度，楼板可以理解为房间内的地板）。建筑高度上，80米高的建筑，和120米以上的，150米以上的（这里具体多少米高会有质变我说的可能不准确，但是这个意思没错）在建筑设计和工程造价这两个方面会有本质的区别。 我举个 ，100米高的普通住宅的整体造价，会是99米高的住宅整体造价的125%（数据可能不准，意思绝对没错，数据党退散）。这个差额来源于建筑设计，不同高度的建筑，为了保证其使用的安全性，有明确的消防标准，就是多少个电梯、楼梯，最远的房间距离消防通道必须多少米等等，以及地基的深度，另外还有建筑结构（不可能盖100米高的砖混楼吧）.... 好了，那么按照题主的问题“地价高，但是楼足够高，是否可以让销售价格下降”。 从理论上得出的答案是可以的，原因是同样的地价（不管盖多高，地价不变）下，楼高增加的成本分摊到实际可售面积中去的时候，总利润额不变的情况下，可售面积的价格是降低的。 但是，以上是单纯的数学问题的答案。 从实际角度来说： 1、销售数量增多，销售周期就会增长，营销成本和资金成本就会增加，这个会增加10%—20%，甚至更多，变相的单位可售面积又要加价才能保证总利润额不变； 2、可售面积增加，相应的产品配套和附加单位要增加（比如住宅产品需要做10%的保障房，这个是跟着总的建筑面积算的），变相的变相的单位可售面积又要加价才能保证总利润额不变； 3、销售价格是个均价，它在实际销售过程中，按楼层差和户型、朝向等多种因素进行增减，会对每一套可售产品产生影响，同一个楼内最贵和最便宜的产品可售面积单价会相差成千上万甚至几万，那么贵的那些实际上销售价格是远高于均价的。就很有可能卖不掉。而越高，这样的就越多。（你说差价少点呢？那也不行，人人都把好的挑走了，剩下不好的价格也不低，还是没人要）。 4、单位建筑成本是上涨的，除了保证总利润额以外，还要保证利润率。投资1亿一年赚1亿和投资2亿两年赚1亿，你选哪个？ 最后，说一下其他人都提到的容积率。其实还有一个是建筑密度。在不限高的情况下，土地拍卖的时候容积率和建筑密度这两个指标已经决定了能盖多高，有多少可售面积。所以在拿地的时候开发商就已经算好了多少钱拍下一块地是能赚多少钱的（炒地皮除外）。所以会每块地王一出来，周边楼价上涨，不是因为拿地的总价高，而是可售面积的单方总成本高（也就是楼面地价）。 综上所述，题主的问题，理论可行，实际不可能出现。 【HungryHunter的回答(0票)】: 其他答案已经说到了容积率的规定。即使政府没有这个限定，开发商也不会无限修高。摩天大楼的成本和养护费用也是很高的。而且修楼也不仅仅考虑住的那几个房间。舒适度，安全，配套设施，都会影响销售。住了那么多人，商场、娱乐餐饮，交通，都是问题。 成本只是定价的一个因素，地价又只是房价成本的一个因素。高地价时开发商赚100万。降低地价，开发商能赚200万。为什么开发商要少赚这100万呢？房子又不是卖不出去。只有房子卖不出好价钱了，开发商不愿意修房子了，降低地价才真正有用。供不应求，又是刚需，自然只有少数人买得起房。更改城市发展策略，让人别只往北上广深，省会城市涌，别只往市中心涌，才是正路。当然，等房价真的开始大跌时，降低地价会起作用。 原文地址:知乎 |
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