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张凤玲 12月2日，徐州轨道交通3号线项目签约，绿地集团正式搭上“地铁物业快车”：地铁沿线区域土地开发和轨道交通建设运营相互依托，带动绿地新城建设和城市购物中心等发展。 徐州市政府相关人士告诉记者，合作达成的时间前后不足1年，表面是“闪婚”，实质是被绿地团队做事风格吸引，“举一个例子，双方私下沟通地铁站4个出站口的端口连接时，很多投资者认为我投资你了，为什么还要我出预留端口经费，你应该免费连接到我的项目。在这样的细节上，我们和绿地没有任何分歧，同时我们和绿地也有合作根基和共同理想。” 在张玉良的构想中，绿地地铁投资发展公司要成为绿地集团发展的另一个利润贡献点，而徐州市政府却想将徐州市打造成淮海经济圈的中心，希望通过地铁、机场（预计2016年启动）提升城市形象，在这样的背景下，“以铁养房”和“以铁养市”模式将两者捆绑在一起。 启动地铁物业 根据国家发改委的建设规划：徐州市轨道交通3号线一期工程长约17.3公里，设站15座，均为地下站，计划2016年开工，2020年建成，项目投资估算约117亿元。绿地集团相关人士向记者表示，这117亿元的资金投放节奏要视项目而定。 在不足10个月时间里，绿地集团收到很多地方政府投资地铁的邀约，最终绿地集团选择了徐州、南昌等城市进行市场调研和考察，“城市本身的前期规划、人口基数和城镇化率等成为考察的重要指标之一，当然包括涉及商业机密的土地一级开发、地产物业和铁路物业合作比例等事项。”绿地集团内部人士告诉记者。 按照绿地集团的战略规划，轨道交通和沿线物业捆绑统一开发，绿地集团采取的是“项目投融资建设+施工总承包+物业开发”的模式。 具体来说，徐州地铁3号线开展轨道工程建设及配套设施开发，由绿地集团牵头，与上海建工(8.80, 0.75, 9.32%)集团组成联合体作为轨道工程投资建设主体，承担工程资金投入、规划设计、工程建设、运营管理等职能，并参与地铁沿线区域的综合功能开发，发挥绿地优势特长，打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。“我们这边主要负责轨道交通项目策划、轨道交通设备销售、租赁、轨道交通站场物业管理、轨道交通沿线广告资源开发、轨道交通运营等，3号线绿地项目投资约117亿元，按照我们的计划，债务资金最好不要超过60%，也就是说，实际投资要占到40%，即50亿元，这样做主要是为了避免企业将项目全部作为抵押物融资。”前述徐州市政府相关人士表示。 参与多条地铁规划的深圳新摩尔商业管理公司总经理杨宝民认为，绿地集团只要可以参与到地铁的规划中，绿地基本上就承担地铁线路的土地一级开发，土地一级开发肯定需要开发商进行垫资拆迁，“就算要投资50亿元，就算土地一级开发净利润只有3%，绿地在这一过程中也是赚钱的，通过土地一级开发项目就可以把投资的钱赚回来，这样的钱就循环起来了。” 全面输血 搭上绿地这座“地铁快车”的不仅仅是绿地的住宅和商业物业，还有咖啡、茶等快销品，“绿地即将推出属于绿地品牌的咖啡（季咖啡）、茶（季茶）等，目前绿地自创的咖啡品牌已在南方城市试点，获得购买者认可，以后我们还会陆续推出快销品，地铁里有我们的快销品，地铁外是我们的建筑。”绿地内部人士说。 在绿地“地铁物业车”上将有房子、购物中心，还有咖啡、餐厅、儿童乐园、茶等自有品牌。“按照惯例，基本上地铁站的土地范围300米以内的项目都属于开发商，也就是若绿地集团想拿走地铁站周边300米以内的土地资源是没有问题的。”接近绿地的人士表示。 曾主政徐州多年的一位官员向记者分析，这项启动工作并不简单。“地铁用地性质算是公益性用地，一般地铁用地都属划拨性用地，而划拨用地不能直接进行商业物业及住宅开发，所以需要将土地进行变性，需要进行招拍挂补缴土地差价，若是绿地集团采取招拍挂模式获得该土地后，前50年归开发商所有，50年后开发商将运营权全部交换给政府。但现在土地变性并不是一件容易的事情，需要国务院、省政府审批；不能采取招拍挂，就需要对涉及交通等用地多数采取内部协议买卖土地，协议出让的土地所有人（政府）仍然对该土地有使用权，政府和开发商从一开始就采取利润分成5：5开，TOD模式（以公共交通为导向的发展模式）的盈利状况取决于政府的土地利用规划。” “我们现在的重点是研究如何建设地铁，我们已经陆续考察了成都地铁的3号线、北京地铁的4号线等，这是我们要关注的重点，绿地集团在徐州市已深耕10年多，说得直白一点，绿地集团和政府打交道并不是一天的事情，也不是一个项目的事情，这方面我们积累的经验绝对不会让我们自己吃亏，当然我们也不会让地方政府吃亏，所以我们的难点还是如何建地铁本身的事情，比如地铁的盾构如何推，基坑如何挖等等。”前述绿地内部人士说。 |
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