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导读 TOD（Transit-oriented Development）是“以公共交通为导向“的开发模式，是以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区，其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800m（5～10分钟步行路程）为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区，以实现各个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。根据站点所处区位交通，不同企业TOD开发模式下的产品线，对不同站点级别设置各有差异（如下图）。
当前，随着我国快速城市化下土地的急剧消耗，TOD综合开发已进入增量开发与存量改造并重的时代。
在此背景下，我国TOD综合开发主要面临站城一体化程度偏低、资金投入产出平衡困难与土地增值利益分配博弈激烈等三大核心问题。
为从根本上解决这些核心问题，从战略层面的商业模式设计上就打通TOD综合开发下“融-投-建-管-退”闭环，兼顾各主体利益诉求并降低利益博弈成本，构建可持续造血的商业模式生态闭环，业内标杆企业在TOD综合开发打法上做了诸多创新尝试。
从主体维度（轨交主体、开发主体、运营主体）来看，比较典型打法有以港铁为代表的“主体企业模式“、以深圳地铁、越秀集团为代表的“轨交+物业一体化模式“、以京投发展为代表的“大股东一级开发+关联公司二级开发的自主开发模式”和以上海申通集团为代表的”股权和项目混合合作模式“。后三种模式都以港铁模式为借鉴进行了属地化改进，本文重点就后三种模式进行简介。 同时，针对各种打法如何落地，尤其是当下比较流行的“轨交+物业一体化模式“，后续将在本系列文章《TOD综合开发打法详解：模式落地篇》中以项目实战案例来一探究竟。  1、京投发展——“大股东一级开发+关联公司二级开发”的自主开发模式 本模式下，轨交主体负责轨交建设及综合开发土地的一级开发的前期规划及土地整备，后将已整备土地交由政府进行市场交易。市土地储备中心通过公开“招拍挂”上市出让土地。同时，轨交主体与其有物业开发资质的关联公司（控股）组成联合体，在土地交易市场上通过“投标”或“摘牌”方式低溢价获得土地二级开发权，以顺利衔接一二级开发。轨交主体主责项目资金安排，关联公司则主责项目操盘。
京投发展北京地铁9号线郭公庄车辆段项目 轨交主体溢价回收的来源有土地一级开发收益、物业开发的收益分红。在此过程中，轨交主体基本可实现对土地综合开发全流程的控制。本模式成功实施的关键在于轨交主体要具备统筹协调整个综合开发项目的权力与能力，且“联合体”须一直能够以低于市场价的价格优先受让土地的二级开发权。 2、上海申通集团——股权和项目混合合作模式 本模式具体指在场站、车辆段的上盖物业开发中，由轨交主体主要负责上盖开发的前期规划及土地整备工作，然后将整备好的土地交由政府进行市场交易。市土地储备中心通过“条件挂牌”对此类土地进行上市出让，由轨交主体（或其旗下全资子公司）低溢价摘牌。轨交主体取得土地开发权后并非自行开发建设，而是成立专门的项目公司，再通过公开股权交易平台高溢价转让项目公司股权（转让比例一般高于50%）及二级开发主导权，引入物业开发商来主导产业链后端的拓展、工程施工、营销及运营等环节，借助项目成本与质量控制的能力以缩短开发周期、提高资金周转率，保证综合开发效率。
上海市申通地铁轨道交通用地综合开发项目 轨交主体通过本模式实现溢价回收的来源主要是整备上盖平台的收益、股权溢价、物业开发收益股东分红、部分自持的物业收益。此外，上海申通集团采用的模式要求参与人必须理性对待标的股权的成长性价值，可保证真正吸引有合作意向的、价值观相似的合作单位以合理的成本参与到综合开发项目。 3、深圳地铁、越秀集团——“轨交+物业”一体化模式
本模式下，地方政府通过出台鼓励性的综合开发政策，创新土地出让模式，将综合开发的土地使用权以合法方式授予轨交主体。轨交主体作为地铁建设和物业开发统一主体，实现综合开发效益最大化与企业利润最大化的有效捆绑。轨交主体作为综合开发项目发起人须控制项目总体规划，谨慎筛选有丰富经验和雄厚资金实力的物业开发运营企业合作开发，以获取物业开发与运营收益，实现溢价回收。这种模式下，轨交主体的溢价回收主要来自于二级开发收益（土地增值及物业出售）、自持的物业运营收入、固定资产升值等。本模式成功的关键在于轨交主体如何在政策允许的范围内平或低溢价获得综合开发统一主体身份，这主要取决于当地政府对综合开发用地的土地出让制度。因此，在模式落地的摸索过程中，深圳市轨道交通一二三期，轨道与土地一体化规划发展出现了一系列的变革（见下表）。
此外，深圳地铁不同的车辆段，进行了更多元的开发尝试——自主、合作、代开发——助推“轨交+物业一体化模式“落地。
再如，越秀集团通过与广州地铁集团战略合作，发起设立广州轨道交通城市更新基金，合作成立平台公司进行TOD项目开发。越秀集团自2016年4月牵手广州地铁集团，在资本运作、金融服务、物业开发、云计算等领域达成全方位合作。2017年7月，由越秀集团牵头，联合广州地铁集团、珠江实业等企业共同参与发起设立广州城市更新基金，总规模2000亿元。其中，首期“广州轨道交通城市更新基金”规模为200亿元。
越秀集团轨道交通城市更新“地产+金融”全链条 越秀集团凭借自身的开发实力与国资资源，在开发模式上，前期主要由广州地铁集团获取土地，越秀金控产业基金管理联合广州轨道交通城市更新基金，完成地块的土地整备与一级开发。之后，由越秀地产通过股权收购的形式，与广州地铁集团合作成立项目开发平台公司，对TOD项目进行实际操盘开发。项目开发完成后，项目的商业部分还可以借助越秀旗下的商投和房托平台，进行商业运营或资产证券化。目前，越秀地产已经成立了城市更新集团，提供“一级整备+二级开发+商业营运+资产金融化”的全链条服务。 结束语 不同打法分类维度下，TOD综合开发模式各有千秋，但万变不离其宗——参与主体之间关系的分与合。对于参与TOD项目的企业，要根据自身资源与组织能力现状，来选择适配的打法。此外，对TOD综合开发来说，并非“轨交+物业“简单叠加，而是更强调两者之间的协调和融合，这对于轨交主体、物业开发主体、物业运营主体的专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求。 作 者 | 沈炼勇 出 品 | 康达信管理科技 |
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