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当前,在我国大力建设保障性住房的重要时期,如何对原有直管公房进行有效地管理和使用,充分实现社会资源配置效能的最大化,促使直管公房朝租赁型保障房进行有效的转换,是我们当今需要研究和解决的任务和课题。 看，其所有权归政府。各地直管公房或保障房行政管理部门要依法与入住家庭签订房屋使用合同或协议。合同或协议中应载明房屋的地址、性质、使用方式、租金水平、使用年限、退出措施、违反使用规定的处罚、法律责任、合同或协议解除条件等事项，明确界定双方的责任和义务。这样既可以避免直管公房在转换过程中受到原有部门的阻挠，还可以让公房居住者明白公房产权归政府所有，任何组织或个人不得私自侵占。政府相关部门还可以根据需要，有权收回直管公房或对其进行整固改造。 （3）加快直管公房管理部门的改制，重新理顺直管公房经营管理体制这里我们可以考虑下面两种模式：一是采取强化基层直管公房服务中心（房管所、保障中心）管理职能，将直管公房和租赁型保障房合二为一统一管理。市、区（县）国资委（局）、住房保障和房管局等相关部门协商配合，将直管公房产权按所在区域划转到直管公房服务中心（房管所、保障中心），代表政府授权该中心专职负责直管公房的行政、租赁和产权管理；二或是采取组建政府独资的公共资产管理公司。市、区（县）国资委（局）、住房保障和房管局等相关部门，将市、区（县）直管公房产权划转或授权该公司实行专业化、市场化或企业化管理。该公司在业务上接受市、区（县）住房保障和房管局等相关部门的业务指导；在资产处置、财务运作上接受国资委（局）的行业指导；直管公房或租赁型保障房出售后归集的资金、拆迁补偿款的管理按收支两条线的规定接受财政监督。 （4）制定配套政策，完善现行管理制度 即在原有管理制度的基础上，制定出相应的配套政策，构架起一套与租赁型保障房相衔接的房屋运营和管理、准入和退出、出租或出售、拆迁补偿、处罚和救助等为主要内容的经营管理体系。对于那些不符合租用条件的住户，必须明确退出政策和处罚规定；而对于那些承租直管公房的住户，如果承租人达到了房改房购买条件，而且其本人有意愿购买的，则可以给予政策上的优惠鼓励他们购买；对于那些低收入住房困难家庭，则可以按照其困难程度分别实行廉租住房、公有住房、公共租赁住房等政策进行住房保障。同时，要加强对直管公房的监管力度，针对那些欠租的承租户，可以通过法律手段来解决。 （5）调整租金标准，确保稳定的现金流 亦即根据现住房状况，对不同层次的承租家庭实行不同的租金标准。一是按照《河南省人民政府关于贯彻国务院深化城镇住房制度改革的决定的通知》（豫政［1995］5号）规定，调整现行公房租金标准，按成本租金或市场租金计租；二是对符合保障条件的承租人，经住房保障管理部门审核批准后，在其享受面积标准内按租赁型保障房标准交纳租金。租赁型保障房（廉租房、公共租赁住房）租金制定办法按照政府有关规定执行；三是对不符合保障条件的承租人停止执行福利政策，使其完全按照市场价格支付租金。 4.转换后需要加强和关注的几个问题 尽管各地直管公房向租赁型保障房转换的方式各异，但实现两房有效转换、体现政府对低收入家庭住房困难的关怀，是政府有关部门应坚持的方向和目标。因此还需要考虑以下几点： （1）完善法律、法规，为直管公房的有效转换保驾护航抓紧研究和制定符合直管公房、租赁型保障房的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》；出台针对住房使用不同类型、居住者不同收入水平的物业服务标准和收费标准；研究和制定因物价变动而物业费标准或补贴标准的动态调整机制及操作办法；拿出直管公房、租赁型保障房使用人（承租人）参与物业管理活动的权利和义务规则；制定出房屋及设备修缮的地方标准，明确界定两房的修缮范围、修缮标准和修缮责任。同时，还要研究和解决两房转换过程中出现的新情况、新问题。保证直管公房、租赁型保障房运营和管理的良性循环。 （2）政府对符合低保的人群建立物业管理费补助保障机制低保人群物业管理费应由政府补贴，并纳入住房保障体系。同时，制定相关的保障政策，使措施的落实恰到好处。在制 |
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