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1.土地使用权有哪几种类型？ 答：《中华人民共和国土地管理法》第二条明确规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。” 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，任何单位和个人对国
国有土地使用权取得方式分为：有偿取得和行政划拨，其中有偿取得方式有： 1)国有土地使用权出让。凡是商业、进融、商品房等六类经营性用地都应纳入土地出让范围。 2)国有土地租赁。 3)国有土地使用权作价出资或者入股。 4)国有划拨土。是指原属城市国有土地，国家应建设需要，无偿划拨给建设单位使用的土地，非经营性用地，目前采用行政划拨方式。 2.多层和高层各有什么特点？ 答：1、一般情况下，高层的建筑标准、建筑质量要高于多层，如居住在较高的楼层，则视野较开阔，空气质量较好，噪音低。 2、高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。 3、高层的 物业管理费比多层的物业管理费高。3.购期房与购现房各有什么特点？ 答：一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于 购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约，即从签订购房合同至交房的这段时期内发生的不确定因素对购房人是否取得合同约定的结果会产生影响。目前，购期房的纠纷主要表现在：延期交房、房屋质量、权证、配套问题等。而现房的权属和品质已已经基本确定，纠纷较少，但一般价格较高，选择余地较小。4.买房能否增值或保值？ 答：房地产既是消费品，又是投资品。作为投资品，它具有增值和保值功能。但房地产的增值和保值不是指房地产的价值在不断的上涨，而是从较长时期来看，房地产的价格是上涨的，因而被认为具有增值和保值功能，但在短期内，受市场供求关系的影响，房地产价格会发生波动，有时，波动还比较大。这一现象类似于 股票市场。5.商品房的价格是由哪些因素决定的？ 答：商品房的短期价格主要由市场供需状况决定的，决定市场供需的因素既有宏观因素，又有微观因素，其中建造成本对商品房的价格有重要影响。至于买卖双方在平等协商基础上达成一致的成交价，政府一般不予限制，完全由当事人双方协商确定，购房人可以就价格和购房的其他条件与开发商协商。 6.商品房的层次。朝向增减系数有没有统一规定？ 答：目前商品房的层次和朝向的增减系数政府没有规定，开发商提出的系数是开发商的单方要求，购房者可以就此与开发商进行协商。一般来说，不同层次和朝向的商品房的品质是有差异的，因此确定层次和朝向的增减系数也是合理的。 7.住房分配货币化政策出台后对房地产市场会产生什么影响？ 答：目前，房地产市场供应主流是商品房，经济使用房同样属于商品房范畴。住房分配货币化政策是住房制度的重大变革，意味着住房分配将实现社会化、商品化。因此，新房改政策对房地产市场影响是多方面的： 从消费需求看：市场对商品住宅的需求将随着社会经济的发展而不断增长。在转轨时期，新房改政策对消费心理会产生影响，政府又出台了一系列搞活房地产二、三级市场的政策措施，导致部分潜在住房需求转化为现实需求。同时，集团性的消费需求将得到抑制。因此，从需求总量上看，短期内不会发生根本性的变化。 从市场供给上看：房地产开发商将越来越重视消费者的需求偏好，市场将进一步细分，市场有效供给将回增大，住房消费将朝效用最大化的方向发展，经济、使用的原则将越来越显现。 从市场的微观角度看：由于区域建设成本的刚性制约，企业的竞争将在定位、规划设计、环境营造、市场营销等层面上进行。一些价格适中，规划设计超前，小区环境质量较好的楼盘价格有可能趋升。 市场整体价格水平由于受短期供需的相对稳定性的影响，在社会经济状况不发生重大变化的前提下，市场整体价格可能短期不会产生较大的变动。 8.怎样了解市场价格行情？ a.报刊、杂志和广播电视的广告。 b.开发公司的售楼处。 c.房地产展示会。 d.房地产交易市场。 e.本网站将为你提供参谋。 9.现在购商品房有那些优惠政策？ 1998年5月26日至1999年12月31日前，个人购住房的契税按1.5%征收. 1998年6月1日以后购买商品住宅的，购房款在五年内可从个人所得税计征税基中扣除。 购空置商品住宅，交易手续费减半征收。 10.什么是空置商品房？ 答：空置商品住宅是指房地产开发企业投资建设，取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。 11.购买空置商品住宅有什么优惠政策？ 答：购买空置商品住宅的交易手续费减半征收。 12.商品房和“二手房”各有什么特点？ 答：商品房的设计标准较高，环境较好，但价格较高；“二手房”如职工所购公有住房等设计标准较低，但房型规格较多，地段较好，价格便宜。 13.怎样才算拥有房屋土地的产权？ 答：房地产权利人(法人或自然人)通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。否则，取得的产权不能受到法律的保护。 十四、什么是期房和现房？ 答：商品房买卖中的期房和现房有特定的含义。 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 十五、商品房品质受哪些因素的影响？ 答：商品房的品质主要受地段、规划设计、环境、配套、交通、建筑质量等因素的影响。这些因素的影响程度会随着社会经济和人们消费观念的发展变化而变化，商品房的品质也将随之发生变化，市场上所谓的有升值潜力即是这个道理。 因此，在购房时既要注意楼盘的现状，又要考虑将来的发展。如地铁1号线的开通很大程度上提升了闵行区房地产的品质。在1999年，市场将住宅区的环境、规划设计、快速便捷的交通工具如地铁、轻轨等作为考察商品房品质的重要因素。 十六、如何阅读房地产广告？广告不实向谁投诉？ 答：房地主广告是房地产开发商对楼盘进行宣传的重要手段，其中报刊广告是宣传的主要方式。 在阅读房地产广告时，一要留意广告中是否有商品房的预售许可证号，对开发楼盘颁发预售许可证是政府保护消费者权益的重要手段； 二是在广告中一般有价格、地段、房型、规划配套、优惠条件、投资者等信息。 三是房地产广告的特点决定了广告的信息常常是不全面的，有些开发商会采用醒目的低价模糊的地段和艺术化的环境来吸引消费者的注意，消费者对此应有足够的洞察力。 根据现行规定，房地主广告管理部门是工商行政管理局，因此，售楼广告不实应向工商行政管理部门投诉。 十七、怎样避免房地产广告的误导？ 答：避免房地产广告误导的有效手段有： 一是对照广告进行实地察看； 二是就广告中的有关承诺在合同中给予明确约定； 三是对特别优惠的条件要多留个心眼，因为在市场经济中，很少有大便宜让你白赚的。 十八、购房与开发商的信誉有什么关系？ 答：购房消费的过程和结果与开发商的信誉有密切关系，这与购买其他贵重消费品具有相同的道理，尤其是购买期房时。 一般情况下，有较高信誉的开发商对合同履约的诚信度较高，在产生合同纠纷时可望得到妥善的解决。由于购房消费不是多次、重复的消费行为，消费者受知识、经验等因素的制约，处于相对弱者的地位，从自身保护的角度出发，在购房时要充分考虑开发商的信誉。 十九、如何粗略了解开发商的信誉？ 答：所谓开发商的信誉，简单的说，是指开发商在市场经营中以自身的行为在公众心目中树立的良好形象。大开发商并不等同于有信誉的开发商。 上海市目前对房地产开发公司实行资质等级制度，根据开发公司的综合条件评定为一、二、三级，其中一级资质公司有39家，二级资质公司有696家，三级公司有3000多家。从市场普遍情况看，资 质等级高的开发公司相对信誉较高。 二十、如何判断商品房是否具备了预售条件？ 答：开发商如果持有房地部门颁发的预售许可证，则商品房具备了预售条件。 二十一、如何判断商品房是不具备了出售条件？ 答：房地产开发商在商品房经初绍登记，取得房地产权证(大产证)且则具备了出售条件。 二十二、什么是“售楼书”？ 答：一般开发商在开始对外预售商品房时都制作印刷精美，介绍楼盘特点，交通、规划设计、房型、配套、装饰、设备等情况的资料，市场称之为“售楼书”。 二十三、售楼书的内容是否有法律效力？ 答：从性质上说，“售楼”书桌 一种宣传资料。 由于“售楼书”一般运用艺术手法进行了加工，如果由于“售楼书”的误导而签订了合同，在发生纠纷时，要求开发商进行赔偿的前提是： 一要举证“售楼书”的不真实、不准确； 二是举证自己受到了损失； 三是说明“售楼书”的不真实、不准确与自己受到的损失之间的因果关系。 二十四、怎样保证“售楼书”的内容具有法律效力？ 答：保证“售楼书”的内容具有法律效力最简单的办法是将自己认为“售楼书”中重要的承诺在合同中明确约定，并规定开发商违约应承担的法律责任。 二十五、什么是得房率？ 答：目前在购房合同中涉及的面积概念有：建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积。在测绘技术上，还有套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，其中套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。市场上所谓的得房率是没有规范定义的。对消费者而言，具有重要意义的是套内建筑面积。 在签订合同时，可要求开发商将合同涉及的建筑面积、套内建筑面积和公用分摊面积分别是填列，并约定交房面积增减时的处理办法。 二十六、政府规定的小区绿化率标准是多少？ 答：政府规定的住宅小区的绿化率不低于30%，集中绿化不小于10% |
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