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二、征地拆迁
根据苏地税函[2000]309号对镇江市地税局批复：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》以及《国家税务局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）精神，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
我市市地税局于2008年5月日发布《关于房地产企业拆迁回购房计征营业税有关问题的批复》第二条规定，对“房地产企业取得毛地，自行请拆迁公司拆迁，房地产企业与拆迁户签订拆迁回迁协议，具体明确了以面积抵面积、超面积部分按新建房评估价(或市场价)购房的内容，并由拆迁户预先以拆迁补偿款抵缴了抵面积部分的购房款”的情况，其拆迁返还部分，应按回迁户与房地产开发企业签订的合同价或政府相关职能部门的挂牌价作为计税依据，其它部分按实际成交价作为计税依据，纳税义务发生时间为签订房屋销售合同之日。
根据上述文件精神，对“拆一还一”业务的会计处理应为：
借：银行存款（或现金）指收取的新旧房价差以及超过拆一还一部分的房价
注：根据国税发[2009]31号关于《房地产经营业务企业所得税处理办法》第二十七条之规定，以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，企业应记入开发成本;
另外按照财政部（财基字）[1995]938号的规定企业因2年未动工开发,国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，企业可记入当期管理费用。
最新法规：2011年4月8日苏地税函[2011]81号《关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知》对征收的土地闲置费在土地增值税清算过程中不得扣除。
（三）该阶段主要涉税事项
1.印花税：
2006年11月27日财政部和国家税务总局颁发了《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号），该通知第三条规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。”因此，房地产开发企业在土地使用权出让（或转让）合同签定的次月10日前必须申报、缴纳土地使用权出让（或转让）合同的印花税，会计处理：
借：管理费用—印花税
另按照财税[2006]162号通知中第四条规定“对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税”。因此，对拆迁安置房所签订的合同也必须于合同签定的次月10日前申报、缴纳销售不动产合同的印花税，会计处理：
借：管理费用—印花税
2.营业税金及附加等相关税金(5%*(1+12%)=5.6%)
根据营业税实施条例、土地增值税实施条例以及国家税务总局新制定的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，开发企业还必须对拆迁安置房所收取的房款于次月10日前申报缴纳下列各项税金：
①应纳营业税额：上月末“预收账款”贷方累计发生额（拆迁补偿费+被拆迁人缴纳的新旧房补偿差价+超出拆一还一面积的购房款）*5%
②城市维护建设税：应纳营业税额*7%
③教育附加：应纳营业税额*3%
④地方教育附加：应纳营业税额*2%
注：根据江苏省人民政府苏政发[2011]3号文，从2011年2月1日起，地方教育附加征收标准按实际缴纳“三税”税额的1%提高到2%，同时取消地方教育基金。
⑤土地使用税：
根据淮政发[2006]184号文件精神，从2007年1月1日起我市将按新标准征收土地使用税。新的税额标准为：市区（含楚州、淮阴区）一等土地每平方米6元，二等土地每平方米5元，三等土地每平方米4元，四等土地每平方米3元；四个县城一等土地每平方米3元，二等土地每平方米2.5元；建制镇、工矿区、农场、林场每平方米2元。另外，根据《中华人民共和国国务令》第483号《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》中规定，外商投资企业和外国企业应缴纳城镇土地使用税。为此，外商投资企业和外国企业从2007年1月1日起也应按新标准缴纳城镇土地使用税。
另外《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定：新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。同时，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”明确，自2007年1月1日起，纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
⑥土地增值税预征：
上月末“预收账款”贷方累计发生额*预征率（普通住宅房按2%；营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等按3%预征）
⑦企业所得税预征：
[上月末“预收账款”贷方累计发生额*计税毛利率-营业税金及附加、土地增值税、期间费用]*应税所得率。
计税毛利率的规定：按照国税发[2009]31号第八条第㈡项“开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%”，但是淮国税发[2009]106号《通知》第一条第三款又规定，房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率，经与市地税局共同商定，我市执行以下标准：
属于以经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率3%；
其他类型的开发产品，按照各地现行的计税毛利率执行，原则上不作改变。（实际上仍执行06年31号文，即按毛利率15%预征）
上述业务的会计处理：
计提①至⑥项税金时：借：营业税金及附加
申报缴纳时：
计提应预缴的所得税： 借：利润分配—预缴所得税
申报并缴纳预征的所得税：
3.契税:
根据国务院令[1997]第224号、财税法[1997]52号以及我市地税规定,房地产开发企业对受让的土地使用权按出让金总额的4%缴纳契税；其会计处理：根据申报并缴纳的契税额借记：开发成本—土地征用费，
贷记：银行存款。
关于改变国有土地使用权出让方式征收契税问题：国税函[2008]662号对四川省地税局的批复中规定，根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
4．关于土地出让金返还的税务处理，财税[2009]87号第一条规定:“对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间，从县以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入的财政性资金，凡同时符合以下条件的（注：共三个）可作为不计税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：㈠企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；㈡财政部门对该项资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；㈢企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”
这里要引起注意的是：
①拨付文件中规定的“专项用途”，依据财税[2008]151文，必须是由国务院财政，税务主管部门规定并经由国务院批准，地方政府规定专项用途的财政性资金不能适用该文。
②资金的取得与支出必须进行单独核算，专款专用，而不能与企业的其他资金混用。
③根据所得税法实施条例第二十八条的规定，符合不征税收入条件的财政性资金用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧，摊销也不得在计算应纳税所得额时是扣除；
④强调了对不征税财政性资金的追踪管理，以及使用时间的限制，即在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额。
三、开发施工阶段
㈠.开发产品的计税成本
按照国税发[2009]31号文件第二十七条规定，房地产企业开发产品的计税成本如下：
1．土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2.前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。 3.建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。 4.基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。 5.公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，如与项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。 6.开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
特别提示：
①根据财政部（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知规定，“开发间接费用”科目核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，同时还规定，企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应作为期间费用，记入“管理费用”科目不在本科目核算。
②上述的营销设施是指建造在开发埸所内的售楼部，如果租赁其他单位或个人的房屋作为售楼部进行装饰装修所发生的费用则不能记入开发间接费用。
㈡.开发施工阶段主要经济业务的会计核算如下：
3．对应付账款的核算：
⑴.发生各项费用：
⑵.发放人员工资：
借：开发间接费用
⑶.支付工程贷款利息：
⑷.分配开发间接费用时：
㈢.本阶段主要涉税事项
1．票据的取得：
根据营业税实施条例规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税，但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。房地产开发企业不论对所有中标的建筑安装企业还是对搞基础配套设施的施工单位，只要是提供劳务作业一定要求对方在当地地税部门开票，否则，不能结付工程款。
关于绿化费用的票据取得问题，国税函[1995]156号关于《营业税问题解答的通知》第六条解释说，
“绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分,例如,绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的"其他工程作业".为了减少划分,便于征管,对绿化工程按"建筑业-其他工程作业"征收营业税.”根据这一解释，绿化工程必须开建安发票进行结算。
2．关于甲供材问题：
2008年12月18日财政部颁发的[2008]第52号令《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十六条“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”根据上述规定，甲供材的价值必须含在总工程造价之中，换句话讲，甲供材必须要开建安发票按建筑业税目申报缴纳营业税及附加。为适应此规定，对甲供材的会计处理个人提出如下方法仅供大家参考：
⑷施工单位按甲供材总价开来建安发票交付甲方时：
注：一般施工企业在工程造价中对甲供材已经按其总额加计了税金和管理费用，但也有些工程在合同中对甲供材开票的税金就注明由发包方承担，如果是这样，这里就有一个开票的税金处理问题，个人认为：
⑴在签订建筑施工承包合同关于甲供材条款时就应将开票的税款问题事先要有一个明确的说法。
开票总金额=甲供材总价÷[1-（建安企业营业税及附加+印花税税率+建安企业所得税附征率）]
假设甲供材总价100万元，建筑安装营业税金及附加为3.36%，印花税税率为0.03%，企业所得税附征率为2%（即：建筑企业应税所得率8%*企业所得税率25%），开票的总金额为：
100万元÷[1-（3.36%+0.03%+2%）]=1056970.72元
值得提示的是:①发票虽然是乙方去开,但发票的台头应是甲方名称,
3．关于建筑装饰劳务问题
纳税人以签订建筑工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包或分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：
a、必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；
b、签订建筑工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。
《营业税条例实施细则》第十六条：除本细则第七条规定外[自产货物]，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
上述设备，仅指已在工程设计图纸上所列设备清单上标明，且在下列列举范围内的设备：
a.通用机械
各种金属切削机床、锻压机械、铸造机械、起重机、输送机、电梯、泵、压缩机、煤气发生炉。
b.热力设备1、锅炉、汽轮发电机；
2、热力系统的除氧器水箱和疏水箱，工业水系统的工业水箱，油冷却系统的油箱，酸碱系统的酸碱储存槽；
3、循环水系统的旋转滤网，启闭系统的启闭机。
c.通信设备
电缆、光缆，电话交换机，微波、载波通信设备，电报传真设备，中、短波通信设备及中短波电视天馈线装置，移动通信设备，卫星地球站设备，光纤通信数字设备。
d.电力、电气设备
电缆、电力变压器、互感器、调压器、感应移相器、电抗器、高压断路器、高压熔断器、电力电容器、蓄电池、磁力启动器、交直流报警器。
e.通风设备
空气加热器、冷却器、风机、除尘器、空调机、风盘管、过滤器、风淋室。
f.自控设备
计算机、工业电视、检测控制装置；机械量、分析、显示仪表、基地式仪表、单元组合仪表、变送器、传送器；压力、温度、流量、差压、物位仪表。
g.管道设备
构成管道主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉和金属容器。
h.炉窑设备测温装置、计器仪表、消烟、回收、降尘装置；安置在炉窑中的成品炉管、电机、鼓风机和炉窑传动、提升装置。对设备本体以外但属于设备成套供货范围并随同设备本体到货，且其价款与设备本体价款开具在同一张发票上的零件、配件、附件等也可做为设备的组成部分。
4．预提成本问题:
⑴．房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付时可按规定税前扣除。 除政府相关文件对报批报建费用、物业完善费用有明文期限外，预提期限最长不得超过3年；超过3年未上交的，计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时准予在税前扣除。
5.开发间接费用分配方法：
⑴.按各项目当月发生的直接成本进行分配
例如：当月发生间接费用58400元，各开发产品当月发生的实际直接成本如下：
商品住宅房2500万，商铺300万，可有偿转让的配套设施120万
分配系数=当月发生的间接费用总额58400元÷各开发产品直接成本总额（2500+300+120）*100%=58400/29200000*100%=0.2%
商品房应分配额=2500万*0.2%=50000元
商铺应分配额=300万*0.2%=6000元
可有偿转让配套设施=120万*0.2%=2400元
会计分录：
借：开发成本—商品房开发间接费用50000元
开发成本—设施开发间接费用
贷：开发成本—开发间接费用
6.开发成本的分配
国税发[2009]31号关于《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十九条中规定“企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量和核算”。同时还规定“应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：㈠占地面积法；㈡建筑面积法；㈢直接成本法；㈣预算造价法”。
为使开发成本的分配更趋于合理，现在借鉴工业会计制造成本的分配方法，对上述建筑面积法再进一步细化一下，向大家推荐系数比例法：
⑴．售价系数分配法
例：假设某开发企业经规划批准的开发建设的总建筑面积为10万㎡（不含地下车库），其中商品住宅房8.75万㎡、商铺0.75万㎡、公共配套设施0.5万㎡，另外随主建筑楼下配有地下车库1.46万㎡，计划售价如下：住宅房3180元/㎡，商铺8500元/㎡，地下车库900元/㎡，开发总成本为21500万元，工程已全部竣工，现结转开发成本。
①.以住宅房售价为系数1，计算商铺及地下车库的换算系数
②.将商铺及地下车库按换算系数计算核算的建筑面积
③.计算换算面积总和
④.计算平均单位开发成本
单位开发成本=总开发成本21500万元÷总换算面积111679.3㎡≈1925.1553
⑤.计算各开发产品应分配的总成本：
根据上述计算结果结转开发成本，会计分录为：
⑥.计算各开发产品的单位成本
地下车库产品单位成本=7954356.81元÷14600㎡=544.82元/㎡
⑵.层高系数分配法
所谓层高系数分配法即是按照开发产品的建筑高度进行开发成本分配的一种方法，它与售价系数分配法大同小异，层高系数分配法简要介绍如下：
7．印花税
开发施工阶段涉税事项主要是印花税，除了与中介机构签的合同外，其他所签的合同均要缴纳印花税，如建筑安装工程承包合同、勘测（勘察、勘探）设计合同、购销合同、货物运输合同、加工承揽合同等，申报缴纳印花税时会计分录如下：
8.关于营销设施的建造及装潢装修费用的处理,根据国税发[2009]31号通知第四章第二十七条第(六)款规定,应记入“开发间接费用”，但这仅指在开发小区内，如果在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。在自建时发生的建安费用通过“在建工程”科目核算。
10．关于成本对象报废或损毁损失问题，成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或损毁，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或损毁，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
四、期间管理
期间管理工作贯串于房地产开发经营业务的始终，下面将期间管理过程中主要发生的会计核算及涉税事项简要介绍如下：
㈠.主要会计事项
1.支付管理费用、销售费用（包括零星修理费）：
2.支付贷款利息：
借：开发成本 指用于开发项目建设且需资本化的贷款利息，包括向银行、企业、个人贷款。
3.支付金融机构手续费、购买银行凭证费用、以及汇兑损失等
借：财务费用
4.计提应交纳的房产税、车船使用税、土地使用税
借：管理费用—税金-***税目
5.月末进行工资分配
借：管理费用—工资薪金支出（指企业管理人员的工资）
6.支付广告费、宣传费、业务招待费、职工福利费
借：销售费用—广告费
注：这四项费用到年初所得税汇算清缴时必须按规定对超定额的部分调增企业所得税纳税额
7.处理经税务中介机构鉴证并报经税务部门批准已同意核销的财产盘亏、毁损、报废损失：
注:国家税务总局[2011]年第25号公告第九条规定，下列资产损失，应以清单申报的方式向税务机关申报扣除：
（一）企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；
（二）企业各项存货发生的正常损耗；
（三）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；
（四）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；
（五）企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。
另第十条规定：前条以外的资产损失，应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。
8.核销处理固定资产净损失（指转让固定资产时的损失，如账面价值1万（指原值减除已提折旧后的净值），处理时实际作价8000元净损失则为2000元）
借：营业外支出
注：上述7、8、9业务如属财产盘赢或资产处理时有溢价则借记有关对应科目，贷记营业外收入
9．罚款支出（赔偿金、违约金、罚息）
注：行政、税务部门罚款、滞纳金在所得税汇算清缴时必须调增企业所得税纳税额
10．发放工资并代扣个税
11.月末计提固定资产折旧
12.固定资产大修理费用支出应在修理间隔期内平均分期摊销
发生修理费时：
借：递延资产—*固定资产大修理费
摊销时：
㈡.期间管理阶段涉税事项的重点：
①印花税、工资所得税、土地使用税、房产税、车船使用税要按期如实申报。
②凡是规定有限额的费用年末如超支，在次年企业所得税汇算清缴时要主动作纳税调整。
③对各类财产损失一般要履行税务鉴证程序，最终经税务部门审批核准后方可核销进入税前扣除范围。
④开发建造的今后作为会所但现在作为办公或销售部用房，在企业使用期间一定不要忘掉申报缴纳房产税。（从交付使用的次月起）
⑤严格执行各项计提的标准、范围，决不能扩大计提基数，提高计提标准。
五、预收、销售阶段
㈠.开发产品销售收入的确认
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
开发产品收入＝开发产品成本×
(1＋15%)÷(1－5.6%)
假设:某商品房成本价2580元/㎡,则商品房的售价应为:2580×(1＋15%)÷(1－5.6%)﹦3143.01元
企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。
㈡.自营销售：
1.收到购房定金、预交购房款：
2.交付使用，将原预收款收据换为销售发票时：
借：预收账款（指原预交的款项）
方法二：⑴对应交的差额记，借：银行存款
3.月末按“预收账款”本月贷方发生的总额＋本月直接收现记入“经营收入”贷方发生的总额之和作为计税基数分别乘以应纳税目的税率，计提营业税金及附加、土地增值税、印花税、
4.月初按上月计提的营业税金及附加、土地增值税、印花税申报缴纳
5.月末结转已售商品房的产品成本
借：经营成本
经营成本=∑（某开发产品确认销售的总面积*该开发产品单位成本）
㈢.委托销售
对委托销售的账务处理基本同于自营方式销售的账务处理只不过增加了支付受托方的劳务费用处理，对支付给受托方的劳务费用会计分录为：
所需引起注意的是:⑴.根据财税[2009]29号第2.条，其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。
⑶如果委托个人代理，支付时一定要代扣代缴个人所得税。
㈣.关于视同销售问题
根据国税函[2008]828号规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入：1.用于市场推广或销售；2.用于交际应酬；3.用于职工奖励或福利；4.用于股息分配；5.用于对外捐赠；6.其他改变资产所有权属的用途。
下面介绍几项开发产品视同销售的账务处理：
1.分配给股东或投资者
①分配时，
②结转成本，借：经营成本
注：①捐赠收据开据问题：具有捐赠税前扣除资格的非盈利的公益性社会团体、基金会和县及县以上人民政府及其组成部门在接受捐赠或办理转赠时，应按照财务隶属关系分别使用由中央或省级财政部门统一印（监）制的公益救济性捐赠票据，并加盖接受捐赠或转赠单位的财务专用印章；对个人索取捐赠票据，应予以开据。
②纳税人在进行公益救济性捐赠税前扣除申报时，须附送以下资料：a.接受捐赠或办理转赠的非盈利的公益性社会团体、基金会的捐赠税前扣除资格证明材料；b.由具有捐赠税前扣除资格的非盈利的公益性社会团体、基金会和县及县以上人民政府及其组成部门出具的公益救济性捐赠票据；c.主管税务机关要求提供的其他资料。
注：对获奖受益的个人要代扣代缴个人所得税
㈤.关于促销过程中所送赠品的税务处理
正常销售送赠品，是指经营者在销售每件主货物的同时向购买者赠送其他货物的行为(即买一赠一)，是出于获利动机的正常交易。正常的销售送赠品增加了所售主货物的附加价值，应当视为成套、配套或捆绑销售，即销售带有赠品的商品。购买者取得的这些赠品系因购买主货物行为取得的有偿等价物之一，并非偶然所得。出于市场营销和吸引客户的目的，销售发票在一般情况下不单独注明赠品的售价，只需注明所送的赠品，但对销售发票中的销售金额应当视为所售主货物与所送赠品的整体销售额。这里所送赠品的销售成本为企业的主营业务成本，因其售价已包含在所售主商品的价款中，根据国税函[2008]875号规定:企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品,不属于捐赠,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。举例如下：
如某房地产公司对所售商品房实行每套商品房均免费赠送品牌抽油烟机一台的销售策略，假如共收售房款2000万元，房屋开发成本1200万元，共赠送抽油烟机１００台，总成本为20万元(100台×2000元)。相关会计处理为：
⑴首先计算出各自的公允价值：商品房收入=2000*(2000/2000+20)＝1980.2万元
⑵收取价款时会计账务处理如下:
借：现金(银行存款) 2000万元
贷：主营业务收入-商品房 1980.2
万元
其他业务收入-赠品
应交税金-应交增值税
⑶计提房屋销售业务税金,
借：主营业务税金及附加
-应交城建税6.9307万元(按营业税金的7%)
－土地增值税３９．６０４万元（假设全部是住宅,预征率２％）
⑷计提其他业务税金附加税,借:其他业务支出——税金696.00元
贷:应交税金-城市建设维护税406.00元
⑸结转商品房销售成本，借：主营业务成本 1200万元
贷：开发产品——商品房 1200万元
⑹结转其他业务销售成本,借:其他业务支出
正常捆绑销售送的赠品不要代扣代缴个人所得税，但对购房客户采取摸奖方式赠送的礼品，要按“偶然所得”代扣个人所得税。并对抽奖赠送的礼品“视同销售”，企业要按规定交纳增值税、城建税、教育费附加。
附带向大家讲一下在销售过程中发生的折扣和折让问题
折扣与折让的区别对照表
㈥.经营销售期间的主要涉税事项及处理方法
1.营业税金及附加：
按每月预收账款（含收取的购房订金或保证金）×5.6%（其中营业税占5%、城市建设维护税占营业税的7%、地方教育占营业税的3%、地方教育附加占营业税的2%）
4.企业所得税（预征）：
国税发[2009]31号通知第二章第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
我市从2009年起毛利率按15%执行，计征公式如下：
按申报营业税的预收账款总额×毛利率15%—营业税金及附加（内含应缴的土地增值税）—期间三项费用（管理费用、销售费用、财务费用）后的余额（即企业所得税所得额）×所得税征收率25%
企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
㈦．关于售后返租问题
在房地产企业进行商业用房开发中，采用售后返租的形式进行促销较为普遍。所谓售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。该模式涉及的税收关系比较复杂，本人根据工作实际对该项业务涉及税收问题作一浅显阐述。
例：某房地产开发公司，采用售后返租方式销售商铺。与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，约定商铺按优惠价85万元（即总价100万元的85%）出售，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定并假设当年该公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。 上例中，该公司应按“销售不动产”税目缴纳营业税，但是计税依据如何确定，是以优惠价格，还是以公允价格？ 《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。由此看来，销售不动产的计税价格似乎应以优惠价格来确定。但如何看待该公司优惠销售房地产后无偿取得的出租收益？《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款的价外费用。显然，该公司无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据。对此，各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确。江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》（苏地税函〔2008〕135号）规定，房地产开发公司销售不动产，采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为，应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》（浙地税函〔2008〕62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业———租赁业”税目征收营业税。因此，该公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5（万元）。购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75（万元）。 该公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税，即5×5%=0.25（万元）。 ㈧.关于房地产企业的价外费用外延扩展的问题
㈨.房地产企业代收费用的界定有新规
国税发[2004]69号通知规定，鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
㈩．对已售房的土地使用税缴纳问题
对购房户已经办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经不再归属房地产开发企业所有，依《土地使用税条例》规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割，自购房业主获取商品房权属证书后逐步将其相应的土地面积从自身计税面积中剔除，房产公司即不再负有计提缴纳的义务，
财税[2008]152号《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》第三条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
据我们了解，绝大多数地方税务局根据上述文件予以执行，但对该土地计税面积减除的具体操作程序，国家税务总局和多数省市地税机关并无明确的规定。这里援引北京市地税局《关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地〔2005〕550号）中对此事项的具体规定，供参照——“房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。”
（十一）.关于代建问题,国税函[1998]554号规定,房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。
六、收益分配
1.每月末将收入转入“本年利润”
2.月末将成本、税金、费用、其他支出转入本年利润
3.年度终了将本年实现的利润总额转入利润分配
4.计提本年度应交企业所得税
5.对计提所得税后剩下的未分配利润进行内部分配
注：最好不分配挂帐，因为土地增值税未清算。
在收益分配阶段的涉税事项，主要是：
1.每年初要做好企业所得税汇算清缴工作
2.按照国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》即时做好土地增值税清算申报工作，关于土地增值税及企业所得税汇算清缴因内容较多且复杂，受时间限制以后找机会单独汇报！
3.对分给股东的红利、股息，不论是以货币形式还是非货币形式（例如分给开发产品）都不要忘记代扣个税。
4．关于开发项目结束后企业税务清算问题：
房地产开发企业开发项目结束后进行企业注销其文件根据主要是按财税[2009]60号通知，该通知说：根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、第五十五条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第十一条规定，现就企业清算有关所得税处理问题通知如下：
一、企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、股息分配等事项的处理。 二、下列企业应进行清算的所得税处理： （一）按《公司法》、《企业破产法》等规定需要进行清算的企业； （二）企业重组中需要按清算处理的企业。 三、企业清算的所得税处理包括以下内容： （一）全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失； （二）确认债权清理、债务清偿的所得或损失； （三）改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理； （四）依法弥补亏损，确定清算所得； （五）计算并缴纳清算所得税； （六）确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。 四、企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。 企业应将整个清算期作为一个独立的纳税年度计算清算所得。 五、企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用，职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，结清清算所得税、以前年度欠税等税款，清偿企业债务，按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。 被清算企业的股东分得的剩余资产的金额，其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分，应确认为股息所得；剩余资产减除股息所得后的余额，超过或低于股东投资成本的部分，应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。 公司因下列原因之一的，应当自清算结束之日起30日内向公司登记机关申请注销登记：
1.公司被依法宣告破产；
2.公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时；
3.股东会决议解散；
4.公司因合并分立解散；
5.公司被依法责令关闭。
公司申请注销登记，应由公司指定或者委托公司员工或者具有资格的代理机构的代理人作为申请人办理注销登记。
企业所得税在国税交纳的企业应先办理地税注销手续，注销流程按先后程序共分为五个步骤，分别为注销地税、国税、银行账户、工商登记、组织机构代码证及统计证。
（一）
注销地税流程
1、向主管税务机关申请办理注销税务登记，领取并填写《纳税清算申请表》、《纳税清算登记表》各一式两份、《注销税务登记申请审批表》一式三份。（其中《纳税清算申请表》要填最近三个整年度的纳税额）
2、委托中介机构出具清税报告。
3、持清税报告、《纳税清算申请表》、《纳税清算登记表》、《注销税务登记申请审批表》、及注销企业提供的税务登记（正、副本）、代码章、发票卡、IC卡、加密盒、空白发票（带齐退票及最后一张已开发票记账联）、上级主管部门或股东会撤销企业决定书、公章到地税注销部门办理注销手续。
4、等待地税通知领取注销地税登记通知单。（在未领到注销通知前务必按期申报纳税）
（二）
注销国税流程
1、凭《地税注销证明》原件及复印件到国税办理注销登记窗口领取并填写《注销税务登记申请审批表》、《注销及走逃企业审批表》、《缴销专用发票申请表》。
2、持填写完的以上各表，带齐2003年至注销日购买的所有新、旧版普通发票及最后一次购买的最后一本增值税专用发票到专管员处办理缴销发票手续。
3、办完缴销发票后找专管员办理取消一般纳税人资格需报送资料如下：⑴填写业务报批单一式二份；⑵注销税务登记申请审批表一式二份；⑶税务文书领取通知单（受理文书名称：取消增值税一般纳税人资格审批表）一式二份；⑷注销及走逃企业审批表一式二份；⑸《一般纳税人资格证书》原件。
4、请专管员进行纳税评估并出具《评估报告》。待专管员取消一般纳税人资格后，到专管员处领取以下资料：⑴《评估报告》；⑵《业务报批单》；⑶《一般纳税人资格证书》；⑷《注销及走逃企业审批表》。
5、用A4纸打印注销申请书一份：没有格式限制、写清楚注销原因、加盖企业公章、法人签字。若是分支机构（或分公司）的企业还需提供一份董事会决议，要求法人及股东签字、加盖总机构（或总公司）公章。
6、提交《注销税务登记申请审批表》、《评估报告》、《业务报批单》、《一般纳税人资格证书》、《注销及走逃企业审批表》、注销申请书、税务登记正副本原件、营业执照复印件、发票购领薄到办理注销税务登记窗口。
7、等待国税通知领取注销国税登记通知单。（未领到注销通知单前务必按期申报纳税）
（三）
注销银行账户流程
1、
填写注销银行账户申请表，经开户行报送中国人民银行审批。
2、
提交开户银行许可证、未使用的现金支票、转账支票等资料到银行办理注销。
（四）
注销工商流程
1、领取《企业变更（改制）登记（备案）申请书》及《指定（委托）书》并填写完整。
2、持《企业变更（改制）登记（备案）申请书》、《指定（委托）书》、注销银行账户通知单、公章、财务章、合同章到工商行政管理机关办理注销登记。
3、大约一周到工商领取注销工商登记通知单。
备注： ①
独立核算的有限责任公司企业要先到工商做备案登记，并登报注销公告一次或三次（于注销工商登记前45日进行登报公告）和提供中介机构出具的注销清算报告。
②
全民所有制、合伙制、分支机构和分公司类型企业注销工商登记不用提供登报注销公告和清算报告。
（五）
组织机构代码证和统计证注销
领到工商注销通知单后，持组织机构代码证正副本和统计证到工商办理注销手续即可。
以上是我个人对房地产开发业务主要会计核算及涉税事项处理向大家作简要汇报，由于个人学习不够，对有关会计政策特别是税收政策还不十分了解和掌握，还比较浮浅，另外在准备的时间上还比较匆忙,因此在汇报中难免有疏漏和错误，请大家多多指正。
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